Cedolare secca e locazioni brevi 2026: aliquote, limite di 2 appartamenti, CIN e obblighi

Chi affitta un appartamento per pochi giorni può scegliere la cedolare secca, ma nel 2026 non basta applicare il 21% agli incassi ricevuti da Airbnb o da un’altra piattaforma. Occorre distinguere il primo immobile dal secondo, verificare il limite oltre il quale l’attività si presume imprenditoriale e rispettare obblighi fiscali, turistici, di pubblica sicurezza e di sicurezza dell’alloggio.

La novità più importante del 2026 riguarda il numero degli appartamenti. Il regime fiscale delle locazioni brevi non imprenditoriali è riconosciuto quando vengono destinati a questa attività non più di due appartamenti nel periodo d’imposta. Dal terzo, l’intera attività si presume svolta in forma imprenditoriale: non è quindi corretto pensare che soltanto il reddito del terzo immobile esca dalla cedolare.

Le aliquote restano invece differenziate: il 21% può essere applicato ai redditi di una sola unità immobiliare scelta dal contribuente, mentre sull’altra unità si applica il 26%. Questa guida spiega come effettuare la scelta e il calcolo, che cosa trattiene la piattaforma, dove dichiarare i redditi e quali adempimenti servono per CIN, SCIA, estintori, rilevatori e comunicazione degli ospiti.

Che cos’è una locazione breve

Ai fini fiscali è una locazione breve il contratto che riguarda un immobile a uso abitativo, ha una durata non superiore a 30 giorni ed è stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa. Il contratto può essere concluso direttamente oppure tramite un intermediario immobiliare o un portale telematico.

Il limite dei 30 giorni riguarda ogni singolo contratto. Se le stesse parti stipulano più contratti nell’anno, ciascuno può essere breve, ma quando la durata complessiva tra quel locatore e quel conduttore supera 30 giorni diventano necessari gli adempimenti di registrazione. Cambiare ospite consente quindi di stipulare più contratti brevi sullo stesso alloggio, mentre frazionare artificialmente il soggiorno della stessa persona non elimina gli obblighi.

La disciplina comprende anche i contratti che prevedono la fornitura della biancheria e la pulizia dei locali. Sono servizi strettamente collegati all’uso dell’abitazione. La fornitura abituale di colazione, pasti, auto a noleggio, guide turistiche o altri servizi tipicamente ricettivi può invece spostare l’attività fuori dalla semplice locazione e richiedere un diverso inquadramento.

Locazione breve, locazione turistica e attività ricettiva: le differenze

“Locazione breve” è soprattutto una definizione fiscale legata alla durata massima di 30 giorni e alle caratteristiche dei contraenti. “Locazione turistica” descrive invece la finalità del soggiorno e può durare anche più di 30 giorni. In quest’ultimo caso il contratto non rientra nella disciplina fiscale speciale delle locazioni brevi e, se supera i limiti previsti, deve essere registrato.

Un B&B, un affittacamere o una casa vacanze organizzata come struttura ricettiva non coincidono automaticamente con la locazione turistica di un appartamento. Regioni e Comuni definiscono le attività ricettive, i servizi ammessi, le comunicazioni, i periodi di apertura e gli standard strutturali. Il nome utilizzato nell’annuncio non decide il regime: contano contratto, organizzazione concreta e servizi effettivamente prestati.

Il CIN riguarda sia le unità destinate a locazioni brevi sia quelle concesse per finalità turistiche, oltre alle strutture ricettive. Per questo alcuni obblighi amministrativi sono comuni anche quando il contratto dura più di 30 giorni, mentre aliquote del 21% e del 26% descritte in questa guida riguardano la disciplina fiscale delle locazioni brevi.

Chi può applicare la cedolare secca alle locazioni brevi

Possono applicarla le persone fisiche che concludono il contratto fuori dall’esercizio di impresa. Nel caso più comune il locatore è proprietario o titolare di un diritto reale sull’abitazione, ma la disciplina si estende anche ai corrispettivi derivanti dalla sublocazione e ai contratti onerosi conclusi dal comodatario che concede l’immobile a terzi.

Per il proprietario o titolare di diritto reale il provento è normalmente dichiarato tra i redditi fondiari. Per il sublocatore e il comodatario costituisce invece un reddito diverso. La cedolare può applicarsi in entrambi i casi, ma cambiano il quadro dichiarativo e la qualificazione del reddito.

Il contratto deve riguardare un immobile abitativo. Locali commerciali, uffici o immobili utilizzati per un’attività diversa non entrano nella disciplina delle locazioni brevi. Anche una società non può utilizzare la cedolare secca: il regime è costruito per la persona fisica che agisce fuori dall’impresa.

Aliquote 2026: 21% sul primo immobile e 26% sul secondo

La regola parte da un’aliquota del 26%. Il contribuente può però indicare in dichiarazione una sola unità immobiliare sulla quale applicare l’aliquota ridotta del 21%. Se nel periodo d’imposta ha destinato alla locazione breve due appartamenti, sull’altro si applica il 26%.

Non è il primo contratto in ordine cronologico a ottenere necessariamente il 21% e non esiste un obbligo di scegliere l’abitazione principale. Il contribuente individua l’unità in dichiarazione. In genere conviene applicare il 21% all’alloggio che ha prodotto il corrispettivo imponibile più elevato, ma vanno controllati CU, dati precompilati e natura dei redditi.

Affittare molte volte lo stesso appartamento cambia l’aliquota?

No. Il numero dei contratti o degli ospiti non trasforma un appartamento in più unità. Se durante l’anno una persona concede in locazione breve soltanto un appartamento, può applicare il 21% ai relativi redditi anche quando i soggiorni sono numerosi. Restano però da valutare l’organizzazione concreta e gli eventuali servizi, perché un’attività professionalmente organizzata può assumere natura imprenditoriale anche sotto la soglia numerica.

Il limite di due appartamenti: cosa succede dal terzo

La Legge di Bilancio 2026 ha sostituito il precedente limite di quattro appartamenti con quello di due. La modifica opera dal periodo d’imposta 2026. Se nel corso dell’anno vengono destinati alle locazioni brevi tre appartamenti, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile.

La conseguenza riguarda l’attività nel suo complesso. Non si applica la cedolare ai primi due lasciando il terzo nel reddito d’impresa. Occorre valutare apertura della partita IVA, iscrizioni, regime contabile, trattamento fiscale e contributivo, SCIA e regole regionali. È opportuno impostare questi adempimenti prima di pubblicare il terzo alloggio o accettare le prenotazioni.

Per contare gli appartamenti rileva la destinazione alla locazione breve nel periodo d’imposta, non soltanto la contemporaneità delle prenotazioni. Alternare tre immobili in mesi differenti non consente di rimanere automaticamente nel limite. La norma parla di appartamenti e non di singoli contratti.

Il limite non rappresenta però una garanzia assoluta per chi gestisce uno o due alloggi. Un’organizzazione stabile, la pluralità di servizi e modalità operative tipiche di un’attività economica possono richiedere l’inquadramento imprenditoriale sulla base delle caratteristiche reali. La soglia stabilisce quando la presunzione opera per legge, non autorizza a ignorare la sostanza dell’attività sotto quella soglia.

Come si calcola la cedolare secca

L’imposta si calcola applicando l’aliquota al corrispettivo lordo riferibile al contratto. Con la cedolare non si deducono forfettariamente costi di pulizia, utenze, arredi, manutenzioni o commissioni della piattaforma. Per questo il confronto con l’IRPEF e, quando necessario, con un’attività d’impresa non deve basarsi soltanto sulla percentuale nominale.

Se una commissione viene trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore, il fatto che sul conto arrivi una somma inferiore non riduce automaticamente il corrispettivo lordo fiscalmente rilevante. Devono essere confrontati contratto, rendiconto della piattaforma, importo pagato dall’ospite e somma certificata nella CU.

Esempio con un solo appartamento

Un appartamento produce nell’anno corrispettivi lordi per 18.000 euro. Con l’opzione per la cedolare al 21%, l’imposta è:

18.000 × 21% = 3.780 euro.

Se l’intermediario ha incassato tutti i canoni e ha già operato una ritenuta del 21% sull’intero importo, le ritenute risultano pari a 3.780 euro. Fatte salve differenze o altri elementi dichiarativi, non emerge un ulteriore 5% da versare.

Esempio con due appartamenti

L’appartamento A produce 12.000 euro e l’appartamento B 8.000 euro. Scegliendo l’aliquota del 21% per A, il calcolo è:

• appartamento A: 12.000 × 21% = 2.520 euro;
• appartamento B: 8.000 × 26% = 2.080 euro;
• imposta complessiva: 4.600 euro.

Se la piattaforma ha trattenuto il 21% su entrambi gli importi, le ritenute ammontano a 4.200 euro. Rimane quindi un conguaglio teorico di 400 euro, corrispondente alla differenza di cinque punti sull’appartamento B. Scegliere il 21% sull’immobile con il canone più alto consente in questo esempio di risparmiare 200 euro rispetto alla scelta opposta.

Ritenuta della piattaforma: perché resta al 21%

Gli intermediari immobiliari e i portali che incassano il canone o intervengono nel pagamento operano una ritenuta del 21% sul corrispettivo lordo al momento del pagamento al beneficiario. Dal 2024 la ritenuta è a titolo d’acconto: non stabilisce da sola l’imposta definitiva.

Questo spiega perché la piattaforma può trattenere il 21% anche quando sul secondo appartamento la cedolare dovuta è del 26%. La differenza emerge in dichiarazione. Se invece il locatore sceglie la tassazione ordinaria, la ritenuta viene comunque utilizzata come acconto dell’imposta dovuta.

L’intermediario certifica canoni e ritenute nella Certificazione Unica delle locazioni brevi. Il proprietario non deve limitarsi all’importo netto accreditato: deve verificare il lordo certificato, il CIN o i dati catastali associati, l’anno di riferimento e l’eventuale indicazione di “locatore non proprietario”.

Gli intermediari che si limitano a pubblicare l’annuncio senza incassare né intervenire nel pagamento sono soggetti agli obblighi informativi previsti, ma non operano la ritenuta sul canone che viene pagato direttamente al locatore.

Dove si dichiarano i redditi delle locazioni brevi

Quando il locatore è proprietario o titolare di un diritto reale, il reddito confluisce normalmente nel quadro dedicato ai fabbricati: quadro B del modello 730 o quadro RB del modello Redditi Persone fisiche. Se il locatore è sublocatore o comodatario, il reddito è indicato tra i redditi diversi, nel quadro D del 730 o nel quadro RL del modello Redditi.

I dati trasmessi dagli intermediari vengono riportati nella dichiarazione precompilata e aggregati per CIN quando l’identificazione è coerente. La precompilata può proporre il 21% sull’unità con i corrispettivi più elevati e il 26% sull’altra, ma il contribuente deve controllare e può modificare la scelta.

Il modello 730/2026 dichiara i redditi prodotti nel 2025. Per questo, nelle istruzioni e in alcune FAQ riferite alla dichiarazione 2026 compare ancora il precedente limite di quattro appartamenti: è corretto per l’anno d’imposta 2025. Il nuovo limite di due riguarda i redditi e l’attività svolta dal 1° gennaio 2026 e avrà effetto sulla dichiarazione relativa a tale anno. Confondere anno di presentazione e anno d’imposta porta facilmente a conclusioni sbagliate.

Acconto, saldo e codici tributo

La cedolare viene liquidata nella dichiarazione. Se l’imposta dell’anno precedente è inferiore a 52 euro, l’acconto non è dovuto; da 52 euro in su l’acconto è pari al 100% dell’importo preso a riferimento.

In via generale, quando l’acconto è inferiore a 257,52 euro si versa in un’unica soluzione entro il 30 novembre. Se è pari o superiore a questa soglia, si versa il 40% alla scadenza del saldo e del primo acconto e il restante 60% entro il 30 novembre. Scadenze che cadono in giorni festivi, proroghe e rateazioni devono essere controllate per il singolo anno e per la posizione del contribuente.

• 1840: cedolare secca, acconto prima rata;
• 1841: cedolare secca, seconda rata o acconto in unica soluzione;
• 1842: cedolare secca, saldo.

Le ritenute già operate dagli intermediari riducono quanto resta da versare, ma devono risultare dalla CU ed essere correttamente riportate. In presenza di più piattaforme è necessario sommare e riconciliare tutte le certificazioni.

Il contratto breve deve essere registrato?

Il singolo contratto che non supera 30 giorni non è soggetto all’obbligo di registrazione in termine fisso. Il limite va però verificato considerando la durata complessiva dei rapporti intervenuti nell’anno tra le stesse parti. Se locatore e medesimo ospite superano complessivamente 30 giorni, scattano gli adempimenti di registrazione.

Il contratto scritto rimane fortemente consigliato anche quando non deve essere registrato. Dovrebbe identificare parti e immobile, durata, corrispettivo, deposito, regole di utilizzo, eventuali costi accessori, numero degli ospiti, consegna e restituzione, responsabilità per danni e trattamento dei dati. Prenotazione e condizioni della piattaforma non sempre sostituiscono un testo adeguato al caso concreto.

Per i contratti che devono essere registrati si utilizza il modello RLI entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore. La durata superiore a 30 giorni fa inoltre uscire il contratto dalla disciplina fiscale speciale delle locazioni brevi, pur potendo restare una locazione per finalità turistica.

CIN: richiesta, esposizione e annunci

Il Codice Identificativo Nazionale deve essere richiesto attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive, dopo aver assolto gli eventuali adempimenti regionali o provinciali necessari. Il codice regionale o provinciale non viene sostituito dal CIN: quando la normativa locale lo prevede, devono essere posseduti ed esposti entrambi.

Il CIN deve essere esposto all’esterno dello stabile nel quale si trova l’appartamento, nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, e deve comparire in ogni annuncio ovunque pubblicato o comunicato. Anche intermediari e piattaforme devono garantirne l’indicazione negli annunci.

L’assenza del CIN può comportare una sanzione da 800 a 8.000 euro, graduata in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile. La mancata esposizione o indicazione negli annunci è punita da 500 a 5.000 euro per unità, con rimozione dell’annuncio irregolare. Regioni, Province autonome e Comuni possono prevedere ulteriori adempimenti e controlli.

Estintori, rilevatori di gas e monossido di carbonio

Tutte le unità immobiliari destinate a locazioni brevi o turistiche senza servizi aggiuntivi devono essere dotate di estintori portatili a norma e di dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio. L’obbligo riguarda sia la gestione imprenditoriale sia quella non imprenditoriale.

Gli estintori devono essere accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e delle aree di maggiore pericolo. La regola nazionale richiede almeno un estintore ogni 200 metri quadrati o frazione e comunque almeno uno per piano. Non basta acquistarlo: controllo, revisione e manutenzione devono seguire la regola dell’arte e le istruzioni del produttore.

Secondo le FAQ del Ministero del Turismo, l’esonero dai rilevatori è possibile per unità prive di impianto a gas nelle quali sia escluso con certezza anche il rischio di rilascio di gas combustibili o formazione di monossido di carbonio. La semplice assenza del piano cottura a gas non basta se sono presenti caldaie, camini o altre sorgenti di combustione.

La mancanza dei dispositivi prescritti può comportare una sanzione da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata. Per l’attività imprenditoriale si aggiunge l’obbligo di rispettare i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalla normativa statale e regionale.

Quando è obbligatoria la SCIA

Chi esercita la locazione in forma imprenditoriale deve presentare la Segnalazione certificata di inizio attività allo Sportello unico per le attività produttive del Comune. Dal 2026 la presunzione d’impresa per le locazioni brevi opera quando sono destinati all’attività più di due appartamenti.

Le FAQ ministeriali estendono la SCIA imprenditoriale anche alla locazione per finalità turistiche di più di due appartamenti, compresi i contratti di durata superiore a 30 giorni. Restano inoltre le regole regionali e comunali, che possono prevedere comunicazioni o procedimenti anche per la gestione non imprenditoriale.

L’esercizio in forma imprenditoriale senza la SCIA nazionale prevista dall’articolo 13-ter del D.L. 145/2023 è punito con una sanzione da 2.000 a 10.000 euro. La presentazione della SCIA non sostituisce partita IVA, iscrizioni e adempimenti fiscali, così come l’apertura della partita IVA non sostituisce la SCIA.

Comunicazione degli ospiti ad Alloggiati Web

Le generalità degli ospiti devono essere comunicate alla Questura territorialmente competente attraverso il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo. Per soggiorni inferiori alle 24 ore la comunicazione va effettuata all’arrivo, secondo le procedure indicate dalla Questura.

L’obbligo riguarda anche il proprietario che concede un appartamento con locazioni brevi e non gestisce una struttura alberghiera. Occorre richiedere preventivamente le credenziali, identificare gli ospiti secondo le regole vigenti e conservare le ricevute digitali per il periodo indicato dal sistema.

La comunicazione alla Questura non sostituisce la registrazione del contratto quando dovuta, il CIN, le comunicazioni turistiche regionali o il versamento dell’imposta di soggiorno. Sono adempimenti con finalità e destinatari differenti.

Imposta di soggiorno e adempimenti locali

Il Comune può applicare l’imposta di soggiorno e attribuire al locatore o alla piattaforma obblighi di riscossione, dichiarazione e riversamento. Importi, esenzioni, scadenze e modalità non sono uniformi sul territorio nazionale: devono essere verificati nel regolamento del Comune in cui è situato l’alloggio.

Regioni e Province autonome possono richiedere codici identificativi locali, comunicazioni di avvio, trasmissione dei flussi turistici e rispetto di requisiti specifici. Il possesso del CIN non autorizza automaticamente l’attività quando manca un adempimento locale obbligatorio.

Anche il regolamento condominiale merita una verifica. Una clausola contrattuale trascritta o accettata negli atti può prevedere limiti alle destinazioni delle proprietà esclusive, mentre un semplice regolamento assembleare non può introdurre liberamente nuovi divieti sulle unità private. Rumori, uso delle parti comuni e sicurezza restano comunque soggetti alle regole condominiali e generali.

Le nuove regole europee applicabili dal 20 maggio 2026

Il Regolamento UE 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati delle locazioni brevi si applica dal 20 maggio 2026. Stabilisce un quadro comune per le procedure di registrazione eventualmente adottate dagli Stati e per la trasmissione dei dati dalle piattaforme alle autorità competenti.

Le piattaforme devono strutturare i controlli sui numeri di registrazione e trasmettere periodicamente dati sull’attività delle unità offerte. Il Regolamento non crea una nuova aliquota fiscale e non sostituisce CIN, norme regionali, urbanistica, sicurezza o imposta di soggiorno. Aumenta però la possibilità di confrontare annunci, identificativi e giornate locate.

Per il locatore la conseguenza pratica è che coerenza e qualità dei dati diventano ancora più importanti: identità, indirizzo dell’unità, CIN, informazioni comunicate alla piattaforma, CU e dichiarazione devono riferirsi allo stesso immobile.

Il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi dal 2027

Il D.Lgs. 117/2026, pubblicato il 3 luglio 2026, ha raccolto nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi la disciplina della cedolare e delle locazioni brevi. Il decreto è entrato formalmente in vigore il giorno successivo alla pubblicazione, ma le disposizioni del Testo unico si applicano dal 1° gennaio 2027.

L’articolo 207 ripropone la definizione di locazione breve, l’aliquota del 26%, la riduzione al 21% per una unità scelta, l’estensione a sublocatore e comodatario e il limite di due appartamenti con effetto dal periodo d’imposta 2026. L’articolo 208 disciplina gli adempimenti degli intermediari e conferma la ritenuta d’acconto del 21%.

Per i redditi 2026 il riferimento sostanziale resta la normativa vigente nel periodo, mentre dal 2027 gli stessi contenuti saranno letti attraverso la numerazione del nuovo Testo unico. La guida dovrà quindi essere verificata quando arriveranno istruzioni dichiarative e provvedimenti attuativi coordinati.

Checklist prima di pubblicare l’annuncio

1. Verificare che l’immobile sia abitativo, regolare e utilizzabile secondo norme statali, regionali e locali.
2. Contare tutti gli appartamenti destinati a locazioni brevi nel periodo d’imposta.
3. Definire se la gestione resta privata o presenta caratteri imprenditoriali.
4. Completare comunicazioni regionali o comunali e ottenere gli eventuali codici locali.
5. Richiedere il CIN nella BDSR ed esporlo all’esterno e negli annunci.
6. Installare e mantenere estintori e rilevatori richiesti.
7. Ottenere le credenziali Alloggiati Web prima dell’arrivo del primo ospite.
8. Verificare imposta di soggiorno e trasmissione dei flussi turistici.
9. Predisporre un contratto e condizioni chiare anche quando non è richiesta la registrazione.
10. Archiviare rendiconti delle piattaforme, CU, pagamenti, contratti e ricevute.
11. Se gli appartamenti sono due, annotare quale unità conviene assoggettare al 21%.
12. Far verificare l’inquadramento prima di destinare un terzo appartamento all’attività.

Errori frequenti

• applicare il 21% a entrambi gli appartamenti;
• credere che dal terzo immobile solo il terzo reddito diventi d’impresa;
• confondere la ritenuta del 21% della piattaforma con l’imposta definitiva;
• calcolare la cedolare sul netto accreditato senza controllare il corrispettivo lordo;
• usare il vecchio limite di quattro appartamenti per l’attività svolta nel 2026;
• leggere il modello 730/2026 senza ricordare che dichiara i redditi 2025;
• ritenere che i 30 giorni si possano azzerare frazionando il soggiorno dello stesso ospite;
• pubblicare un annuncio senza CIN o senza gli adempimenti locali preliminari;
• installare un estintore e dimenticarne la manutenzione;
• considerare Alloggiati Web, CIN e imposta di soggiorno come adempimenti alternativi;
• offrire servizi ricettivi continuando a qualificare automaticamente il rapporto come semplice locazione;
• presumere che uno o due immobili escludano sempre la natura imprenditoriale.

Domande frequenti

Nel 2026 posso applicare il 21% a un solo appartamento?

Sì. La cedolare sulle locazioni brevi è normalmente al 26%, ridotta al 21% per i redditi di una sola unità immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione.

Se affitto due appartamenti, quale scelgo per il 21%?

La scelta è del contribuente. In genere conviene indicare l’unità con il corrispettivo imponibile più elevato, ma vanno verificati dati, CU e natura dei redditi.

Dal terzo immobile la cedolare resta sui primi due?

No. Con più di due appartamenti destinati alla locazione breve, l’attività si presume imprenditoriale nel suo complesso e il regime fiscale privato delle locazioni brevi non è riconosciuto.

Il 26% si applica anche al primo immobile?

Il contribuente può scegliere la tassazione ordinaria oppure, optando per la cedolare, applicare il 21% a una unità. L’affermazione secondo cui dal 2026 il 26% si applicherebbe obbligatoriamente fin dal primo immobile non corrisponde alla legge definitiva.

Airbnb o Booking trattengono già tutta l’imposta?

Quando intervengono nel pagamento, gli intermediari applicano una ritenuta d’acconto del 21%. Sul secondo immobile tassato al 26% può quindi restare una differenza da versare in dichiarazione.

Le commissioni della piattaforma si possono sottrarre?

La cedolare si applica al corrispettivo lordo rilevante e non consente di dedurre le commissioni come costo. Occorre controllare come contratto e rendiconto rappresentano canone e commissione.

Un contratto di 30 giorni deve essere registrato?

Non è soggetto a registrazione in termine fisso se non supera 30 giorni. Se più contratti fra le stesse parti superano complessivamente 30 giorni nell’anno, devono essere effettuati gli adempimenti di registrazione.

Il CIN serve anche per una sola casa?

Sì. L’obbligo riguarda anche la singola unità concessa in locazione breve o per finalità turistica, indipendentemente dalla gestione imprenditoriale.

Il CIN sostituisce il codice regionale?

No. Quando la Regione o la Provincia autonoma prevede un proprio codice, devono essere rispettati sia gli obblighi locali sia quelli nazionali.

Estintore e rilevatori servono anche senza partita IVA?

Sì. Gli obblighi nazionali sui dispositivi riguardano anche la locazione non imprenditoriale. Le eventuali esenzioni dai rilevatori dipendono dall’assenza certa del rischio, non dalla mancanza della partita IVA.

Devo comunicare gli ospiti se affitto da privato?

Sì. Le generalità devono essere trasmesse tramite Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo; per soggiorni inferiori alle 24 ore la comunicazione va effettuata all’arrivo.

Il limite di due vale già nel modello 730/2026?

Il 730/2026 riguarda i redditi prodotti nel 2025, per i quali operava ancora la soglia precedente. Il limite di due appartamenti si applica all’attività e ai redditi del periodo d’imposta 2026.

Posso offrire la colazione mantenendo la semplice locazione breve?

La disciplina ammette biancheria e pulizia dei locali. Servizi ulteriori e organizzati, come colazione o pasti, possono richiedere l’inquadramento come attività ricettiva o d’impresa secondo le regole applicabili.

Fonti ufficiali

• Legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1, comma 17;
• D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117, articoli 203-208 e 377;
• D.L. 24 aprile 2017, n. 50, articolo 4;
• Agenzia delle Entrate: aliquote e scelta dell’unità immobiliare;
• Agenzia delle Entrate: locazioni brevi e dichiarazione precompilata;
• Ministero del Turismo: FAQ BDSR, CIN, sicurezza e sanzioni;
• Polizia di Stato: portale Alloggiati Web;
• Regolamento UE 2024/1028.