Aumento canone di affitto: ISTAT, cedolare e regole

L’aumento del canone di affitto non dipende soltanto dall’inflazione. Per capire se la richiesta del proprietario è corretta bisogna controllare il tipo di locazione, la clausola inserita nel contratto, l’eventuale scelta della cedolare secca e il mese utilizzato per il calcolo ISTAT.

La regola più importante è questa: durante un contratto in corso il locatore non può aumentare liberamente l’affitto perché sono cresciuti i prezzi di mercato o perché ha sostenuto nuove spese. L’aggiornamento è possibile nei limiti pattuiti; un aumento diverso richiede invece un accordo tra le parti.

Che cos’è l’adeguamento ISTAT dell’affitto

L’adeguamento ISTAT serve a rivalutare il canone in base all’inflazione. L’indice normalmente richiamato nei contratti è il FOI senza tabacchi, cioè l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati al netto dei tabacchi, pubblicato ogni mese dall’Istituto nazionale di statistica.

Non va confuso con un aumento deciso dal proprietario. L’ISTAT è un meccanismo già previsto dal contratto: stabilisce un parametro oggettivo e una percentuale applicabile. Se la clausola manca, il locatore non può introdurla da solo mentre il rapporto è in corso.

Per il dato corretto occorre consultare la pagina ufficiale degli indici per le rivalutazioni monetarie dell’ISTAT. Dal gennaio 2026 la base dell’indice FOI è stata aggiornata al 2025=100. Questo cambio tecnico non azzera l’inflazione né richiede calcoli artigianali: per l’aggiornamento annuale si utilizza la variazione percentuale pubblicata dall’ISTAT per il periodo di riferimento previsto dal contratto.

Contratto 4+4: l’aumento non è sempre limitato al 75%

Nel contratto abitativo a canone libero, normalmente della durata di quattro anni più quattro, il canone iniziale è concordato dalle parti. Il contratto può prevedere che venga aggiornato ogni anno in base al FOI, anche nella misura del 100% della variazione, oppure in una percentuale inferiore.

È quindi inesatto applicare automaticamente a tutti i 4+4 il tetto del 75% contenuto nell’articolo 32 della Legge 392/1978: quella disposizione riguarda le locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitazione. Nel 4+4 residenziale bisogna leggere la clausola sottoscritta. Se indica il 100%, si applica il 100%; se indica il 75%, vale quel limite; se non prevede alcun aggiornamento, il canone resta quello pattuito.

Una clausola non consente comunque al proprietario di sostituire il FOI con una percentuale scelta liberamente, né di aumentare il canone perché gli immobili simili nella zona costano di più.

Canone concordato, transitorio e studenti: massimo 75%

Per i contratti agevolati la disciplina è diversa. Il Decreto 16 gennaio 2017 prevede che gli accordi territoriali possano consentire l’aggiornamento del canone, se il locatore non opta per la cedolare secca, entro il limite massimo del 75% della variazione ISTAT.

Per stabilire se l’aumento è dovuto occorre quindi verificare insieme:

• la clausola contenuta nel contratto;
• l’accordo territoriale applicabile nel Comune;
• il tipo di contratto: concordato 3+2, transitorio o per studenti;
• l’eventuale opzione per la cedolare secca.

Il 75% è un tetto, non un aumento automatico. Una clausola può prevedere una quota inferiore oppure escludere del tutto l’aggiornamento.

Cedolare secca: l’aggiornamento è sospeso

Con la cedolare secca il locatore rinuncia, per il periodo di efficacia dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, compreso quello ISTAT. La rinuncia è prevista dall’articolo 3, comma 11, del Decreto legislativo 23/2011.

Questo vale anche se il contratto contiene una clausola ISTAT. Gli incrementi sospesi durante la cedolare non possono essere chiesti in seguito sotto forma di arretrati. Se il proprietario revoca il regime fiscale per un’annualità successiva, l’eventuale ripresa dell’aggiornamento opera per il futuro e deve essere compatibile con il contratto.

Non ogni somma ulteriore richiesta all’inquilino è però un aumento del canone. Il rimborso documentato di spese condominiali, utenze o altri oneri accessori segue regole distinte e non diventa illecito soltanto perché il contratto è in cedolare secca.

Come si calcola l’aumento ISTAT

Il mese di riferimento è quello stabilito nel contratto, spesso il mese precedente alla decorrenza o all’anniversario della locazione. Si prende la variazione FOI annua pubblicata dall’ISTAT e la si moltiplica per la quota contrattuale.

Percentuale applicabile = variazione FOI annua × quota prevista dal contratto

Nuovo canone = canone precedente × (1 + percentuale applicabile / 100)

Esempio: canone mensile di 800 euro e variazione FOI del 2,9%.

L’esempio usa una variazione ipotetica per mostrare il metodo. Il valore da applicare deve essere quello ufficiale relativo al mese previsto dal singolo contratto. Se l’indice annuo è negativo e la clausola non disciplina il caso, è opportuno leggere attentamente il testo pattuito prima di modificare il canone.

La comunicazione al conduttore: cosa deve contenere

La richiesta dovrebbe essere inviata con un mezzo che consenta di provarne la ricezione, come raccomandata, PEC o consegna a mano con ricevuta. Anche quando una clausola è formulata come aggiornamento automatico, una comunicazione tracciabile riduce il rischio di contestazioni e permette all’inquilino di verificare il calcolo.

È utile indicare:

• gli estremi del contratto e dell’immobile;
• la clausola che autorizza l’aggiornamento;
• il mese e la variazione FOI utilizzati;
• la percentuale contrattuale, per esempio 100% o 75%;
• il vecchio canone, l’incremento e il nuovo importo;
• la data dalla quale viene richiesto il nuovo canone.

Fac-simile di richiesta dell’adeguamento

Oggetto: aggiornamento ISTAT del canone di locazione. Con riferimento al contratto registrato in data [data], relativo all’immobile sito in [indirizzo], e alla clausola [numero], si comunica che la variazione annuale dell’indice FOI senza tabacchi relativa al mese di [mese] è pari al [percentuale]%. Applicando la quota contrattuale del [percentuale]%, il canone mensile passa da euro [importo] a euro [nuovo importo] con decorrenza dal [data]. Si allega il prospetto di calcolo.

Il fac-simile va adattato al contratto. Non sostituisce la verifica delle regole applicabili, specialmente in presenza di cedolare secca o di un accordo territoriale.

Si possono chiedere gli arretrati?

La questione va distinta dall’aggiornamento futuro. La giurisprudenza formatasi sull’articolo 32 della Legge 392/1978 considera la richiesta del locatore una condizione per ottenere il canone aggiornato ed esclude, in assenza di richiesta, il recupero delle differenze mensili relative al passato.

Questo non significa necessariamente che il mancato invio per un anno cancelli per sempre ogni effetto delle variazioni maturate. Il modo in cui si determina il canone dovuto dopo una richiesta tardiva dipende dalla clausola, dal tipo di locazione e dall’orientamento applicabile al caso. Perciò una pretesa che somma più annualità o chiede arretrati consistenti deve essere controllata prima di essere pagata o contestata.

È prudente non sospendere unilateralmente l’intero affitto: si può chiedere il dettaglio del calcolo, contestare per iscritto la sola differenza e rivolgersi a un’associazione o a un professionista.

Il proprietario può aumentare l’affitto dopo lavori o migliorie?

La ristrutturazione dell’appartamento, la sostituzione degli impianti o l’aumento del valore di mercato non autorizzano da soli un incremento unilaterale durante il contratto. Un aumento ulteriore è possibile soltanto se:

• era già previsto da una clausola valida e sufficientemente determinata;
• oppure proprietario e inquilino sottoscrivono una rinegoziazione.

Il consenso dell’inquilino deve essere reale: il locatore non può trasformare una proposta in un obbligo né minacciare una cessazione anticipata non consentita dalla legge. L’accordo modificativo va redatto per iscritto e comunicato all’Agenzia delle Entrate utilizzando l’adempimento di rinegoziazione del canone previsto dal modello RLI.

L’adeguamento ISTAT già disciplinato dalla clausola è invece l’esecuzione del contratto e non va confuso con una nuova pattuizione del prezzo.

Rinegoziazione, modello RLI e imposta di registro

Occorre distinguere due operazioni. Il normale aggiornamento ISTAT dà esecuzione a una clausola già registrata: non è un nuovo contratto. Se la locazione è assoggettata all’imposta di registro, il canone aggiornato incide però sulla base da considerare per gli adempimenti dell’annualità secondo il regime applicato.

La rinegoziazione è invece un accordo successivo con cui le parti cambiano realmente l’importo, in aumento o in diminuzione. Deve risultare da un atto sottoscritto e va comunicata all’Agenzia delle Entrate mediante il modello RLI, che prevede espressamente il codice relativo alla rinegoziazione del canone. Prima dell’invio vanno controllati le istruzioni in vigore, la data dell’accordo e l’eventuale imposta dovuta.

Un semplice scambio verbale crea problemi di prova, soprattutto quando il nuovo importo viene poi indicato nella dichiarazione dei redditi o contestato da una delle parti. È quindi utile conservare l’accordo, la ricevuta RLI, le quietanze e i pagamenti tracciabili.

Aumento del canone e dichiarazione dei redditi

Il canone fiscalmente rilevante deve riflettere quanto risulta dal contratto e dagli aggiornamenti effettivamente applicati. L’Agenzia delle Entrate chiarisce che la dichiarazione precompilata non può sapere se il proprietario abbia esercitato la facoltà di aggiornamento: quando il dato proposto non coincide con il canone aggiornato realmente percepito o dovuto, il contribuente deve verificare e correggere la dichiarazione secondo le regole fiscali.

Questo è un ulteriore motivo per non usare calcoli informali. La comunicazione al conduttore e il prospetto ISTAT consentono di ricostruire l’importo annuale, distinguendolo dai rimborsi delle spese. In caso di morosità, riduzioni temporanee o accordi sopravvenuti, il trattamento fiscale può richiedere una valutazione specifica.

Cosa succede alla scadenza del contratto 4+4

Alla prima scadenza dei quattro anni il contratto libero si rinnova, salvo i casi tassativi in cui il locatore può negare il rinnovo. Non nasce quindi un diritto a imporre un canone più alto soltanto perché è terminato il primo quadriennio.

Alla seconda scadenza ciascuna parte può attivare la procedura prevista dall’articolo 2 della Legge 431/1998: almeno sei mesi prima può proporre il rinnovo a nuove condizioni o comunicare la rinuncia al rinnovo. Il destinatario deve rispondere entro sessanta giorni. In mancanza della comunicazione, il contratto si rinnova alle medesime condizioni.

Una proposta di nuovo canone alla scadenza è dunque diversa dall’adeguamento ISTAT annuale.

Locazioni commerciali: cosa prevede l’articolo 32

Per negozi, uffici, laboratori e altri immobili ad uso diverso dall’abitazione trova applicazione l’articolo 32 della Legge 392/1978. Le parti possono concordare l’aggiornamento annuale su richiesta del locatore. Per i contratti che non superano la durata minima stabilita dalla legge, l’incremento non può eccedere il 75% della variazione FOI.

La stessa norma consente una disciplina più ampia quando le parti concordano una durata superiore a quella minima dell’articolo 27. Anche qui occorre evitare formule generiche: percentuale, periodicità e meccanismo devono risultare dal contratto.

Come controllare una richiesta di aumento

Prima di accettare o contestare il nuovo importo è utile seguire questa verifica:

1. identificare il tipo di contratto e la sua scadenza;
2. leggere integralmente la clausola di aggiornamento;
3. verificare se nell’annualità è attiva la cedolare secca;
4. per i canoni agevolati, controllare l’accordo territoriale;
5. confrontare mese, variazione e quota con i dati ISTAT ufficiali;
6. separare il canone dagli oneri condominiali documentati;
7. chiedere un prospetto scritto se il calcolo non è chiaro.

Domande frequenti

Il proprietario può aumentare l’affitto ogni anno?

Sì, ma soltanto se il contratto consente l’aggiornamento e nel rispetto della percentuale e del parametro pattuiti. Con la cedolare secca l’aumento è sospeso.

Nel contratto 4+4 l’ISTAT è al 75% o al 100%?

Dipende dalla clausola. Nei contratti abitativi liberi il tetto del 75% non opera in via generale: può essere pattuito anche il 100% della variazione FOI.

Se il contratto non parla di ISTAT, l’affitto aumenta comunque?

No. Il proprietario non può aggiungere unilateralmente un meccanismo di aggiornamento non concordato.

Quale indice ISTAT si usa per l’affitto?

Di regola si usa il FOI senza tabacchi. Occorre scegliere la variazione annua relativa al mese indicato nel contratto.

Con la cedolare secca si può chiedere almeno una parte dell’ISTAT?

No. Durante l’efficacia dell’opzione la rinuncia riguarda ogni aggiornamento del canone, compreso quello ISTAT.

L’aumento può essere retroattivo?

Non si possono normalmente pretendere le differenze mensili non richieste per il periodo passato. Una domanda tardiva e il calcolo del canone futuro vanno però valutati sul testo della clausola e sul tipo di locazione.

I lavori eseguiti dal proprietario fanno aumentare automaticamente il canone?

No. Salvo una valida previsione già contenuta nel contratto, serve un accordo scritto tra proprietario e inquilino.

Il rinnovo dopo i primi quattro anni consente un nuovo prezzo?

Non automaticamente. Alla prima scadenza il 4+4 prosegue alle condizioni esistenti, salvo i motivi di diniego previsti dalla legge.

Le spese condominiali sono bloccate dalla cedolare secca?

No. La rinuncia riguarda il canone; i rimborsi documentati degli oneri accessori restano distinti e seguono il contratto e la legge.

Come si contesta un calcolo errato?

Si chiede per iscritto il prospetto, si indica l’errore riscontrato e si conserva la prova delle comunicazioni. Prima di ridurre autonomamente i pagamenti è opportuno ottenere assistenza qualificata.

In sintesi

Per verificare un aumento dell’affitto non basta conoscere il tasso di inflazione. Nel 4+4 libero prevale la clausola; nei contratti concordati il FOI è ammesso entro il 75% e secondo l’accordo territoriale; con la cedolare secca gli aggiornamenti sono sospesi. Lavori, rialzi di mercato o una semplice richiesta verbale non modificano unilateralmente il canone.

Proprietario e inquilino dovrebbero conservare contratto, comunicazione e calcolo. Una richiesta chiara e documentata evita che un legittimo adeguamento ISTAT venga confuso con un aumento arbitrario.