Cambio destinazione d’uso immobile: come funziona?

cambio destinazione uso

Il cambio di destinazione d’uso consiste nel mutare la forma di utilizzo dell’immobile in una nuova categoria, rispetto a quella precedente. Ma è possibile farlo anche all’interno della stessa categoria.

In sostanza, esistono 5 categorie di destinazione d’uso, nelle quali un immobile può essere registrato. Il cambiamento della funzione può avvenire sia all’interno della stessa categoria, sia da una categoria all’altra.

Il cambio di destinazione d’uso è una pratica che principalmente avviene all’urbanistica, per cui è necessario richiedere l’apposita autorizzazione al Comune. Solo in seguito, le informazioni saranno registrate anche al Catasto.

Cambio destinazione d’uso immobile: le categorie possibili

Le categorie di destinazione d’uso di un immobile sono 5. Ovvero:

  1. A – Residenziale: comprende abitazioni di qualsiasi tipologia, come case, condomini ma anche affittacamere;
  2. A Bis – Turistico Ricettiva: per esempio alberghi, ostelli, campeggi, aree di sosta ecc.;
  3. B – Produttiva e Direzionale: comprende ogni attività destinata alla produzione di beni e servizi, o alla trasformazione di beni o materiali. Per esempio, industrie, laboratori, magazzini, imprese edili, banche, centri di ricerca, uffici privati, studi professionali ecc.;
  4. C – Commerciale: comprende tutti gli immobili adibiti al commercio. Come negozi, supermercati, attività all’ingrosso, e tutti i locali che somministrano alimenti e bevande. Rientrano qui ristoranti, bar, pub, ecc.;
  5. D – Agricola e Funzioni Connesse: include tutti gli immobili adibiti a produzione agraria, allevamento, coltivazione di campi, serre, ma anche agriturismi e abitazioni rurali.

Stessa categoria o cambio categoria

Il cambio di destinazione d’uso può essere:

  • Irrilevante, se un immobile modifica la funzione all’interno della stessa categoria. Per esempio, una casa che diventa affittacamere, o un bar che diventa ristorante. Questa tipologia di cambio d’uso è sempre permessa, e richiederà solo l’autorizzazione SCIA .
  • Rilevante, quando di passa da una categoria ad un’altra. Per esempio, nel caso si voglia trasformare un abitazione in negozio. Questa concessione di cambio d’uso è permessa, ma legata a restrizioni. Qui si rende necessario il Permesso di Costruire.

È sempre possibile cambiare la destinazione d’uso?

Nel cambio di destinazione d’uso rilevante dunque, è sempre necessario richiedere il Permesso di Costruire al Comune. La pratica viene sempre accettata, a patto che:

  • L’immobile non si trovi in condominio, e il regolamento condominiale non vieti il cambio di destinazione d’uso dei singoli locali. Tale restrizione è ammessa solo se è presente un contratto nel quale la limitazione è approvata all’unanimità da tutti i condomini;
  • Il manufatto rispetti le prescrizioni igienico-sanitarie obbligatorie per legge. Si tratta soprattutto di rispettare le superfici minime necessarie e i rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra la presenza di finestre e lo spazio del locale). Per quanto riguarda questo punto, ogni Comune presenta delle regole a sé;
  • Il PRG (Piano Regolatore Generale) del Comune non vieti il cambio di destinazione d’uso su quell’immobile specifico sul quale si desidera attuare la modifica.



Uretek