La visura catastale permette di consultare i dati con cui un fabbricato o un terreno è registrato negli archivi del Catasto: identificativi, intestatari catastali, categoria, classe, consistenza, superficie e rendita per i fabbricati oppure qualità e redditi per i terreni. Tramite i servizi online dell’Agenzia delle Entrate si può ottenere gratuitamente anche per immobili non propri: dal 1° gennaio 2025 la gratuità non è più limitata alla consultazione personale.

È un documento utile per controllare i dati prima di una compravendita, preparare una successione, calcolare imposte o avviare una pratica tecnica. Non bisogna però attribuirgli un valore che non possiede: la visura ha funzione catastale e fiscale, non prova da sola la proprietà, non mostra necessariamente la planimetria e non certifica la regolarità urbanistica dell’immobile.

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Cos’è la visura catastale

La visura è l’estrazione delle informazioni presenti nella banca dati del Catasto terreni o del Catasto fabbricati. Descrive come il bene è censito in un determinato momento e riporta gli atti catastali che hanno prodotto i dati consultati. Può riguardare un singolo immobile oppure gli immobili collegati a un soggetto.

Per un fabbricato vengono normalmente indicati Comune, sezione urbana quando presente, foglio, particella e subalterno, indirizzo, zona censuaria, categoria, classe, consistenza, superficie catastale e rendita. La sezione relativa all’intestazione mostra i soggetti registrati e la natura e quota del diritto risultante in Catasto. Per i terreni compaiono dati identificativi, superficie, qualità, classe e redditi dominicale e agrario.

Il documento può contenere annotazioni, riserve e riferimenti alle variazioni che hanno interessato l’unità. Per interpretare correttamente queste informazioni è necessario distinguere il dato catastale dalla situazione giuridica, edilizia e materiale dell’immobile.

A cosa serve

La visura viene utilizzata per identificare senza ambiguità un bene e verificare i dati fiscali che lo riguardano. È utile prima di un rogito, per compilare una dichiarazione di successione, controllare una rendita, predisporre un contratto, chiedere un mutuo o fornire a un tecnico gli estremi necessari a una pratica.

In una compravendita costituisce soltanto uno dei controlli preliminari. Aiuta a individuare incongruenze nell’intestazione o nei dati identificativi, ma deve essere affiancata dall’atto di provenienza, dalle ispezioni nei Registri immobiliari, dai titoli edilizi e dalla planimetria. La guida sui controlli prima di acquistare casa spiega come coordinare queste verifiche.

Visura per immobile e visura per soggetto

La ricerca per immobile parte dagli identificativi catastali. Per un appartamento servono normalmente Comune, foglio, particella e subalterno; per un terreno sono sufficienti Comune, foglio e particella, con gli eventuali ulteriori elementi previsti dal sistema. È la scelta più diretta quando si vuole verificare un bene già individuato.

La visura per soggetto parte invece dal codice fiscale o dai dati identificativi di una persona fisica o giuridica e restituisce gli immobili che risultano collegati al soggetto nell’ambito territoriale selezionato o consentito dal servizio. Non è una prova definitiva del patrimonio giuridicamente posseduto: riporta ciò che risulta nell’archivio catastale e può risentire di volture non presentate, errori o disallineamenti.

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Tipo di visura Ricerca Quando è utile
Attuale per immobile Foglio, particella e, per i fabbricati, subalterno Verificare come un singolo bene risulta censito oggi
Attuale per soggetto Codice fiscale o dati del soggetto Individuare gli immobili catastalmente collegati a una persona o società
Storica per immobile Identificativi catastali Ricostruire variazioni di dati, identificativi e intestazioni catastali
Storica per soggetto Dati del soggetto Esaminare le risultanze nel tempo; non disponibile nel servizio online gratuito “Visura catastale” descritto dall’Agenzia

Visura attuale e visura storica

La visura attuale fotografa la situazione registrata al momento della richiesta. È quella normalmente sufficiente per conoscere identificativi, classamento, rendita e intestazione catastale corrente. Se occorre capire come quei dati siano cambiati nel tempo, è necessario richiedere una visura storica.

La visura catastale storica espone le mutazioni censuarie in ordine cronologico e può essere richiesta per immobile o per soggetto. È utile per seguire soppressioni e costituzioni di subalterni, variazioni di classamento, volture e cambi di identificativo, ma non sostituisce l’ispezione ipotecaria né ricostruisce automaticamente la catena giuridica dei trasferimenti.

Come richiedere la visura catastale online

Il canale più semplice è l’area riservata dell’Agenzia delle Entrate. L’accesso avviene con SPID, Carta d’identità elettronica o Carta nazionale dei servizi. Nel catalogo dei servizi occorre cercare la sezione dedicata a fabbricati e terreni e scegliere la consultazione appropriata.

Visura dei propri immobili

Chi risulta titolare, anche per una quota, della proprietà o di un altro diritto reale di godimento può utilizzare il servizio di consultazione personale. Il sistema collega il codice fiscale dell’utente agli intestatari registrati e consente di scaricare gratuitamente le informazioni catastali relative al proprio patrimonio immobiliare.

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Dall’area riservata è possibile ottenere visure attuali e storiche e accedere, nei limiti previsti, anche ad altri documenti relativi ai propri immobili. Se un bene non compare, compare con una quota errata o presenta un’intestazione non aggiornata, non bisogna forzare la ricerca: può essere necessario controllare la voltura o richiedere la correzione della banca dati.

Visura di un immobile di terzi

Per consultare un immobile non proprio si utilizza il servizio ufficiale “Visura catastale” nell’area riservata: l’accesso telematico è gratuito anche se non si è intestatari. Sono disponibili la visura attuale per soggetto e le visure attuali o storiche per immobile; la ricerca storica per soggetto non è prevista da questo servizio. La gratuità online non elimina le restrizioni sulle planimetrie né i tributi delle richieste allo sportello, quando dovuti.

La possibilità di consultare una visura non si estende automaticamente alla planimetria catastale. Quest’ultima contiene la rappresentazione interna dell’unità e segue regole di accesso più restrittive: può essere richiesta dal titolare di diritti reali, da un suo delegato o dagli altri soggetti autorizzati. La procedura è spiegata nella guida sulla richiesta della planimetria catastale.

Come scaricare il PDF gratuito

  1. Apri il sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate e accedi all’area riservata con SPID, CIE o CNS: un portale commerciale con un nome simile non è lo stesso servizio.
  2. Scegli “Consultazione personale” per i beni intestati a te oppure “Visura catastale” per la ricerca di altri immobili.
  3. Prepara gli identificativi catastali — Comune, foglio, particella ed eventuale subalterno — oppure i dati del soggetto, secondo il tipo di ricerca.
  4. Seleziona il documento disponibile: una visura attuale per leggere i dati registrati oggi, una storica per immobile per seguirne le variazioni.
  5. Scarica il PDF e controlla che ricerca, bene e data del documento corrispondano a ciò che ti serve. Se mancano risultati, verifica i dati inseriti prima di richiedere assistenza.

Per esempio, prima di acquistare un appartamento puoi consultarne gratuitamente la visura online anche senza esserne proprietario. Per esaminare la pianta interna dovrai invece chiedere al venditore la planimetria o seguire la procedura di accesso autorizzato: non confondere i due documenti.

Richiesta allo sportello

Resta possibile rivolgersi agli Uffici provinciali – Territorio dell’Agenzia delle Entrate e, dove attivi, agli sportelli catastali decentrati. È opportuno verificare preventivamente competenza, orari, prenotazione e documentazione richiesta. Le Province autonome di Trento e Bolzano gestiscono il Catasto secondo i rispettivi sistemi e servizi territoriali.

Quando la visura catastale è gratuita

Dal 1° gennaio 2025 le visure catastali online rilasciate dai servizi ufficiali dell’Agenzia delle Entrate sono gratuite anche per gli immobili di altri soggetti. Per i propri beni resta disponibile la consultazione personale. Se incarichi un intermediario, il suo compenso per ricerca e consegna può invece essere dovuto: la gratuità del documento online non rende gratuita una prestazione privata.

Esistono inoltre servizi gratuiti che mostrano informazioni catastali limitate, come la consultazione delle rendite, senza restituire necessariamente una visura completa con intestazioni e storia. Prima di pagare un portale commerciale conviene quindi verificare se il documento desiderato è già disponibile nell’area riservata dell’Agenzia.

Quanto costa la visura catastale

La visura catastale online ufficiale è gratuita, sia per i propri immobili sia per quelli di terzi, nei servizi descritti dall’Agenzia. Non è corretto applicare a queste richieste le vecchie tariffe telematiche da 0,90 euro. La guida ufficiale di novembre 2025 distingue invece le visure richieste allo sportello per immobili dei quali non si risulta titolari: in questo caso indica un tributo di 3 euro.

Allo sportello restano le esenzioni previste dalla legge, fra cui la consultazione degli immobili per i quali il richiedente risulta titolare di proprietà o di altro diritto reale di godimento. Per atti cartacei, certificati o prestazioni diverse occorre verificare la specifica voce di tariffa: i 3 euro non sono il prezzo universale di qualsiasi documento catastale. Un fornitore privato applica invece il prezzo dichiarato per il proprio servizio.

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Richiesta Costo del servizio ufficiale Nota
Consultazione personale online Gratuita Per immobili sui quali risulti titolare di diritti reali
Visura online di immobili di terzi Gratuita Servizio “Visura catastale” dell’Agenzia, con accesso all’area riservata
Visura allo sportello di immobili non propri 3 euro Tributo indicato dalla guida ufficiale; verificare eventuali esenzioni
Intermediario privato Prezzo del fornitore Compenso commerciale distinto dalla gratuità online dell’Agenzia

Come leggere una visura catastale

La prima sezione identifica il tipo di ricerca, la data e l’archivio consultato. Seguono gli identificativi catastali. Foglio e particella collocano il bene nella cartografia catastale; il subalterno distingue la singola unità immobiliare all’interno della particella. Indirizzo e piano aiutano a riconoscerla, ma non sostituiscono gli identificativi.

Per i fabbricati, categoria e classe descrivono il gruppo e il livello censuario assegnato. La consistenza viene espressa secondo l’unità prevista dalla categoria, mentre la superficie catastale è calcolata con criteri propri e non coincide necessariamente con la superficie commerciale, utile o calpestabile. La rendita catastale è il dato fiscale utilizzato come base per diverse imposte, dopo l’applicazione delle rivalutazioni e dei moltiplicatori previsti.

Nella sezione degli intestatari vanno controllati codice fiscale, natura del diritto e quota. Una dicitura errata non va corretta modificando un documento scaricato: occorre individuare la causa del disallineamento e utilizzare la procedura appropriata. Per errori semplici può essere disponibile il servizio di correzione; per trasferimenti non volturati o variazioni tecniche servono invece atti e pratiche specifiche.

Visura catastale, planimetria e visura ipotecaria

Questi documenti rispondono a domande diverse. La visura catastale descrive il censimento fiscale; la planimetria rappresenta graficamente la distribuzione interna; l’ispezione o visura ipotecaria consulta i Registri immobiliari e permette di esaminare trascrizioni, iscrizioni e annotazioni, come passaggi di proprietà, ipoteche e pignoramenti.

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Documento Cosa mostra Cosa non dimostra da solo
Visura catastale Dati identificativi, classamento, rendita e intestazione catastale Proprietà giuridica, assenza di ipoteche e regolarità edilizia
Planimetria catastale Rappresentazione interna depositata dell’unità Conformità ai titoli comunali
Ispezione ipotecaria Formalità nei Registri immobiliari Conformità materiale e urbanistica dell’edificio
Atto di provenienza Titolo da cui deriva il diritto dichiarato Situazione ipotecaria successiva e conformità edilizia attuale

In una compravendita nessuno di questi documenti dovrebbe essere isolato dagli altri. La visura può segnalare un problema, ma non può sostituire il lavoro del notaio e del tecnico incaricato di verificare provenienza, formalità e stato legittimo.

Cosa fare se i dati sono sbagliati

Un errore nell’indirizzo, nel codice fiscale, nella quota o nell’intestazione può derivare da un’imprecisione materiale, da una voltura non eseguita o da un atto di aggiornamento non correttamente registrato. Prima di presentare un’istanza bisogna confrontare visura, atto, voltura e documenti catastali disponibili.

L’Agenzia mette a disposizione un servizio di correzione per alcune incongruenze. Nei casi complessi è opportuno incaricare un tecnico, soprattutto quando occorre presentare una voltura, un DOCFA o ricostruire identificativi soppressi. La guida su come correggere i dati catastali distingue l’istanza semplice dagli aggiornamenti che richiedono una pratica professionale.

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Domande frequenti

Posso scaricare gratis una visura catastale?

Sì. Dal 1° gennaio 2025 i servizi online ufficiali dell’Agenzia delle Entrate consentono di ottenere gratuitamente anche visure di immobili non propri. Per accedere all’area riservata puoi utilizzare SPID, CIE o CNS; un eventuale intermediario privato può chiedere un compenso.

Posso richiedere la visura di una casa non mia?

Sì, tramite il servizio online gratuito “Visura catastale” dell’Agenzia delle Entrate, fornendo gli identificativi dell’immobile o i dati necessari alla ricerca per soggetto. La planimetria interna ha invece regole di accesso più restrittive; la richiesta allo sportello segue le tariffe e le esenzioni previste.

La visura catastale dimostra chi è il proprietario?

No. Mostra gli intestatari risultanti in Catasto, ma il sistema catastale ordinario ha funzione fiscale e non probatoria. Per verificare la titolarità occorre esaminare i titoli e i Registri immobiliari.

La visura contiene la planimetria?

No. Visura e planimetria sono documenti distinti. La prima riporta dati censuari e reddituali; la seconda rappresenta la distribuzione grafica dell’unità immobiliare.

Quanto tempo occorre per ottenerla online?

Se la ricerca restituisce correttamente il bene, il documento viene normalmente generato e scaricato subito dal servizio telematico. Disallineamenti, dati incompleti o ricerche negli atti non informatizzati possono richiedere assistenza o accesso all’ufficio.

Fonti ufficiali

Le funzionalità e le denominazioni dei servizi telematici possono essere aggiornate dall’Agenzia delle Entrate. Prima della richiesta è opportuno verificare le indicazioni mostrate nell’area riservata.

Aggiornamento del 7 ottobre 2026: verificati gratuità online, servizi di accesso e costo della visura allo sportello sulla guida dell’Agenzia delle Entrate di novembre 2025. Le voci dell’area riservata possono cambiare: controlla le indicazioni mostrate prima della richiesta.