Millesimi condominiali: calcolo, tabelle, spese e modifica

I millesimi condominiali esprimono il rapporto tra il valore di ciascuna unità immobiliare e il valore dell’intero edificio, assunto convenzionalmente pari a 1.000. Servono per ripartire molte spese comuni e per calcolare il peso dei partecipanti nelle votazioni assembleari, ma non coincidono automaticamente con i metri quadrati, la rendita catastale o il prezzo di mercato dell’appartamento.

Un calcolo attendibile richiede rilievi, planimetrie e criteri omogenei. Occorre inoltre distinguere la tabella generale di proprietà dalle tabelle dedicate a scale, ascensore, riscaldamento o altri servizi. In questa guida vediamo come si formano i millesimi, come leggere la formula, quali maggioranze servono per approvare o modificare le tabelle e quando un errore, un ampliamento o un frazionamento consentono la revisione.

Che cosa sono i millesimi condominiali

Ogni proprietario possiede la propria unità esclusiva e una quota delle parti comuni. L’articolo 1118 del Codice civile collega questa quota al valore proporzionale dell’unità, salvo che il titolo stabilisca diversamente. L’articolo 68 delle disposizioni di attuazione precisa che tale valore è espresso in millesimi in una tabella allegata al regolamento di condominio.

Dire che un appartamento vale 85 millesimi significa quindi che, rispetto al parametro complessivo di 1.000, a quell’unità è attribuito un valore proporzionale pari a 85. Non significa che il proprietario possieda materialmente l’8,5% di ogni metro quadrato comune né che possa individuare una porzione esclusiva del cortile, del tetto o dell’androne.

I millesimi svolgono soprattutto tre funzioni:

• quantificano la partecipazione ai diritti sulle parti comuni, salvo titoli contrari;
• permettono di ripartire le spese secondo i criteri legali o convenzionali applicabili;
• concorrono, insieme al numero dei partecipanti, alla formazione dei quorum assembleari.

La tabella è una rappresentazione numerica di rapporti già esistenti. Non attribuisce da sola la proprietà di un bene e non sana errori catastali, abusi edilizi o difformità urbanistiche.

Normativa di riferimento

Le regole principali si trovano nel Codice civile e nelle relative disposizioni di attuazione:

• l’articolo 1118 disciplina il rapporto tra valore dell’unità e diritto sulle parti comuni;
• l’articolo 1123 detta il criterio generale di ripartizione delle spese e considera anche uso differenziato e condominio parziale;
• gli articoli 1124 e 1126 contengono criteri specifici per scale e ascensori e per i lastrici solari a uso esclusivo;
• l’articolo 1136 usa i millesimi per costituzione e deliberazioni dell’assemblea;
• l’articolo 1138 prevede il regolamento quando i condomini sono più di dieci;
• gli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione regolano formazione, rettifica e modifica dei valori millesimali.

Nella stima non si tiene conto del canone di locazione, dei miglioramenti interni o dello stato di manutenzione della singola unità. Una cucina nuova o finiture di pregio non aumentano quindi, da sole, i millesimi; un incremento oggettivo di superficie o consistenza può invece incidere sui rapporti di valore.

Tabella di proprietà e tabelle d’uso: quali differenze

Nel linguaggio corrente si parla spesso di “tabella A”, “tabella B” o “tabella C”. Le lettere sono convenzioni utilizzate dai tecnici e dai singoli condomìni: la legge non impone una denominazione identica per tutti gli edifici. Conta la funzione della tabella e il criterio applicato.

Su smartphone la tabella può essere scorsa orizzontalmente.

Una tabella speciale può comprendere soltanto le unità servite e ripartire tra esse il totale. Non è corretto usare sempre la tabella generale per qualsiasi costo: prima bisogna identificare il bene, i proprietari, l’utilità prodotta e l’eventuale norma speciale.

Le tabelle millesimali sono obbligatorie?

Quando i condomini sono più di dieci, l’articolo 1138 impone l’adozione di un regolamento; l’articolo 68 prevede che i valori proporzionali siano espressi nell’apposita tabella allegata. Nei condomìni più piccoli la mancanza di una tabella formalmente approvata non elimina il condominio e non sospende i doveri di contribuire alle spese.

Anche senza prospetto definitivo, i costi devono essere ripartiti rispettando i rapporti di valore e i criteri legali. L’assemblea non può però inventare quote arbitrarie o trasformare una ripartizione provvisoria in un criterio permanente contrario alla legge. Se i valori sono contestati e non si raggiunge un accordo, può rendersi necessaria la determinazione giudiziale.

Le tabelle possono esistere separatamente dal regolamento. La loro semplice presenza in un regolamento predisposto dal costruttore non le rende automaticamente “contrattuali” nel senso tecnico che vedremo più avanti.

Come si calcolano i millesimi condominiali

Il Codice civile stabilisce che cosa rappresentano i valori, ma non prescrive un unico algoritmo né una serie obbligatoria di coefficienti. Il tecnico ricostruisce la consistenza delle unità e applica criteri oggettivi, coerenti e verificabili all’intero edificio.

Prima del calcolo sono normalmente necessari:

• titoli di proprietà e regolamento esistente;
• planimetrie catastali ed elaborato planimetrico, senza considerarli sostitutivi del rilievo;
• progetti, pratiche edilizie e precedenti tabelle;
• rilievo di appartamenti, accessori, pertinenze e parti servite;
• individuazione di scale, ascensori, corpi di fabbrica e impianti comuni;
• verifica delle caratteristiche oggettive che incidono sul rapporto di valore.

La superficie reale viene generalmente trasformata in superficie o valore virtuale mediante coefficienti. In edifici con altezze o destinazioni molto diverse il tecnico può utilizzare il volume o articolare il calcolo per vani e porzioni omogenee.

La formula generale

In forma semplificata, per ogni unità si determina prima un valore virtuale:

V_i = S_i × C_dest × C_piano × C_orient × C_prosp × C_lum × C_funz

Si rapporta poi quel valore alla somma dei valori virtuali di tutte le unità:

M_i = (V_i / ΣV) × 1.000

Su smartphone la tabella può essere scorsa orizzontalmente.

La formula mostra perché due appartamenti di identica superficie possono avere millesimi diversi. Piano, esposizione, luminosità, distribuzione e caratteristiche degli accessori possono modificare il valore virtuale. I coefficienti non devono però diventare correzioni soggettive finalizzate a favorire una proprietà.

Esempio completo di calcolo

Consideriamo un edificio molto semplice con quattro unità. Per rendere leggibile l’esempio, tutti i coefficienti applicati alle diverse caratteristiche sono riassunti in un unico coefficiente globale. In una relazione reale il tecnico li espone separatamente e può suddividere balconi, cantine e terrazzi dalle superfici principali.

Su smartphone la tabella può essere scorsa orizzontalmente.

Per l’unità B il passaggio è: 100 m² × 0,95 = 95 di valore virtuale; 95 diviso 292 e moltiplicato per 1.000 produce 325,34 millesimi. L’arrotondamento va gestito sull’insieme, evitando che la somma finale diventi 999 o 1.001.

Coefficienti: quali caratteristiche si considerano

I coefficienti trasformano grandezze fisiche in valori comparabili. Tra i fattori più utilizzati rientrano destinazione del vano, piano, orientamento, esposizione o prospetto, luminosità e funzionalità distributiva. Balconi, terrazzi, giardini, cantine, soffitte e autorimesse non vengono normalmente valutati come superficie abitativa piena, ma non per questo sono sempre irrilevanti.

La Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 12480 del 26 marzo 1966 contiene criteri tecnici nati per l’edilizia cooperativa e rappresenta ancora un riferimento metodologico diffuso. Non è però un tariffario vincolante né una formula di legge applicabile automaticamente a ogni condominio privato.

La relazione dovrebbe indicare superfici, coefficienti, motivazioni, operazioni e arrotondamenti. Un prospetto con i soli risultati finali rende difficile controllare errori e confrontare la nuova tabella con quella precedente.

Non si devono invece utilizzare come scorciatoia:

• il prezzo pagato per comprare l’appartamento;
• la rendita catastale o la categoria catastale prese isolatamente;
• il canone di locazione;
• la qualità delle finiture o il maggiore stato di manutenzione;
• la sola superficie commerciale indicata in un annuncio immobiliare.

Come si ripartiscono le spese con i millesimi

L’articolo 1123 stabilisce che le spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni, ai servizi nell’interesse comune e alle innovazioni deliberate sono sostenute in proporzione al valore della proprietà, salvo diversa convenzione.

Il criterio cambia quando una cosa serve i condomini in misura diversa: il costo va ripartito in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Se un impianto, un cortile, una scala o un corpo di fabbrica serve soltanto una parte dell’edificio, pagano i proprietari del gruppo interessato. È il principio del cosiddetto condominio parziale.

Su smartphone la tabella può essere scorsa orizzontalmente.

La Cassazione, con la sentenza n. 4827 del 3 marzo 2026, ha ribadito l’importanza dell’utilità concreta nella ripartizione della pulizia delle scale. Nel caso esaminato rilevavano anche un’unità con accesso soltanto dall’esterno e l’annessione di soffitte agli appartamenti. La pronuncia non autorizza però chiunque dichiari di non usare le scale a smettere di pagare: servono caratteristiche oggettive del bene e dell’unità.

Millesimi e votazioni in assemblea

Le maggioranze condominiali hanno normalmente una doppia componente: numero delle persone e valore dell’edificio. Non basta quindi sommare i millesimi senza contare i partecipanti, né contare le teste ignorando il valore rappresentato.

Chi possiede più appartamenti nello stesso condominio è un solo condomino ai fini del conteggio personale, ma porta la somma dei millesimi delle proprie unità. Se una stessa unità appartiene a più persone, i comproprietari esprimono una sola partecipazione secondo le regole previste.

La tabella generale è usata per i quorum salvo che la decisione riguardi un condominio parziale o un gruppo limitato. In quel caso devono partecipare alla decisione i proprietari interessati e i valori vanno rapportati al gruppo competente.

Approvazione delle tabelle: maggioranza o unanimità?

La risposta dipende dalla natura del documento. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 18477/2010, hanno chiarito che la tabella che si limita a tradurre in numeri i criteri legali ha funzione ricognitiva e non è un contratto che dispone dei diritti reali. Per approvarla è sufficiente la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma: maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi.

La stessa conclusione vale se la tabella era contenuta nel regolamento predisposto dall’originario unico proprietario, quando essa si limita al calcolo dei rapporti legali. La dicitura “regolamento contrattuale” non rende automaticamente negoziale ogni allegato.

Serve invece il consenso di tutti quando i proprietari intendono:

• derogare consapevolmente ai criteri legali di ripartizione;
• attribuire quote diverse da quelle risultanti dai valori effettivi;
• incidere con una convenzione sui diritti o sugli obblighi dei singoli.

Una tabella realmente convenzionale non è una semplice operazione tecnica: incorpora l’accordo con cui tutti accettano un criterio differente. Prima di stabilire quale maggioranza serva bisogna quindi leggere titoli, regolamento e dichiarazioni negoziali, non soltanto il nome dato al documento.

Quando si possono modificare o revisionare i millesimi

L’articolo 69 delle disposizioni di attuazione prevede come regola la rettifica o modifica all’unanimità. Consente però di intervenire con la maggioranza dell’articolo 1136, secondo comma, anche nell’interesse di un solo condomino, in due casi specifici.

1. Errore nella tabella

L’errore rilevante consiste in una divergenza oggettiva tra valore effettivo dell’unità e valore proporzionale attribuito. Può derivare, per esempio, da una superficie sbagliata, dall’omissione di una porzione, dall’attribuzione dell’unità al piano errato o dall’applicazione incoerente dei coefficienti.

Per questa ipotesi la legge non richiede il superamento della soglia di un quinto. Non basta però preferire oggi un diverso metodo di stima o ritenere “troppo alto” il proprio valore: occorre indicare elementi oggettivamente verificabili che abbiano alterato il calcolo.

2. Mutamento delle condizioni dell’edificio

La revisione a maggioranza è possibile quando sopraelevazioni, incrementi di superficie oppure aumento o diminuzione delle unità immobiliari alterano per più di un quinto il valore proporzionale anche di una sola unità. Il costo della revisione è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Il 20% non si applica direttamente ai metri quadrati aggiunti: bisogna verificare se il rapporto di valore dell’unità rispetto all’edificio è cambiato di oltre un quinto. Un ampliamento inferiore può superare la soglia in un piccolo condominio; un aumento di superficie maggiore potrebbe non superarla in un complesso molto ampio.

La sentenza n. 4827/2026 ha inoltre confermato che il carattere contrattuale del regolamento non impedisce la revisione quando la tabella si limita a rappresentare valori legali e si verifica una divergenza oggettiva. Diverso è il caso di una vera convenzione con cui tutti abbiano deliberatamente accettato quote difformi.

Interventi che non modificano automaticamente le tabelle

Non comportano da soli una revisione:

• il rifacimento di pavimenti, bagno, cucina o impianti interni;
• il maggiore prezzo di mercato raggiunto da un appartamento;
• un semplice cambio catastale o d’uso privo di conseguenze oggettive sul rapporto di valore;
• la sostituzione di un vecchio metodo di stima con coefficienti oggi preferiti;
• il frazionamento formale, se non produce le condizioni richieste e si limita a distribuire tra nuove unità la quota originaria.

Ogni caso richiede il confronto tra situazione originaria, trasformazioni reali e valori di tutte le unità. L’aggiornamento catastale non sostituisce questo esame e l’eventuale revisione millesimale non regolarizza lavori abusivi.

Procedura pratica per rifare le tabelle

Una revisione ordinata evita che la discussione assembleare si riduca a un confronto di percentuali senza documenti. Il percorso consigliabile è il seguente:

1. recuperare regolamento, tabelle, atti di proprietà, planimetrie e relazione originaria;
2. individuare l’errore o la trasformazione e documentarla con pratiche, rilievi e fotografie;
3. affidare a un tecnico il controllo dell’intero rapporto di valori, non soltanto dell’unità contestata;
4. consegnare ai condomini relazione, vecchio e nuovo prospetto e criteri adottati prima dell’assemblea;
5. inserire espressamente approvazione o revisione delle tabelle nell’ordine del giorno;
6. verificare se ricorre una delle ipotesi dell’articolo 69 e applicare la maggioranza corretta;
7. riportare nel verbale esito, valori approvati, decorrenza e allegati tecnici;
8. aggiornare anagrafe, preventivi, consuntivi e software gestionale senza riscrivere arbitrariamente esercizi già chiusi.

Una semplice delibera che approva il consuntivo secondo vecchie quote non sostituisce automaticamente la revisione della tabella. Allo stesso modo, il condomino non può autoridurre i versamenti sulla base di un calcolo personale finché la ripartizione vigente non viene validamente modificata o annullata.

Se l’assemblea rifiuta la revisione

Quando esistono i presupposti dell’articolo 69 e l’assemblea non interviene, il condomino interessato può chiedere la revisione in giudizio. Ai soli fini di questa azione può essere convenuto il condominio in persona dell’amministratore; quest’ultimo deve informare senza indugio l’assemblea.

Le controversie condominiali rientrano nella mediazione obbligatoria. Prima della causa occorre quindi rivolgersi a un organismo competente nel territorio del tribunale in cui si trova il condominio, secondo il D.Lgs. 28/2010 e l’articolo 71-quater delle disposizioni di attuazione.

È importante distinguere:

• la contestazione dei vizi di una delibera, soggetta nei casi di annullabilità al termine di 30 giorni dell’articolo 1137;
• la domanda sostanziale di revisione dei valori per errore o mutate condizioni, fondata sull’articolo 69.

La sentenza che ridetermina i valori ha natura costitutiva e non riscrive automaticamente tutte le ripartizioni passate. La Cassazione n. 23726/2024 ha precisato che, per le somme versate prima della modifica sulla base di valori errati, può venire in rilievo un’azione del condominio per arricchimento senza causa. Recuperi e rimborsi non vanno quindi eseguiti dall’amministratore con un conguaglio improvvisato: occorre verificare titolo, prescrizione, delibere e soggetto legittimato.

Frazionamento, fusione, ampliamento e cambio d’uso

Quando un appartamento viene diviso, la quota originaria deve essere attribuita alle nuove unità secondo i rispettivi valori. Se l’operazione non altera il rapporto complessivo con il resto dell’edificio, può essere sufficiente distribuire la quota precedente; se modifica consistenza e rapporti oltre i limiti dell’articolo 69, occorre rivedere l’intero prospetto.

La fusione segue una logica analoga: sommare meccanicamente vecchi millesimi può essere corretto soltanto se non sono cambiate superfici, destinazioni, accessi, utilità o altri elementi. Sopraelevazioni, recuperi di sottotetti, chiusure e annessioni di volumi richiedono invece una verifica completa.

Il cambio di destinazione d’uso non determina sempre e da solo nuovi millesimi. Conta se sono cambiate caratteristiche oggettive incidenti sul valore proporzionale. La trasformazione di una soffitta in superficie stabilmente annessa e fruibile è diversa dalla semplice modifica dell’attività esercitata in un locale rimasto identico.

Se le opere sono urbanisticamente irregolari, il tecnico deve segnalare la criticità. Inserire la superficie nella tabella può essere necessario per un corretto riparto, ma non costituisce sanatoria e non impedisce gli interventi dell’amministrazione comunale o le azioni degli altri condomini.

Chi può redigere le tabelle e quanto costa

La redazione viene normalmente affidata a un geometra, architetto o ingegnere con esperienza in rilievi, estimo e condominio. Il Codice civile non istituisce un albo esclusivo dei “millesimatori”, ma la necessità di misure, valutazioni e responsabilità professionali rende sconsigliabile un foglio di calcolo predisposto senza competenze tecniche.

Non esiste una tariffa nazionale obbligatoria. Per un piccolo edificio regolare, la redazione completa può costare indicativamente 600-1.500 euro; per condomìni medi o articolati si incontrano spesso importi di 1.500-3.500 euro. Complessi con più scale, corpi di fabbrica, numerosi rilievi, ricostruzioni storiche o contenziosi possono superare tali valori.

Il preventivo dovrebbe specificare:

• numero di unità, pertinenze e sopralluoghi inclusi;
• rilievi e restituzione grafica;
• tabella generale e numero delle tabelle speciali;
• relazione su superfici, coefficienti e formule;
• confronto con i valori precedenti;
• partecipazione all’assemblea ed eventuali revisioni;
• IVA, contributi professionali e spese documentali.

Un’offerta molto economica può limitarsi a rielaborare planimetrie non verificate. Prima di confrontare i prezzi bisogna quindi accertare che le prestazioni siano equivalenti.

Controlli da fare prima di approvare una nuova tabella

Ogni condomino dovrebbe ricevere il prospetto con un anticipo sufficiente e verificare almeno:

• che tutte le unità e pertinenze siano presenti;
• che superfici e destinazioni corrispondano allo stato reale considerato;
• che lo stesso criterio sia applicato alle porzioni comparabili;
• che miglioramenti e manutenzione non siano stati valutati come maggior valore;
• che la somma della tabella sia 1.000 e gli arrotondamenti siano trasparenti;
• che le tabelle speciali comprendano soltanto i soggetti serviti;
• che la relazione spieghi le differenze rispetto ai vecchi valori;
• che la maggioranza proposta sia coerente con la natura legale o convenzionale della tabella.

Domande frequenti

I millesimi corrispondono ai metri quadrati?

No. La superficie è il dato di partenza più importante, ma viene corretta con caratteristiche oggettive. Due unità di 80 m² possono quindi ricevere valori differenti.

La somma deve essere sempre 1.000?

La tabella esprime per convenzione il totale in millesimi. Anche una tabella speciale può essere rapportata a 1.000 tra i soli partecipanti al servizio; bisogna leggere la relazione per capire quale gruppo rappresenti il totale.

Balconi, terrazzi, cantine e giardini si calcolano?

Sì, quando incidono sul valore oggettivo dell’unità, ma normalmente con coefficienti diversi dalla superficie abitabile. Non esiste una percentuale universale valida per qualsiasi edificio.

Una ristrutturazione interna cambia i millesimi?

Il migliore stato di manutenzione e le finiture non si considerano. Possono essere rilevanti ampliamenti, annessioni, sopraelevazioni o variazioni oggettive della consistenza alle condizioni dell’articolo 69.

Per correggere un errore serve una differenza superiore al 20%?

No. La soglia di un quinto riguarda le mutate condizioni dell’edificio previste dal numero 2 dell’articolo 69. Per l’errore oggettivo del numero 1 non è prevista quella soglia.

Il regolamento contrattuale rende immodificabili le tabelle?

Non automaticamente. Se la tabella traduce soltanto i criteri legali, può essere corretta nei casi di legge. È necessaria un’analisi specifica quando contiene una vera convenzione con quote o criteri volutamente difformi.

Posso smettere di pagare se ritengo sbagliati i miei millesimi?

No. Finché la tabella o la delibera non vengono validamente modificate o sospese, il condomino non dovrebbe autoridurre la propria quota. Deve attivare la procedura assembleare, la mediazione o l’azione giudiziaria appropriata.

Un calcolatore online può sostituire il tecnico?

Può aiutare a comprendere la formula, ma non verifica superfici, titoli, corpi di fabbrica, utilità dei servizi e coefficienti. Non è sufficiente per una tabella destinata all’approvazione o a un contenzioso.

In sintesi

I millesimi non sono una semplice divisione dei metri quadrati. Derivano dal confronto tra i valori oggettivi di tutte le unità e incidono su spese, diritti comuni e votazioni. La tabella generale non può essere utilizzata indistintamente per ogni costo: scale, ascensore, lastrici e servizi parziali seguono criteri specifici.

Per approvare una tabella meramente ricognitiva è sufficiente la maggioranza qualificata; una vera deroga convenzionale richiede il consenso unanime. La revisione a maggioranza è ammessa in presenza di un errore oggettivo oppure di trasformazioni che alterino di oltre un quinto il valore proporzionale di almeno un’unità. Prima di deliberare servono una relazione verificabile, la corretta maggioranza e una chiara distinzione tra nuovo riparto e contabilità degli esercizi passati.

Fonti normative e giurisprudenziali

• Codice civile vigente, articoli 1118, 1123, 1124, 1126, 1136 e 1138
• Legge 11 dicembre 2012, n. 220, articoli 22 e 23 sulle disposizioni di attuazione 68 e 69
• D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, mediazione civile e commerciale
• Corte di Cassazione, rassegna civile 2020: approvazione, revisione e natura delle tabelle
• Corte di Cassazione, rassegna settembre 2024, sentenza n. 23726/2024
• Cassazione civile, sezione II, sentenza 3 marzo 2026, n. 4827

Contenuto verificato e aggiornato a luglio 2026.