Condominio parziale: cos’è e come si costituisce?

In un contesto di mercato immobiliare sempre più diversificato e frammentato, il condominio parziale si è rivelato un modello interessante ed efficace per gestire immobili composti da unità con caratteristiche diverse. Il condominio parziale offre un quadro legale per amministrare edifici che combinano, per esempio, abitazioni private con uffici o negozi, dove l’uso, la manutenzione e le spese corrispondenti possono variare significativamente tra i diversi proprietari.

In questo articolo, esploreremo in dettaglio la definizione di condominio parziale, il suo processo di costituzione e le pratiche per la gestione delle spese e l’organizzazione delle assemblee.

Cos’è un condominio parziale?

Si parla di condominio parziale quando una parte dei beni comuni di un condominio (mura, lastrico solare, scale, ascensore, ecc.) sono di esclusiva fruizione o godimento solo di una parte dei condomini, in virtù di ubicazione specifica o delle loro caratteristiche funzionali.

Molto spesso, questa comunione giuridica, solleva parecchi dubbi interpretativi, poiché, se alcuni impianti sono destinati all’utilizzo esclusivo solo di una parte degli abitanti di una struttura immobiliare, questa diventa un limite alla parti comuni, poiché di diritto dovrebbero essere, in proporzione ai millesimi di proprietà, suddivisi a tutti i condomini.

L’articolo 1117 del codice civile a riguardo stabilisce, che la titolarità di alcuni impianti (terrazze, cortili, scale, ecc.) và attribuita solo ai condomini che ne possono usufruire o goderne, così disciplinata, cioè quella fattispecie in cui più unità immobiliari, non necessariamente esaurienti l’intero fabbricato, abbiano parti comuni.

Art. 1117.
Parti comuni dell’edificio

Sono oggetto di proprieta’ comune dei proprietari delle singole unita’ immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonche’ i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le
caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di
distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta’ individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Tale situazione è specificata anche dal punto di vista delle spese di manutenzione, all’interno dell’articolo 1123 del codice civile, il quale recita così “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione (ordinaria e straordinaria) sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Art. 1123.
Ripartizione delle spese

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla
maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprieta’ di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno puo’ farne.
Qualora un edificio abbia piu’ scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico
del gruppo di condomini che ne trae utilita’.

Il motivo per il quale si è dovuto disciplinare questa fattispecie, in campo giuridico, è perché queste situazioni sono molto frequenti, è molto diffusa la presenza, all’interno dello stesso edificio di più scale, più ascensori, ecc., in passato queste situazioni sono state spesso oggetto di disputa e discussione da parte della Corte Suprema di Cassazione.

Come si costituisce?

Non sempre le sentenze proclamate dalla Cassazione hanno riconosciuto il condominio parziale, una fetta della giurisdizione ha ignorato la sua esistenza, stabilendo che nei fabbricati alcuni elementi essenziali (es. le scale, i pianerottoli, ecc.) sono da considerarsi funzionalmente e strutturalmente beni comuni a tutti, anche se di fruizione o godimento solo di alcuni condomini.

Leggi anche: Androne condominiale: proprietà, regole, uso e spese

Ma al di là di queste dispute, squisitamente giuridiche, andiamo a vedere in che modo si costituisce un condominio parziale.

Così come per le altre comunioni condominiali, la costituzione di un condominio parziale avviene in automatico, senza necessitare di particolari scritture o atti. Tuttavia, c’è bisogno che esistano degli elementi essenziali, come già accennato, l’esistenza di un edificio con un ampio condominio, dove i singoli inquilini che ci abitano in base alle aree condominiali di cui possono usufruire o no, potranno in tutta autonomia creare un condominio nel condominio.

Esso quindi si determinerà, qualora all’interno di un edificio condominiale, vi siano più scale o pianerottoli in considerazione dei quali, sia sotto il profilo della loro ubicazione che della loro funzionalità, alcune opere e servizi siano riconducibili all’esclusivo godimento di un gruppo ristretto di persone.

Le spese di gestione

Per quanto riguarda le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie, all’interno di un condominio parziale, la legge ha stabilito, che ogni condomino corrisponderà, sulla base dei propri millesimi, le spese condominiali dei beni comuni da cui trae vantaggio o godimento.

Leggi anche: I millesimi condominiali: come calcolarli, modificarli e per cosa vengono utilizzati

Ovviamente queste persone a loro volta saranno esclusi alla manutenzione economica di tutti gli altri beni e servizi comuni, da cui loro non traggono alcun beneficio.

Nel caso del lastrico solare, così come la legge prevede per il condominio tradizionale, la ripartizione delle spese, di manutenzione ordinaria e straordinaria, sarà sostenuta da tutti i condomini, lo stesso vale anche nei condomini parziali, tutti coloro che sono ubicati sotto la copertura di quel tetto, devono contribuire alle spese, in assenza di un titolo di esclusiva proprietà, che dimostri il contrario, in quel caso gli altri inquilini interverranno nelle spese con una percentuale inferiore.

Assemblee e delibere

E’ facile intuire, che la partecipazione alle assemblee condominiali preveda l’esclusiva presenza dei condomini direttamente facenti parte del mini condominio. In questo caso, anche il raggiungimento dei vari quorum di maggioranza, per le delibere, si modificherà in base agli aventi diritti sui beni comuni in discussione.

Leggi anche: L’assemblea condominiale: la guida alle norme e alla convocazione

Quindi, semplificando se un condomino della scala B, non usufruisce dell’ascensore della scala A, non parteciperà all’assemblea dove si discuterà di quest’ultima e così via.

Molto spesso però, anche le delibere derivanti dalle assemblee dei condomini parziali, sono oggetto di discussione e possono essere impugnate da un inquilino partecipante. In questo caso il condomino, che intende impugnare l’atto, dovrà citare in giudizio l’intero condominio e non solo i partecipanti all’assemblea. Innanzitutto, dovrà ricorrere all’istituto della Mediazione, percorso previsto dalla legge e inoltre, obbligatorio per attivare la macchina della giustizia, formalizzando, in caso di insuccesso della procedura, le varie citazioni in giudizio.

Leggi anche: Deliberazioni in condominio: il singolo può opporsi all’assemblea?

Quindi, questo determina una valenza giuridica limitata del condominio parziale, che in caso di una controversia, non risponderà in proprio, ma sarà l’intero condominio ad essere chiamato in causa. La carica dell’amministratore dell’intero condominio non verrà in nessun modo delegittimata, quale figura di riferimento ad essere citata in giudizio per ogni azione legale che riguardi le parti comuni dell’intero stabile.