Reddito fondiario: calcolo, dichiarazione, locazione e IMU

Il reddito fondiario è il reddito fiscale attribuito ai terreni e ai fabbricati situati in Italia che sono, o devono essere, iscritti in Catasto con una rendita. Non coincide necessariamente con il denaro incassato: una casa non locata può produrre un reddito catastale, mentre per un appartamento affittato il valore imponibile dipende dalla rendita, dal canone e dal regime fiscale scelto.

Per la dichiarazione presentata nel 2026 si considerano, in via generale, le situazioni e i redditi del 2025. Bisogna individuare chi possiede il bene o un diritto reale, per quanti giorni e con quale quota; poi distinguere terreni, fabbricati non locati, abitazione principale, immobili concessi in locazione e casi in cui l’IMU sostituisce l’IRPEF. Questa guida spiega il percorso, con formule ed esempi, ma la liquidazione definitiva va sempre verificata sulle istruzioni del modello utilizzato.

Che cos’è il reddito fondiario

L’articolo 25 del TUIR divide i redditi fondiari in tre gruppi: reddito dominicale dei terreni, reddito agrario e reddito dei fabbricati. Il presupposto è catastale e territoriale: il bene deve trovarsi in Italia ed essere iscritto, o iscrivibile, nel catasto competente con attribuzione di rendita.

Un immobile situato all’estero non genera reddito fondiario italiano: può produrre un reddito diverso e richiedere anche gli adempimenti di monitoraggio fiscale. Analogamente, gli immobili relativi a imprese commerciali e quelli strumentali per l’esercizio di arti e professioni seguono regole diverse e non sono trattati come ordinari redditi fondiari.

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Chi deve dichiararlo

Il reddito fondiario è imputato a chi possiede l’immobile a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, proporzionalmente alla quota e al periodo di possesso. Non basta osservare chi riceve materialmente un bonifico: conta il titolo giuridico che attribuisce il possesso fiscale del bene.

Il titolare della sola nuda proprietà non dichiara il reddito del fabbricato o del terreno sul quale esiste l’usufrutto. Il comodatario, invece, usa il bene in forza di un contratto e non di un diritto reale: la dichiarazione resta normalmente a carico del proprietario. Anche l’inquilino non dichiara il reddito fondiario dell’alloggio locato.

Quando ci sono più comproprietari, ciascuno indica la propria quota. Se la titolarità cambia durante l’anno per vendita, successione, donazione, costituzione o cessazione di usufrutto, il periodo viene suddiviso in giorni. Lo stesso immobile può quindi richiedere più righi quando nel 2025 sono cambiate quota, utilizzo o regime di locazione.

Reddito dei fabbricati: come si parte dalla rendita catastale

Per un fabbricato non locato il punto di partenza è la rendita catastale non rivalutata, reperibile nella visura. Ai fini IRPEF la rendita viene normalmente rivalutata del 5%, poi rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso. Nella dichiarazione si inserisce la rendita richiesta dal modello: è il software di liquidazione ad applicare le rivalutazioni previste, perciò non bisogna rivalutare due volte il dato.

La formula didattica per comprendere il calcolo è:

Reddito catastale rapportato = rendita × 1,05 × giorni ÷ 365 × quota di possesso

La formula mostra la base teorica; non determina da sola l’IRPEF effettiva. Occorre ancora verificare utilizzo dell’immobile, locazione, abitazione principale e rapporto con l’IMU.

Fabbricato non locato: quando l’IMU sostituisce l’IRPEF

Per molti fabbricati non locati soggetti a IMU opera il principio di sostituzione: l’IMU sostituisce IRPEF e addizionali sul relativo reddito fondiario. L’immobile deve comunque essere indicato in dichiarazione quando richiesto, ma il reddito può risultare non imponibile ai fini IRPEF.

Esiste un’eccezione importante per gli immobili abitativi non locati, assoggettati a IMU e situati nello stesso Comune dell’abitazione principale: il reddito fondiario concorre all’IRPEF nella misura del 50%. “Stesso Comune” non significa stesso quartiere e non riguarda tutti gli immobili indistintamente: bisogna verificare destinazione abitativa, mancata locazione e corretta esposizione nel quadro B o RB.

L’abitazione principale non di lusso è normalmente esente da IMU. Il suo reddito catastale confluisce nel reddito complessivo ma viene neutralizzato dalla deduzione per abitazione principale e relative pertinenze, alle condizioni previste. Le abitazioni principali A/1, A/8 e A/9 seguono invece il regime IMU previsto per gli immobili di pregio.

Immobile locato con tassazione ordinaria

Se il fabbricato è locato senza cedolare secca, per la regola generale si confrontano:

• la rendita catastale rivalutata del 5%, rapportata a giorni e quota;
• il canone annuo ridotto forfetariamente del 5%, anch’esso rapportato al periodo e alla quota.

Concorre al reddito il maggiore dei due valori. La riduzione ordinaria del 5% porta quindi, in molti casi, a tassare il 95% del canone. Esistono discipline particolari, tra cui quelle per immobili riconosciuti di interesse storico o artistico e per fabbricati situati nel centro di Venezia e nelle isole indicate dal TUIR: non vanno applicate riduzioni generiche senza verificare i requisiti.

Le spese realmente sostenute dal locatore non si sottraggono una per una dal reddito fondiario ordinario: la riduzione forfetaria rappresenta il meccanismo previsto dalla legge. Spese condominiali rimborsate, canone contrattuale e somme per servizi devono essere distinti secondo contratto e istruzioni.

Immobile locato con cedolare secca

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva applicabile, quando ne ricorrono le condizioni, alle locazioni abitative. Sostituisce IRPEF e addizionali sul reddito della locazione e, per il contratto interessato, anche imposta di registro e bollo nei limiti del regime.

Con la cedolare la base è, in via generale, il canone senza la riduzione forfetaria del 5%. Il proprietario deve essere titolare del reddito fondiario e agire fuori dall’esercizio d’impresa o professione. La scelta non trasferisce il reddito a chi incassa per conto altrui e non rende automaticamente agevolabile qualsiasi locazione.

Locazioni brevi e sublocazione: non sono sempre la stessa cosa

Una locazione breve conclusa direttamente dal proprietario può generare reddito fondiario. Se invece il corrispettivo deriva da sublocazione o dalla concessione onerosa da parte del comodatario, il reddito non è fondiario e viene dichiarato tra i redditi diversi. Per le locazioni brevi, inoltre, il regime fiscale cambia in base al numero degli immobili e al soggetto che concede il bene.

Nel 2026 la Certificazione Unica può riportare corrispettivi relativi alle locazioni brevi concluse nel 2025. Il dato precompilato va confrontato con contratti, incassi, ruolo del dichiarante e anno di conclusione del soggiorno: la presenza nella CU non risolve da sola la qualificazione giuridica.

Canoni non percepiti: quando smettono di essere tassati

Il reddito fondiario è normalmente imputato indipendentemente dalla percezione. Per le locazioni abitative, tuttavia, l’articolo 26 del TUIR consente di non concorrere alla formazione del reddito per i canoni non percepiti quando la mancata percezione è provata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento, secondo la disciplina vigente.

Non basta quindi un semplice ritardo informale dell’inquilino. Per immobili non abitativi, risoluzione del contratto e giurisprudenza richiedono un’analisi distinta. Occorre conservare contratto, estratti dei pagamenti, comunicazioni e atti giudiziari e verificare con il professionista l’anno nel quale correggere il reddito.

Terreni: reddito dominicale e reddito agrario

Il reddito dominicale remunera fiscalmente la proprietà del terreno e viene dichiarato dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale. Il reddito agrario riguarda invece l’attività agricola esercitata sul fondo. Se il proprietario coltiva direttamente, dichiara entrambi; se concede il terreno in affitto a un agricoltore, il proprietario dichiara il dominicale e l’affittuario dichiara l’agrario dal momento in cui il contratto ha effetto.

Nel quadro A del 730 o RA di Redditi PF si riportano i redditi catastali e le informazioni su giorni, quota e utilizzo. Le rivalutazioni fiscali vengono applicate in sede di liquidazione. Per il periodo d’imposta 2025 le istruzioni 2026 prevedono inoltre regole specifiche per coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, con percentuali differenziate di concorso al reddito: non vanno estese a chiunque possieda un terreno.

Non producono ordinariamente reddito dominicale e agrario, tra gli altri, i terreni che costituiscono pertinenza di fabbricati urbani, come giardini e cortili, e i terreni utilizzati come beni strumentali nell’esercizio di specifiche attività commerciali.

Quali immobili non seguono il reddito fondiario ordinario

La presenza di un immobile non significa sempre che debba essere applicato il calcolo catastale descritto fin qui. I fabbricati utilizzati direttamente nell’impresa o nella professione, gli immobili-merce dell’impresa e i beni situati all’estero seguono discipline differenti. Anche i fabbricati rurali che rispettano tutti i requisiti possono avere il reddito assorbito da quello del terreno, mentre un fabbricato che ha perso la ruralità va esaminato come unità urbana.

Le unità in corso di costruzione o prive di rendita richiedono di verificare lo stato catastale e l’effettiva utilizzazione. Secondo le istruzioni 2026, il reddito di un fabbricato di nuova costruzione va dichiarato dal momento in cui diventa idoneo all’uso cui è destinato oppure da quando viene comunque utilizzato dal possessore. Una categoria provvisoria non deve essere usata per sottrarre a tassazione un bene già ultimato e utilizzato.

Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico sono previste regole specifiche sulla rendita e sul canone. Per un’abitazione inagibile, per un fabbricato collabente o per un’unità oggetto di lavori importanti non basta la situazione materiale: servono classificazione, atti e condizioni previste dalla disciplina fiscale e comunale.

Quadro A, quadro B, RA e RB: dove si dichiara

Il modello 730/2026 espone i terreni nel quadro A e i fabbricati nel quadro B. Nel modello Redditi Persone Fisiche le sezioni corrispondenti sono RA e RB. La dichiarazione precompilata utilizza Catasto, atti registrati, dichiarazioni precedenti e Certificazioni Uniche, ma il contribuente deve verificare titolarità, quote, giorni, utilizzo, locazioni e variazioni.

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Come compilare correttamente giorni e quota

I giorni non possono superare 365 per ogni situazione e devono coprire il periodo in cui il soggetto ha avuto il diritto sul bene. Se una persona acquista il 1° luglio, non dichiara l’intero anno. Se il 1° ottobre una casa passa da “a disposizione” a “locata”, occorrono due periodi con utilizzi diversi.

La quota segue il titolo. Due coniugi comproprietari al 50% dichiarano ciascuno la propria parte, salvo che un diritto reale attribuisca il reddito a un soggetto diverso. La proprietà al 50% non autorizza a spostare tutto il reddito sul coniuge con aliquota più bassa. Nella comunione legale bisogna controllare intestazione, provenienza del bene e quote effettive.

Esempi di calcolo del reddito fondiario

Casa non locata per tutto l’anno

Rendita catastale: 800 euro. Proprietà: 100% per 365 giorni. La rendita rivalutata è 800 × 1,05 = 840 euro. Se l’immobile è soggetto a IMU e si trova in un Comune diverso dall’abitazione principale, il reddito è normalmente non imponibile IRPEF per il principio di sostituzione. Se è un’abitazione non locata nello stesso Comune dell’abitazione principale, il 50% del reddito, cioè 420 euro, concorre in via generale all’IRPEF.

Casa locata con tassazione ordinaria

Rendita catastale: 800 euro; canone annuo: 9.000 euro; proprietà e locazione per tutto l’anno. La rendita rivalutata è 840 euro. Il canone ridotto del 5% è 8.550 euro. Poiché è maggiore, il reddito imponibile fondiario ordinario è 8.550 euro, prima dell’applicazione delle aliquote personali.

Casa locata con cedolare secca

Con gli stessi dati, la base della cedolare è normalmente il canone di 9.000 euro, senza la riduzione forfetaria del 5%. Su questa base si applica l’aliquota spettante in relazione al tipo di contratto e alle condizioni del regime. L’esempio non considera eventuali periodi diversi o comproprietà.

Comproprietà per metà anno

Se un contribuente possiede il 50% di un fabbricato per 181 giorni, la rendita rivalutata va moltiplicata per 181/365 e per 50%. La dichiarazione dell’altro comproprietario resta autonoma. Se dal giorno successivo cambia la quota, si apre un secondo periodo.

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Abitazione principale, seconda casa e pertinenze

L’abitazione principale è l’immobile nel quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. La qualifica fiscale non dipende soltanto dalla residenza anagrafica e va verificata per il periodo interessato. Le pertinenze seguono le condizioni previste e devono essere effettivamente destinate al servizio dell’abitazione.

Una seconda casa “a disposizione” non è assimilata automaticamente all’abitazione principale. Se è soggetta a IMU opera normalmente la sostituzione IRPEF, salvo l’eccezione del 50% nello stesso Comune. Se viene locata, il reddito del canone torna fiscalmente rilevante e l’IMU può restare dovuta: non esiste una sostituzione generale per gli immobili affittati.

Comodato, usufrutto e diritto di abitazione

Il comodato non trasferisce un diritto reale e quindi non sposta il reddito fondiario: dichiara il proprietario o l’usufruttuario. L’usufrutto, al contrario, trasferisce il potere di godere del bene e dei suoi frutti; durante la sua durata è l’usufruttuario a dichiarare il reddito, non il nudo proprietario.

Il diritto reale di abitazione produce un effetto analogo sull’imputazione. Un caso frequente è il coniuge superstite, al quale l’articolo 540 del Codice civile attribuisce il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, quando ricorrono i presupposti.

Quali documenti controllare prima di inviare la dichiarazione

La precompilata è un punto di partenza, non sostituisce il controllo. Per ogni immobile conviene ricostruire una scheda annuale con titolo, rendita, quota, giorni, utilizzo e contratto.

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Errori frequenti

• indicare la rendita già rivalutata nel campo che richiede la rendita catastale non rivalutata;
• dichiarare il reddito in capo al nudo proprietario invece che all’usufruttuario;
• confondere comodato e diritto reale;
• omettere un periodo perché il canone non è stato incassato, senza i presupposti previsti dall’articolo 26;
• considerare qualsiasi compenso da locazione breve come reddito fondiario;
• non dividere l’anno dopo vendita, successione, cambio di utilizzo o inizio della locazione;
• ritenere che il pagamento dell’IMU elimini sempre l’IRPEF, anche per immobili locati o abitazioni non locate nello stesso Comune;
• accettare la precompilata senza confrontarla con gli atti dell’anno.

Controllo operativo della precompilata 2026

Un controllo efficace non parte dal totale calcolato, ma da ogni singolo bene. Per prima cosa si confronta l’elenco degli immobili con atti e visure; poi si verificano rendita, diritto, quota e giorni. Successivamente si ricostruiscono gli utilizzi del 2025: abitazione principale, pertinenza, immobile a disposizione, comodato, locazione ordinaria o cedolare.

Per i contratti si confrontano canone annuo, periodi, contitolari e dati di registrazione. Per l’IMU si controllano Comune, mesi, agevolazioni ed eventuale esenzione, senza dedurre automaticamente dal versamento che il reddito sia non imponibile. Infine si verifica che la somma dei periodi non superi l’anno e che ogni cambio di quota o utilizzo sia rappresentato da un periodo distinto.

Se la precompilata contiene un immobile venduto, non riporta un usufrutto, propone una quota errata o attribuisce una locazione al soggetto sbagliato, il dato va corretto prima dell’invio. La modifica fiscale non sostituisce l’eventuale aggiornamento di Catasto, registri immobiliari o contratto: le anomalie nelle banche dati devono essere risolte con l’adempimento appropriato.

Domande frequenti sul reddito fondiario

Il reddito fondiario coincide con la rendita catastale?

No. La rendita è il dato di partenza per i fabbricati, ma viene rivalutata e rapportata a giorni e quota. Se l’immobile è locato può prevalere il canone; inoltre IMU, abitazione principale e cedolare secca modificano il trattamento fiscale.

Una casa vuota va dichiarata?

In via generale sì, se il contribuente è proprietario o titolare di un diritto reale e il modello ne richiede l’indicazione. L’IRPEF può però essere sostituita dall’IMU nei casi previsti.

Chi ha la nuda proprietà deve indicare la casa nel 730?

No, finché sul bene esiste l’usufrutto o un altro diritto reale che attribuisce il reddito al relativo titolare. Il nudo proprietario tornerà a dichiarare dalla consolidazione della piena proprietà.

Chi vive in comodato dichiara il reddito fondiario?

No. Il comodato è un diritto personale di godimento; dichiara il proprietario o il titolare del diritto reale sul bene.

Per una casa affittata si pagano sia IMU sia IRPEF?

In generale l’immobile locato resta soggetto all’IMU secondo le regole comunali e il reddito della locazione è soggetto a IRPEF ordinaria oppure a cedolare secca. Il principio di sostituzione riguarda principalmente i fabbricati non locati.

Nel 730 si indica la rendita rivalutata del 5%?

Normalmente il quadro richiede la rendita catastale senza rivalutazione. Il calcolo applica la rivalutazione: inserire il dato già aumentato può duplicarla.

Se l’inquilino non paga, il canone va dichiarato?

La regola generale prescinde dall’incasso. Per le locazioni abitative i canoni non percepiti possono essere esclusi quando la morosità è provata dagli atti previsti dall’articolo 26 del TUIR; un semplice sollecito non basta.

Il reddito di un immobile all’estero è fondiario?

No. I redditi fondiari riguardano terreni e fabbricati in Italia. L’immobile estero può generare redditi diversi e obblighi di monitoraggio e IVIE.

Il terreno produce sempre due redditi?

Il terreno può produrre reddito dominicale e agrario, ma i soggetti che li dichiarano possono essere diversi. Se l’attività agricola è svolta dall’affittuario, questi dichiara l’agrario e il titolare del diritto reale dichiara il dominicale.

La precompilata contiene sempre tutti i dati corretti?

No. Catasto e atti registrati alimentano la dichiarazione, ma quote, giorni, utilizzo, diritti reali e locazioni possono richiedere correzioni. Il contribuente resta responsabile della verifica.

Fonti normative e istituzionali

• TUIR, articolo 25 e disciplina dei redditi fondiari;
• Agenzia delle Entrate, fabbricati nel modello 730/2026;
• Agenzia delle Entrate, quadro RB Redditi PF 2026;
• Agenzia delle Entrate, quadro RA Redditi PF 2026;
• Agenzia delle Entrate, terreni nel modello 730/2026;
• Agenzia delle Entrate, dichiarazione precompilata 2026.

Gli esempi hanno finalità illustrative e non sostituiscono la liquidazione del modello né la valutazione di un professionista. Quote, periodi, agevolazioni e regimi speciali possono cambiare il risultato.