Cedolare secca 2026: aliquote, requisiti, calcolo e quando conviene

La cedolare secca permette al proprietario di un’abitazione locata di sostituire l’IRPEF, le addizionali e alcune imposte dovute sul contratto con un’imposta ad aliquota fissa. Nel 2026 le aliquote ordinarie restano il 21% per i contratti a canone libero e il 10% per determinati contratti a canone concordato. Per le locazioni brevi opera invece la disciplina specifica del 21% e del 26%.

La percentuale, però, non basta per stabilire se il regime conviene. Bisogna controllare chi firma il contratto, la categoria e l’uso dell’immobile, il tipo di locazione, il Comune, la base imponibile, le detrazioni disponibili e la rinuncia agli aggiornamenti del canone. Anche l’opzione deve essere esercitata correttamente: una scelta fiscalmente conveniente può perdere efficacia se vengono ignorati il modello RLI o la comunicazione al conduttore.

Questa guida esamina la cedolare secca applicabile alle locazioni abitative ordinarie nel 2026, con calcoli ed esempi. Le locazioni fino a 30 giorni vengono richiamate soltanto per distinguere le aliquote e rimandare alla guida dedicata, evitando di confondere due regimi che condividono il nome ma hanno regole operative differenti.

Che cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è un regime facoltativo introdotto dall’articolo 3 del D.Lgs. 23/2011. Il locatore che possiede i requisiti può scegliere di assoggettare il reddito della locazione abitativa a un’imposta sostitutiva, anziché farlo concorrere alla base imponibile IRPEF ordinaria.

L’imposta sostituisce l’IRPEF sul reddito fondiario prodotto dalla locazione e le relative addizionali regionali e comunali. Sostituisce inoltre l’imposta di registro e l’imposta di bollo dovute sul contratto, nonché quelle normalmente applicabili alla risoluzione e alla proroga.

La scelta non trasforma il canone in un reddito esente. Il reddito continua a essere dichiarato, viene tassato separatamente con l’aliquota prevista e conserva rilevanza per numerose soglie collegate al reddito complessivo. Non vengono inoltre cancellati IMU, TARI, spese condominiali, costi di manutenzione o altri obblighi collegati all’immobile.

Chi può scegliere la cedolare secca

Per le locazioni abitative ordinarie l’opzione spetta alla persona fisica titolare della proprietà o di un altro diritto reale di godimento sull’immobile, quando concede l’abitazione fuori dall’esercizio di un’attività d’impresa, arte o professione. La società che loca un proprio appartamento non può quindi utilizzare il regime, così come non può farlo l’imprenditore quando la locazione appartiene alla sua attività.

Oltre al proprietario può optare, per esempio, l’usufruttuario al quale è imputato il reddito fondiario. Il nudo proprietario, invece, non dispone di un diritto reale di godimento e normalmente non è il soggetto al quale viene attribuito fiscalmente quel reddito: la disponibilità materiale dell’abitazione non è sufficiente a trasferirgli il diritto alla cedolare.

Che cosa succede se ci sono più proprietari

Ogni comproprietario esercita l’opzione autonomamente per la propria quota. Se soltanto uno sceglie la cedolare, il regime produce effetti fiscali solo nei suoi confronti; gli altri continuano ad applicare la tassazione ordinaria. Per la parte riferibile ai comproprietari che non hanno optato rimane dovuta l’imposta di registro, che deve essere ripartita secondo le regole applicabili.

La dichiarazione deve rispettare le quote di possesso, anche quando il canone viene materialmente incassato su un solo conto corrente. Il contratto e il modello RLI devono perciò identificare correttamente tutti i locatori e la scelta effettuata da ciascuno.

Il conduttore può essere un’impresa o un professionista?

Questo punto richiede attenzione perché giurisprudenza e precedente prassi amministrativa non sono state sempre allineate. La Corte di Cassazione, con la sentenza 12395/2024, ha affermato che il locatore può scegliere la cedolare anche quando il conduttore stipula il contratto nell’esercizio della propria impresa o professione, purché l’immobile sia locato a uso abitativo. Secondo la Corte, l’esclusione prevista dalla legge riguarda l’attività esercitata dal locatore.

La precedente interpretazione dell’Agenzia delle Entrate era più restrittiva nei contratti conclusi con conduttori imprenditori o professionisti. Per un contratto aziendale destinato, per esempio, all’alloggio di un dipendente, è quindi prudente verificare il testo, l’uso effettivo e l’orientamento applicabile con un professionista, soprattutto se si intende assumere una posizione diversa dalla prassi amministrativa non ancora formalmente coordinata.

Quali immobili possono essere assoggettati alla cedolare

La regola generale riguarda le unità immobiliari a uso abitativo appartenenti alle categorie catastali del gruppo A, con esclusione della categoria A/10 riservata a uffici e studi privati. Possono rientrare, tra le altre, abitazioni civili, economiche, popolari, villini e abitazioni di tipo rurale, purché il contratto abbia finalità abitativa.

Il regime si estende alle pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, come box, autorimessa, cantina o tettoia. La pertinenza può essere indicata nello stesso contratto oppure in un contratto successivo, a condizione che il rapporto con l’abitazione e le parti della locazione risultino chiaramente.

Non è sufficiente che un immobile appartenga catastalmente al gruppo A: anche l’uso pattuito deve essere abitativo. Un A/3 locato per essere utilizzato come ufficio non entra automaticamente nella cedolare. Allo stesso modo, negozi, magazzini e uffici sono normalmente esclusi.

Per i locali C/1 è esistita una finestra temporanea riservata a determinati contratti stipulati nel 2019. Non è un’agevolazione riaperta nel 2026 e non autorizza ad applicare oggi la cedolare a un nuovo contratto commerciale.

Aliquote della cedolare secca nel 2026

Per le locazioni abitative ordinarie le aliquote di riferimento sono il 21% e il 10%. Il 26% appartiene invece alla disciplina delle locazioni brevi e non si applica al secondo appartamento concesso con un normale contratto 4+4 o 3+2.

Cedolare secca al 21% per il canone libero

L’aliquota del 21% si applica al canone stabilito in un contratto abitativo ordinario per il quale il locatore esercita l’opzione. Il caso tipico è il contratto a canone libero della durata di quattro anni, rinnovabile per altri quattro, nel quale proprietario e conduttore determinano liberamente il corrispettivo nel rispetto della legge.

Il 21% non dipende dal numero delle abitazioni locate con contratti ordinari. Un proprietario che concede tre appartamenti con tre contratti 4+4 può, se possiede tutti gli altri requisiti, applicare la cedolare a ciascun contratto. Il limite di due appartamenti introdotto dal 2026 riguarda le locazioni brevi, non le locazioni abitative di lunga durata.

La convenienza del 21% non è automatica. La cedolare tassa l’intero canone imponibile e non consente di dedurre spese sostenute per agenzia, manutenzione, arredi o interessi. La tassazione ordinaria applica invece l’IRPEF progressiva alla base imponibile del fabbricato e può permettere di utilizzare meglio deduzioni e detrazioni, ma comporta anche addizionali e imposte sul contratto.

Cedolare secca al 10% e canone concordato

L’aliquota del 10% è riservata a specifici contratti a canone concordato. Non coincide con l’equo canone e non si ottiene semplicemente scrivendo “3+2” nel contratto. Il corrispettivo deve essere determinato applicando l’accordo territoriale sottoscritto dalle organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, tenendo conto di zona, superficie, caratteristiche e dotazioni dell’immobile.

La riduzione fiscale riguarda, in presenza dei requisiti, i contratti concordati 3+2, i contratti per studenti universitari e i contratti transitori a canone concordato. La possibilità civilistica di stipulare un contratto concordato può essere prevista anche in Comuni diversi, ma l’aliquota fiscale del 10% richiede che l’immobile ricada nell’ambito territoriale agevolato indicato dalla legge, comprendente i Comuni ad alta tensione abitativa e alcuni Comuni colpiti da eventi calamitosi.

Attestazione del contratto non assistito

Quando il contratto non viene stipulato con l’assistenza delle organizzazioni firmatarie, occorre verificare la necessità dell’attestazione di rispondenza all’accordo territoriale. Il documento serve a confermare che canone e clausole rispettano i parametri locali e assume rilievo per le agevolazioni fiscali.

Dal 2022 un’attestazione può essere utilizzata anche per contratti successivi aventi il medesimo contenuto, fino a quando non cambiano le caratteristiche dell’immobile o l’accordo territoriale del Comune. Non significa che un’attestazione generica valga per qualsiasi casa: identità delle condizioni e assenza di variazioni devono essere verificabili.

Ai contratti concordati regolari si affianca anche la riduzione IMU prevista dalla normativa nazionale, che porta il tributo al 75% dell’importo calcolato con l’aliquota comunale. È un beneficio distinto dalla cedolare: bisogna controllare dichiarazioni, documenti e regolamento del Comune.

Come si calcola la cedolare secca

Il punto di partenza è il canone annuo stabilito dalle parti. La cedolare non applica l’abbattimento forfettario del 5% previsto, in via generale, nella tassazione ordinaria del canone: l’aliquota si calcola sul 100% del canone imponibile. Nella dichiarazione deve comunque essere verificato il confronto con la rendita catastale rivalutata, secondo le istruzioni relative al fabbricato.

Non si sottraggono commissioni dell’agenzia, lavori, spese condominiali rimaste a carico del proprietario, assicurazioni o costi di gestione. Le somme rimborsate dal conduttore vanno distinte dal canone sulla base del contratto e della loro effettiva natura.

Esempio di calcolo al 21%

Un appartamento è locato a 1.000 euro al mese con contratto 4+4. Il canone annuo è 12.000 euro:

12.000 × 21% = 2.520 euro di cedolare secca.

Se la locazione inizia il 1° luglio e il canone percepibile nell’anno è 6.000 euro, il calcolo riferito a quell’anno è pari a 1.260 euro, ferma restando la corretta indicazione dei giorni e dei dati del fabbricato in dichiarazione.

Esempio di calcolo al 10%

Un contratto concordato che possiede tutti i requisiti prevede un canone di 750 euro al mese, pari a 9.000 euro l’anno:

9.000 × 10% = 900 euro di cedolare secca.

La differenza rispetto al 21% è rilevante, ma il proprietario non può scegliere liberamente l’aliquota più bassa: canone, contratto, Comune e attestazione devono consentirla.

Esempio con due comproprietari

Due persone possiedono al 50% un’abitazione locata per 10.000 euro l’anno e scelgono entrambe la cedolare al 21%. A ciascuna viene attribuito un canone di 5.000 euro e un’imposta di 1.050 euro. Se solo una opta per la cedolare, la sua quota segue il 21%, mentre l’altra viene tassata in regime ordinario.

Quali imposte sostituisce e quali costi rimangono

Con l’opzione non sono dovute l’IRPEF e le addizionali sul reddito della locazione, l’imposta di registro sul contratto e l’imposta di bollo. L’esenzione si estende ordinariamente a proroga e risoluzione. Le imposte di registro e bollo già versate prima dell’opzione non vengono però rimborsate.

Rimangono invece:

• l’IMU, quando dovuta, calcolata secondo aliquote e agevolazioni comunali;
• la TARI secondo il regolamento locale e la durata dell’occupazione;
• le spese condominiali e di manutenzione attribuite al proprietario;
• l’obbligo di registrare il contratto e comunicare gli adempimenti successivi;
• eventuali imposte riferite ad atti o clausole realmente autonomi rispetto alla locazione;
• sanzioni e interessi in caso di registrazione, dichiarazione o versamenti tardivi.

La cedolare è quindi una modalità di tassazione del canone, non un’esenzione generale sulla proprietà e sul rapporto contrattuale.

Come scegliere la cedolare con il modello RLI

Per i contratti soggetti a registrazione l’opzione viene normalmente esercitata con il modello RLI. La registrazione deve essere richiesta entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza, se anteriore. Il modello può essere trasmesso attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate oppure tramite un intermediario abilitato.

La scelta effettuata alla registrazione produce effetti per la durata del contratto, salvo revoca. È possibile entrare nel regime anche da un’annualità successiva, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro di quell’annualità. Allo stesso modo, in sede di proroga occorre comunicare la volontà di continuare con la cedolare.

L’omessa comunicazione della proroga non determina automaticamente la perdita del regime quando il contribuente ha mantenuto un comportamento coerente, versando e dichiarando la cedolare. Rimane però una violazione formale che deve essere regolarizzata e può comportare una sanzione.

Come si revoca l’opzione

Il locatore può revocare la cedolare in una delle annualità successive, entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro. Dall’annualità interessata torna la tassazione ordinaria e deve essere versata l’imposta di registro. La revoca va coordinata con il contratto e comunicata al conduttore, anche per disciplinare gli eventuali aggiornamenti futuri del canone.

È possibile scegliere nuovamente la cedolare in un’annualità seguente, rispettando termini, modello RLI e comunicazione preventiva. Passare ripetutamente da un regime all’altro senza una simulazione completa può però annullare il vantaggio fiscale e aumentare il rischio di errori.

Rinuncia all’aggiornamento ISTAT e comunicazione al conduttore

La cedolare secca comporta la sospensione della facoltà di chiedere qualsiasi aggiornamento del canone per il periodo di efficacia dell’opzione, compresa la variazione collegata all’indice ISTAT. Il congelamento vale anche quando l’aggiornamento è previsto dal contratto.

Prima di esercitare l’opzione, il locatore deve comunicarne al conduttore la scelta e la rinuncia agli aggiornamenti tramite lettera raccomandata. La consegna a mano, anche con ricevuta, non sostituisce la modalità richiesta dalla prassi fiscale.

La comunicazione separata non è necessaria quando il contratto contiene già un’espressa clausola con cui il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone. Non è inoltre richiesta per i contratti di durata complessiva nell’anno inferiore a 30 giorni, nei quali il meccanismo di aggiornamento non opera.

Se l’opzione viene revocata, il proprietario può tornare ad applicare gli aggiornamenti consentiti dal contratto per il futuro. Non può invece recuperare retroattivamente gli aumenti ai quali ha rinunciato durante gli anni coperti dalla cedolare.

Dichiarazione dei redditi, ISEE e detrazioni

Il reddito dell’immobile viene indicato nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Redditi Persone fisiche. L’imposta viene poi liquidata nel prospetto dedicato alla cedolare. La dichiarazione precompilata utilizza i dati catastali e quelli dei contratti registrati, ma il contribuente deve controllare giorni, percentuale di possesso, canone, utilizzo e opzione.

Il reddito assoggettato a cedolare non entra nella base sulla quale si applicano le aliquote IRPEF ordinarie. Tuttavia deve essere aggiunto quando una disposizione collega detrazioni, deduzioni, benefici o requisiti al reddito complessivo. Rileva, tra gli altri casi, per l’ISEE, per la verifica di familiari fiscalmente a carico e per alcune prestazioni o agevolazioni.

È quindi sbagliato concludere che la cedolare renda il reddito “invisibile”. Se il locatore beneficia di detrazioni importanti, trattamenti collegati al reddito o agevolazioni soggette a soglia, la simulazione deve includere anche questi effetti indiretti.

Saldo, acconto e codici tributo nel 2026

La cedolare viene pagata a saldo per l’anno precedente e, quando dovuto, in acconto per l’anno corrente. Il modello 730 con sostituto d’imposta gestisce normalmente gli importi attraverso il conguaglio; chi presenta il modello Redditi o un 730 senza sostituto utilizza il modello F24.

Per l’acconto valgono queste regole generali:

• se l’imposta presa a riferimento è inferiore a 52 euro, l’acconto non è dovuto;
• da 52 euro in su, l’acconto è pari al 100% dell’importo di riferimento;
• se l’acconto è inferiore a 257,52 euro, si versa in un’unica soluzione entro il 30 novembre;
• se è pari o superiore a 257,52 euro, si versa il 40% alla scadenza del saldo e del primo acconto e il 60% entro il 30 novembre.

Nel 2026 il saldo 2025 e il primo acconto 2026 seguono il calendario della dichiarazione, con possibili proroghe o maggiorazioni per specifiche categorie di contribuenti. Prima del pagamento è opportuno controllare la scadenza applicabile alla propria posizione, senza riutilizzare automaticamente la data dell’anno precedente.

• 1840: prima rata dell’acconto;
• 1841: seconda rata o acconto in unica soluzione;
• 1842: saldo.

Nel primo anno di opzione può mancare una base storica sulla quale calcolare l’acconto della cedolare. La scelta può però modificare anche l’acconto IRPEF: una simulazione errata rischia di produrre versamenti insufficienti o crediti inutilmente elevati.

Canoni non percepiti e morosità dell’inquilino

La tassazione dei canoni non incassati non si risolve smettendo semplicemente di indicarli. Per gli immobili abitativi, i canoni non percepiti possono non concorrere al reddito quando, entro il termine di presentazione della dichiarazione, ricorrono gli atti richiesti dalla legge, come l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento nelle fattispecie previste.

Se in anni precedenti sono state pagate imposte su canoni abitativi successivamente riconosciuti come non percepiti, può spettare un credito d’imposta. Date, atti giudiziari, annualità e somme devono essere ricostruiti con precisione, perché morosità, deposito cauzionale, indennità e successivo recupero dei canoni non hanno sempre lo stesso trattamento.

Cedolare secca o IRPEF: quando conviene

Nel 2026 gli scaglioni IRPEF nazionali sono il 23%, il 33% e il 43%, ai quali si aggiungono le addizionali. A prima vista un’aliquota del 21%, e soprattutto del 10%, sembra sempre migliore. Il confronto reale è però più articolato.

Con la tassazione ordinaria il canone beneficia generalmente dell’abbattimento forfettario previsto per il reddito dei fabbricati, mentre con la cedolare viene tassato integralmente. L’IRPEF consente inoltre di utilizzare deduzioni e detrazioni contro l’imposta complessiva; la cedolare, essendo sostitutiva, non può essere ridotta con le normali detrazioni IRPEF. Dall’altro lato, la cedolare elimina addizionali, registro e bollo e impedisce al reddito della locazione di spingere gli altri redditi nello scaglione superiore.

Confronto semplificato con aliquota IRPEF del 33%

Si consideri un canone libero di 12.000 euro. Con la cedolare al 21% l’imposta è 2.520 euro. In una simulazione ordinaria semplificata, il 95% del canone è 11.400 euro: applicando un’aliquota marginale del 33% si ottengono 3.762 euro, prima di addizionali, registro, detrazioni ed effetti della rendita catastale.

In questo scenario la cedolare appare nettamente conveniente. Se però il contribuente si trova nel primo scaglione, dispone di detrazioni che rischiano di restare inutilizzate o può aggiornare significativamente il canone con l’ISTAT, la differenza si riduce e deve essere calcolata sull’intera dichiarazione.

Gli elementi da inserire nella simulazione

• canone annuo e durata effettiva della locazione;
• rendita catastale rivalutata e quota di possesso;
• aliquota IRPEF marginale e addizionali locali;
• detrazioni e deduzioni disponibili;
• imposta di registro e bollo nel regime ordinario;
• possibilità di applicare l’aliquota del 10%;
• valore economico degli aggiornamenti ISTAT rinunciati;
• eventuali soglie ISEE o benefici collegati al reddito;
• prospettiva di durata del contratto e possibili periodi di sfitto.

Non esiste quindi una soglia di reddito universale sotto la quale la cedolare è sempre sconveniente. La cosiddetta no tax area dipende dalla natura dei redditi e dalle detrazioni spettanti: utilizzare un importo fisso senza ricostruire la dichiarazione può portare a una scelta errata.

Cedolare secca e locazioni brevi nel 2026

Per i contratti fino a 30 giorni l’aliquota di base è il 26%, ridotta al 21% per i redditi riferiti a una sola unità immobiliare scelta dal contribuente. Nel 2026 la gestione privata è riconosciuta quando vengono destinati alle locazioni brevi non più di due appartamenti; dal terzo l’attività si presume imprenditoriale nel suo complesso.

Queste regole non cambiano il 21% e il 10% dei normali contratti abitativi. Cambiano invece dichiarazione, ritenute delle piattaforme, CIN, sicurezza e adempimenti turistici, che richiedono una trattazione separata.

Errori frequenti da evitare

• indicare come abitativa anche la categoria A/10;
• applicare il 10% a un contratto 3+2 senza verificare accordo territoriale e attestazione;
• confondere il 26% delle locazioni brevi con i contratti abitativi ordinari;
• calcolare la cedolare sul canone ridotto del 5%;
• dedurre spese di manutenzione o agenzia dalla base imponibile della cedolare;
• dimenticare che ogni comproprietario deve esercitare la propria opzione;
• omettere la raccomandata quando il contratto non contiene la rinuncia agli aggiornamenti;
• applicare l’aumento ISTAT durante il periodo coperto dalla cedolare;
• non comunicare proroga o revoca con il modello RLI;
• usare scadenze fiscali di anni precedenti senza verificare il calendario 2026;
• considerare irrilevante il reddito per ISEE, detrazioni e benefici;
• escludere i canoni non incassati senza possedere gli atti richiesti.

Checklist prima di scegliere il regime

1. Verificare titolarità dell’immobile, diritto reale e quota di possesso.
2. Controllare categoria catastale e reale finalità abitativa.
3. Individuare il tipo di contratto e l’aliquota potenzialmente applicabile.
4. Per il 10%, verificare Comune, accordo territoriale, canone e attestazione.
5. Confrontare cedolare e IRPEF sull’intera dichiarazione, non soltanto sulle aliquote.
6. Inserire nella simulazione addizionali, registro, bollo e rinuncia ISTAT.
7. Predisporre la clausola di rinuncia agli aggiornamenti o inviare la raccomandata.
8. Registrare il contratto e indicare l’opzione nel modello RLI entro i termini.
9. Conservare contratto, ricevuta di registrazione, attestazione e comunicazioni.
10. Annotare scadenze di proroga, revoca, dichiarazione, saldo e acconto.

Domande frequenti

La cedolare secca è obbligatoria?

No. È un regime facoltativo. Il locatore può scegliere la tassazione ordinaria e può revocare l’opzione in una successiva annualità rispettando termini e adempimenti.

Quali sono le aliquote nel 2026?

Il 21% si applica normalmente ai contratti abitativi a canone libero; il 10% ai contratti concordati che possiedono i requisiti. Per le locazioni brevi si applicano il 21% a una unità scelta e il 26% all’altra.

La cedolare si può applicare a un ufficio A/10?

No. La categoria A/10 è esclusa dal regime delle locazioni abitative. Conta inoltre l’uso previsto dal contratto, non soltanto la classificazione catastale.

Si può applicare a box e cantina?

Sì, quando sono pertinenze locate insieme all’abitazione e il collegamento con il contratto abitativo risulta correttamente documentato.

Il nudo proprietario può scegliere la cedolare?

Normalmente no, perché non è titolare del diritto reale di godimento e il reddito fondiario è imputato all’usufruttuario. La situazione va verificata sui diritti effettivamente costituiti.

Il 10% vale per qualsiasi contratto a canone concordato?

No. Occorre rispettare requisiti contrattuali, accordo territoriale e ambito comunale previsto per l’agevolazione. Nei contratti non assistiti deve essere verificata anche l’attestazione.

Con la cedolare si può aumentare il canone con l’ISTAT?

No. Durante il periodo di efficacia dell’opzione il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone, compresa la variazione ISTAT.

La raccomandata al conduttore è sempre obbligatoria?

Non serve una comunicazione separata se il contratto contiene già un’espressa rinuncia agli aggiornamenti. Negli altri casi deve essere inviata prima dell’opzione; è esclusa anche per i contratti brevi sotto i 30 giorni complessivi nell’anno.

Le spese di manutenzione riducono la cedolare?

No. L’imposta si calcola sul canone imponibile senza dedurre lavori, provvigioni, arredi o spese condominiali rimaste a carico del proprietario.

Con la cedolare non si pagano più imposte sulla casa?

No. Il regime sostituisce le imposte sul reddito della locazione e quelle previste sul contratto, ma non elimina IMU, TARI e altri costi della proprietà.

Il reddito con cedolare conta per l’ISEE?

Sì. Pur non entrando nella base IRPEF ordinaria, il reddito rileva per l’ISEE e per numerose soglie collegate a detrazioni, benefici e familiari a carico.

Quali codici F24 si utilizzano?

I codici sono 1840 per la prima rata dell’acconto, 1841 per la seconda o unica rata dell’acconto e 1842 per il saldo.

Se dimentico di comunicare la proroga perdo il regime?

Non automaticamente, se il comportamento fiscale è rimasto coerente con la cedolare. L’omissione formale deve comunque essere regolarizzata e può comportare una sanzione.

Fonti ufficiali

• D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, articolo 3;
• Legge 9 dicembre 1998, n. 431;
• Agenzia delle Entrate: fabbricati e cedolare secca nel modello 730/2026;
• Agenzia delle Entrate: liquidazione, saldo e acconto della cedolare;
• Agenzia delle Entrate: RLI Web;
• Agenzia delle Entrate: guida alla registrazione dei contratti di locazione;
• Corte di Cassazione, sentenza 7 maggio 2024, n. 12395;
• Legge 30 dicembre 2025, n. 199.