Secondo box pertinenziale: IMU, 730 e codici da usare

Chi possiede due box collegati all’abitazione principale deve tenere separate due regole: quella del modello 730 e quella dell’IMU. Se entrambi i garage sono vere pertinenze e sono accatastati autonomamente, nel quadro B possono essere indicati entrambi con il codice utilizzo 5. Se però appartengono entrambi alla categoria C/6, ai fini IMU soltanto uno può seguire il trattamento dell’abitazione principale; l’altro è normalmente imponibile.

Il passaggio che genera più errori è il codice 2: per il secondo box soggetto a IMU non va inserito nella colonna 2 «Utilizzo», ma nella colonna 12 «Casi particolari IMU». È quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate e confermato dalle istruzioni del modello 730/2026. Vediamo requisiti, codici, calcolo ed esempi.

Due box pertinenziali: la risposta in breve

Nel caso più comune, il proprietario possiede l’abitazione principale e due autorimesse, tutte accatastate separatamente, e utilizza stabilmente entrambi i box al servizio della casa. Se le autorimesse sono entrambe C/6:

• nel quadro B del 730, colonna 2, si usa il codice 5 per entrambi i box;
• ai fini IMU, solo un C/6 può beneficiare del regime dell’abitazione principale;
• il secondo C/6 è soggetto all’IMU con l’aliquota stabilita dal Comune;
• per il box imponibile, nella colonna 12 del quadro B si indica il codice 2;
• il codice 2 della colonna 12 segnala che l’IMU sostituisce IRPEF e addizionali sul relativo reddito fondiario.

Questa soluzione è riportata nella risposta ufficiale «IMU e pertinenze dell’abitazione principale» di FiscoOggi, pubblicata dall’Agenzia delle Entrate.

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Quando un box è davvero una pertinenza

La parola «pertinenza» scritta nel rogito è un elemento utile, ma non basta da sola a trasformare qualsiasi immobile in una pertinenza fiscale. L’articolo 817 del Codice civile richiede una destinazione durevole della cosa accessoria al servizio o all’ornamento della cosa principale. Servono quindi un collegamento oggettivo e la volontà del titolare di mantenere quel rapporto.

In concreto, il garage deve essere effettivamente e stabilmente destinato al servizio dell’abitazione. Non è indispensabile che si trovi nello stesso edificio, ma una distanza eccessiva, l’utilizzo da parte di terzi o una locazione autonoma possono rendere difficile dimostrare il vincolo pertinenziale. Per l’IMU occorre inoltre verificare che il soggetto passivo dell’abitazione e quello della pertinenza coincidano, almeno per il diritto reale rilevante.

È utile distinguere questa nozione civilistica e fiscale dalla pertinenza urbanistica: un’opera può essere accessoria sul piano civilistico senza essere automaticamente irrilevante ai fini edilizi.

Il limite IMU: una pertinenza per ciascuna categoria

La disciplina IMU considera pertinenze dell’abitazione principale esclusivamente le unità classificate nelle categorie C/2, C/6 e C/7, nel limite massimo di una unità per ciascuna categoria, anche quando una pertinenza è iscritta in catasto insieme all’abitazione. La regola deriva dall’articolo 1, comma 741, lettera b), della Legge 160/2019.

• C/2: magazzini e locali di deposito, come molte cantine e soffitte;
• C/6: stalle, scuderie, rimesse e autorimesse, quindi i comuni box auto;
• C/7: tettoie chiuse o aperte.

Il numero massimo teorico di pertinenze che possono seguire il trattamento dell’abitazione principale è quindi tre: un C/2, un C/6 e un C/7. Non possono invece essere agevolati due immobili della stessa categoria. Con due C/6, il contribuente deve individuare quello da associare all’abitazione principale; l’altro segue il regime ordinario.

Se una pertinenza della stessa categoria è già compresa nella scheda catastale dell’abitazione, può aver già consumato il relativo limite. In una situazione non evidente dalla visura è prudente far controllare planimetria, atti e rendita da un professionista o dall’ufficio tributi comunale.

Abitazioni principali A/1, A/8 e A/9

Per le abitazioni principali classificate A/1, A/8 o A/9 l’IMU resta dovuta. La pertinenza ammessa per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7 segue il regime agevolato previsto per l’abitazione principale; gli ulteriori immobili della stessa categoria sono tassati con l’aliquota ordinaria deliberata dal Comune. In questi casi, quindi, è più corretto parlare di applicazione del regime dell’abitazione principale che di esenzione.

Come compilare il quadro B del 730/2026

Il quadro B raccoglie i redditi dei fabbricati. Le istruzioni ufficiali del modello 730/2026 definiscono il codice 5 della colonna 2 come «pertinenza dell’abitazione principale» dotata di rendita autonoma. Il codice può essere utilizzato soltanto se nel quadro è presente anche l’abitazione principale con codice 1 e i giorni della pertinenza non possono superare quelli indicati per la casa.

Se due box separatamente accatastati sono entrambi effettive pertinenze, la colonna 2 riporta il codice 5 per ciascuno. Il fatto che il secondo C/6 paghi l’IMU non cambia la sua destinazione: per questo non deve essere trasformato in un immobile «a disposizione» nella colonna 2.

Per il C/6 eccedente il limite IMU si compila invece la colonna 12, indicando il codice 2, riservato all’abitazione principale e alle pertinenze per le quali l’IMU è dovuta. L’indicazione evita di tassare lo stesso reddito anche con IRPEF e addizionali, in applicazione del principio di sostituzione.

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La dichiarazione precompilata va sempre confrontata con visure e situazione effettiva: la presenza dei dati catastali non garantisce che il software conosca quale dei due box sia stato scelto come pertinenza agevolata ai fini IMU.

IMU e 730 non sono la stessa cosa

Il modello 730 dichiara il reddito degli immobili e coordina il trattamento IRPEF con l’IMU, ma non determina automaticamente l’imposta comunale dovuta. L’IMU si calcola applicando rendita rivalutata, moltiplicatore, quota e periodo di possesso e aliquota comunale; si versa normalmente con modello F24 o con gli altri sistemi ammessi.

Nel 730 il contribuente può chiedere di utilizzare l’eventuale credito risultante dalla dichiarazione per pagare l’IMU tramite F24, compilando il quadro I. Anche in questo caso le due imposte restano distinte: il quadro I mette a disposizione il credito, ma il calcolo e il versamento IMU devono essere eseguiti correttamente.

Come si calcola l’IMU sul secondo box

Per un’autorimessa C/6 la base imponibile si ottiene rivalutando del 5% la rendita catastale e applicando il moltiplicatore 160. L’imposta annua lorda si calcola così:

Rendita catastale × 1,05 × 160 × aliquota comunale

Il risultato va poi rapportato alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso. L’aliquota non è uguale in tutta Italia: deve essere verificata nella delibera del Comune pubblicata sul portale del Dipartimento delle Finanze.

Esempio di calcolo

Si ipotizzi un secondo box C/6 con rendita catastale di 100 euro, posseduto al 100% per tutto l’anno e soggetto a un’aliquota comunale dell’1,06%:

• rendita rivalutata: 100 × 1,05 = 105 euro;
• base imponibile: 105 × 160 = 16.800 euro;
• IMU annua: 16.800 × 1,06% = 178,08 euro.

L’esempio è solo matematico: aliquota, arrotondamenti, scadenze ed eventuale soglia minima di versamento devono essere verificati con il regolamento e la delibera del Comune competente.

Quale box conviene scegliere come pertinenza IMU

Quando due garage appartengono entrambi alla categoria C/6 e possiedono i requisiti pertinenziali, in genere conviene associare all’abitazione principale quello con la rendita catastale più elevata, perché così l’altro genera una base imponibile più bassa. La scelta deve però riflettere una reale destinazione pertinenziale e risultare coerente nel tempo.

Prima di decidere è opportuno confrontare:

• categoria e rendita riportate nelle visure;
• quote e titolari dei diritti reali;
• uso effettivo dei due locali;
• eventuale locazione o comodato a terzi;
• regolamento IMU e modulistica del Comune;
• dichiarazioni o comunicazioni già presentate negli anni precedenti.

Serve la dichiarazione IMU?

La dichiarazione IMU non si presenta ogni anno in modo automatico. In linea generale è richiesta quando intervengono circostanze rilevanti che il Comune non può conoscere attraverso i normali flussi catastali e amministrativi, oppure nei casi espressamente previsti dalle istruzioni ministeriali.

Con due pertinenze della stessa categoria, la scelta dell’unità alla quale applicare il trattamento dell’abitazione principale può non essere ricavabile in modo univoco. Non esiste però una risposta identica per ogni situazione: alcuni Comuni prevedono nel regolamento o nella modulistica una dichiarazione, un’autocertificazione o una comunicazione specifica; altri possono già disporre delle informazioni necessarie. È quindi corretto verificare le istruzioni del Comune prima della scadenza dichiarativa, soprattutto quando si effettua o si cambia la scelta.

Il 730 non sostituisce l’eventuale dichiarazione IMU. Inserire il codice 2 nella colonna 12 serve al trattamento del reddito nel 730, non comunica automaticamente al Comune quale garage è stato assoggettato all’imposta.

Casi che cambiano la risposta

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Pertinenza per l’IMU, per il 730 e per l’acquisto: regole da non confondere

Il limite di una pertinenza per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7 ricorre anche nell’agevolazione per l’acquisto della prima casa, ma i diversi tributi hanno presupposti e adempimenti propri. L’applicazione del beneficio nell’atto di compravendita non rende automaticamente esente il box dall’IMU per sempre, così come il codice utilizzato nel 730 non corregge un versamento IMU.

Per esempio, il bonus per la costruzione o l’acquisto di un box pertinenziale riguarda una detrazione sulle spese documentate e ha requisiti ulteriori. Non va confuso con l’esenzione IMU o con la compilazione del quadro B.

Controlli da fare prima di inviare il 730 o pagare l’IMU

1. Scaricare una visura aggiornata per abitazione e pertinenze.
2. Verificare categoria, rendita, titolari, quote e data di possesso.
3. Accertare che entrambi i box siano realmente destinati al servizio dell’abitazione.
4. Individuare quale C/6 beneficia del regime dell’abitazione principale.
5. Controllare aliquota e regolamento IMU del Comune.
6. Calcolare l’imposta sul C/6 eccedente e verificare i versamenti già effettuati.
7. Nel 730 indicare il codice 5 in colonna 2 per entrambi i box realmente pertinenziali e il codice 2 in colonna 12 per quello soggetto a IMU.
8. Valutare con il Comune o il professionista se la scelta richiede dichiarazione o comunicazione.

Domande frequenti

Con due box C/6 devo pagare l’IMU su entrambi?

No. Se entrambi sono vere pertinenze di un’abitazione principale ordinariamente esente, un C/6 può seguire l’esenzione della casa; l’altro è soggetto all’IMU. Per abitazioni A/1, A/8 e A/9 vale invece il regime agevolato, ma imponibile, dell’abitazione principale.

Nel 730 il secondo box va indicato con codice utilizzo 2?

No. Se è realmente una pertinenza, in colonna 2 va indicato il codice 5. Il codice 2 richiamato dall’Agenzia va inserito nella colonna 12 «Casi particolari IMU» per il box sul quale l’IMU è dovuta.

Due box possono essere entrambi pertinenze nel 730?

Sì, se entrambi sono durevolmente destinati al servizio dell’abitazione e hanno rendita autonoma. Il limite di uno per categoria determina il trattamento IMU, non cancella automaticamente la natura pertinenziale del secondo box ai fini della colonna 2.

Un C/6 e un C/2 pagano entrambi l’IMU?

Non necessariamente. La disciplina ammette una unità per ognuna delle categorie C/2, C/6 e C/7: un C/6 e un C/2 realmente pertinenziali possono quindi entrambi seguire il regime dell’abitazione principale.

Il box deve essere nello stesso condominio della casa?

No, non esiste un requisito assoluto di collocazione nello stesso edificio. Deve però esistere un collegamento concreto, durevole e credibile con l’abitazione; distanza e uso effettivo sono elementi da valutare.

Basta indicare il box come pertinenza nel rogito?

No. L’atto è una prova importante, ma devono esistere anche la destinazione oggettiva al servizio della casa e la volontà di mantenerla nel tempo.

Quale dei due box conviene esentare dall’IMU?

Se entrambi soddisfano i requisiti, di regola conviene scegliere quello con rendita catastale maggiore. La scelta va resa coerente con uso effettivo, precedenti dichiarazioni e regole del Comune.

Il secondo box soggetto a IMU paga anche l’IRPEF?

In questa fattispecie opera normalmente il principio di sostituzione IMU-IRPEF. Per questo le istruzioni del 730 prevedono il codice 2 nella colonna 12.

Il 730 calcola automaticamente l’IMU?

No. Il 730 gestisce i redditi e può rendere disponibile un credito per il pagamento tramite F24, ma calcolo, aliquota e versamento IMU restano distinti.

Devo presentare sempre la dichiarazione IMU per scegliere il box?

Non sempre. Va presentata nei casi previsti e quando il Comune non dispone delle informazioni necessarie. Con più pertinenze della stessa categoria è opportuno verificare regolamento e modulistica comunali, soprattutto al primo anno o quando cambia la scelta.

Le indicazioni riguardano il caso ordinario di immobili posseduti da persone fisiche. Quote diverse, comproprietà, diritti reali, locazioni e regimi comunali particolari richiedono una verifica sulla situazione concreta.