Planimetria catastale: come richiederla, costo e accesso

La planimetria catastale è la rappresentazione grafica di una singola unità immobiliare urbana depositata nella banca dati del Catasto. Mostra la distribuzione dei locali, gli accessi, le pertinenze e altri elementi utili a identificare l’immobile, ma non sostituisce il progetto edilizio conservato dal Comune e non dimostra da sola la regolarità urbanistica.

Il proprietario o il titolare di un altro diritto reale può consultare e scaricare gratuitamente la planimetria dei propri immobili dall’area riservata dell’Agenzia delle Entrate. Un’altra persona, compreso un tecnico o un agente immobiliare, può ottenerla solo se possiede un titolo idoneo o una delega dell’avente diritto.

In sintesi: per ricevere una copia della planimetria non occorre presentare un DOCFA e non bisogna rivolgersi al Comune. La richiesta riguarda un documento già depositato e si effettua attraverso i servizi catastali dell’Agenzia delle Entrate, online oppure presso un Ufficio provinciale – Territorio. Se invece la pianta non corrisponde allo stato reale, bisogna prima comprenderne la causa e valutare un eventuale aggiornamento della planimetria catastale.

Che cos’è la planimetria catastale

La planimetria, chiamata anche visura planimetrica o scheda catastale, rappresenta una specifica unità immobiliare censita al Catasto Fabbricati: per esempio un appartamento, un negozio, un ufficio, un’autorimessa o un magazzino.

Il disegno può riportare:

• perimetro dell’unità e suddivisioni interne;
• porte, finestre e accessi;
• destinazione dei vani, quando indicata;
• piano e altezze dei locali;
• orientamento rispetto al Nord;
• coerenze e parti confinanti;
• pertinenze esclusive, come balconi, terrazzi, giardini o cantine, se comprese nella scheda;
• scala grafica e dati identificativi della scheda.

La scala più frequente è 1:200, ma non è l’unica ammessa. Le istruzioni catastali consentono, secondo dimensioni e caratteristiche dell’unità, anche scale 1:100, 1:50 o 1:500. Per questo non è corretto definire ogni planimetria catastale come un disegno necessariamente in scala 1:200.

Planimetria, visura, elaborato planimetrico e mappa: le differenze

I documenti catastali non sono intercambiabili:

• la planimetria catastale raffigura l’interno di una singola unità immobiliare urbana;
• la visura catastale riporta dati identificativi e di classamento, intestatari, categoria, consistenza, superficie e rendita;
• l’elaborato planimetrico mostra la suddivisione di un intero fabbricato in subalterni e le parti comuni censite;
• l’estratto di mappa riguarda il Catasto Terreni e rappresenta particelle, sagome dei fabbricati e rapporti con il territorio;
• la planimetria o il progetto depositato in Comune documenta il titolo edilizio e appartiene a un archivio diverso da quello catastale.

Chiedere una “mappa della casa” senza specificare il documento può quindi portare a ottenere un elaborato che non risponde alla necessità concreta.

Chi può richiedere la planimetria catastale

Diversamente dai dati censuari, la planimetria non è liberamente accessibile a chiunque. Possono consultarla:

• il proprietario o comproprietario dell’unità;
• il titolare di un diritto reale di godimento, come usufrutto o abitazione, se correttamente registrato in Catasto;
• il rappresentante legale di una persona o società avente diritto;
• l’erede, secondo le modalità e le verifiche richieste dall’Agenzia;
• una persona o un professionista delegato dall’avente diritto;
• autorità e soggetti istituzionali nei casi previsti dalla legge.

Un inquilino, un vicino o un potenziale acquirente non ottengono la pianta soltanto perché interessati all’immobile. Il promissario acquirente può farsela consegnare dal venditore oppure richiederla attraverso un incarico o una delega idonea. Anche l’agente immobiliare deve poter documentare l’autorizzazione dell’avente diritto.

La protezione non dipende dall’idea generica che la planimetria contenga “dati sensibili”, espressione giuridicamente impropria in questo contesto. Deriva dalle regole di accesso agli elaborati planimetrici e dalla necessità di verificare il rapporto tra richiedente e immobile.

Come richiedere la planimetria catastale online

Il canale più semplice per il titolare è il servizio di consultazione personale dell’Agenzia delle Entrate. L’accesso all’area riservata avviene con SPID, CIE o CNS.

La procedura ordinaria consiste nel:

1. entrare nell’area riservata dell’Agenzia delle Entrate;
2. aprire i servizi relativi a fabbricati, terreni e consultazioni catastali;
3. selezionare la consultazione di visure, planimetrie e dati dei propri immobili;
4. individuare l’unità attraverso l’elenco dei beni o i dati catastali disponibili;
5. richiedere la visura planimetrica e scaricare il documento prodotto dal sistema.

Il servizio verifica che il codice fiscale utilizzato per l’accesso corrisponda a un soggetto intestatario del diritto registrato in Catasto. Se l’immobile non compare, prima di concludere che la planimetria non esista bisogna controllare intestazione, codice fiscale, volture e identificativi catastali.

Per una persona giuridica opera il rappresentante o il soggetto abilitato ai servizi online. Una persona di fiducia autorizzata all’area riservata può utilizzare i servizi attribuiti secondo le regole dell’Agenzia, distinte dalla semplice delega cartacea per la singola planimetria.

Richiesta presso l’Ufficio provinciale – Territorio

La planimetria può essere richiesta anche agli uffici catastali dell’Agenzia delle Entrate, normalmente previa verifica delle modalità di accesso e dell’eventuale appuntamento. Non è una pratica da presentare all’ufficio tecnico del Comune: il Comune conserva progetti e titoli edilizi, mentre la planimetria catastale è nell’archivio dell’Agenzia.

Occorrono in genere:

• documento di identità e codice fiscale del richiedente;
• dati catastali dell’unità: Comune, foglio, particella e subalterno;
• indicazione del diritto o della qualità con cui si accede;
• delega e copie dei documenti quando la richiesta è effettuata da un terzo;
• eventuale documentazione successoria o rappresentativa nei casi particolari.

Il modello di delega per l’accesso alle planimetrie pubblicato dall’Agenzia identifica delegante, delegato e unità interessate. Alla firma del delegante può essere allegata la copia del documento di identità secondo le indicazioni del modello.

Quanto costa richiedere una planimetria catastale

La consultazione personale online relativa agli immobili dei quali il richiedente è titolare, anche per una quota, di proprietà o di altro diritto reale di godimento è gratuita e in esenzione dai tributi.

Non è però corretto affermare che qualsiasi copia e qualsiasi canale siano sempre gratuiti. Le richieste che non rientrano nella consultazione personale possono essere assoggettate alle tasse previste dalla disciplina dei servizi catastali. Dal 1° gennaio 2025 la tabella allegata al D.Lgs. 139/2024 indica, per ciascun certificato, attestazione, copia o estratto delle risultanze catastali, una tassa di 30 euro, ferme le esenzioni e le specifiche regole del servizio utilizzato.

Se la richiesta viene affidata a un geometra, architetto, ingegnere, notaio, agenzia o società di servizi, il compenso dell’intermediario è separato dal tributo pubblico. Deve essere indicato chiaramente nel preventivo: pagare un servizio privato non significa che l’Agenzia faccia pagare la consultazione personale al proprietario.

Come richiedere una planimetria catastale storica

La planimetria attuale è quella associata allo stadio vigente dell’unità. Per ricostruire modifiche, frazionamenti, fusioni o precedenti distribuzioni può essere necessario chiedere planimetrie riferite a stadi anteriori o a subalterni soppressi.

La disponibilità dipende dall’epoca, dalla qualità dell’archivio e dall’avvenuta acquisizione digitale del documento. Non tutte le planimetrie storiche sono immediatamente scaricabili dal normale servizio online. In questi casi è opportuno rivolgersi all’Ufficio provinciale – Territorio competente o incaricare un tecnico abilitato, indicando:

• identificativi catastali attuali e precedenti, se conosciuti;
• periodo o variazione da ricostruire;
• protocollo di eventuali DOCFA o atti di aggiornamento;
• titolo del richiedente e delega.

Una visura storica non contiene automaticamente tutte le vecchie piante: ricostruisce le variazioni censuarie e può aiutare a individuare gli stadi da richiedere.

Quando serve la planimetria catastale

La copia viene utilizzata soprattutto per:

• confrontare lo stato dell’immobile prima di una compravendita;
• preparare una pratica edilizia o catastale;
• controllare una precedente variazione DOCFA;
• ricostruire consistenza e distribuzione di un’unità ereditata;
• fornire documentazione richiesta da banca, notaio o tecnico;
• verificare una difformità segnalata durante un sopralluogo;
• distinguere l’unità privata dalle parti comuni insieme all’elaborato planimetrico.

Non esiste invece un obbligo generale di consegnare materialmente la planimetria per ogni contratto di locazione o per qualsiasi domanda di mutuo. Il documento può essere richiesto nella pratica concreta, ma finalità e obblighi sono diversi da quelli della compravendita immobiliare.

Planimetria catastale e compravendita

Negli atti pubblici e nelle scritture private autenticate aventi per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su unità immobiliari urbane, la disciplina introdotta dall’articolo 19 del D.L. 78/2010 richiede il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione degli intestatari sulla conformità catastale allo stato di fatto. La dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato.

Questo non significa necessariamente che la pianta debba essere materialmente allegata a ogni atto. Significa che identificativi, intestazione e corrispondenza dei dati e delle planimetrie devono essere verificati secondo la disciplina applicabile. L’Agenzia delle Entrate ricorda inoltre che il notaio verifica la corrispondenza tra intestatari catastali e registri immobiliari.

Per un controllo più ampio può essere utile una relazione tecnica di compravendita, soprattutto quando occorre confrontare Catasto, titoli comunali e stato reale.

La planimetria catastale prova la regolarità urbanistica?

No. Il Catasto ha finalità principalmente fiscali e inventariali. Una planimetria corrispondente allo stato attuale non dimostra che muri, ampliamenti, cambi d’uso o frazionamenti siano stati autorizzati dal Comune.

Per ricostruire lo stato legittimo dell’immobile occorre esaminare titoli edilizi, eventuali sanatorie, documenti comunali, epoca di realizzazione e stato dei luoghi. La planimetria catastale è un elemento del controllo, non il titolo abilitativo.

La data di una vecchia scheda può avere valore documentale nel ricostruire una vicenda, ma non trasforma automaticamente un’opera abusiva in un’opera autorizzata.

Cosa fare se la planimetria non corrisponde alla casa

Non bisogna presentare subito una nuova pianta senza conoscere l’origine della differenza. Il percorso prudente è:

1. recuperare la planimetria catastale vigente e, se necessario, quelle storiche;
2. eseguire un rilievo dello stato reale;
3. accedere ai titoli edilizi conservati dal Comune;
4. stabilire se si tratta di errore grafico, modifica irrilevante, opera autorizzata non aggiornata o difformità edilizia;
5. regolarizzare prima gli aspetti urbanistici quando necessario;
6. presentare il corretto aggiornamento catastale attraverso un tecnico abilitato.

Se il problema riguarda soltanto dati censuari o un errore attribuibile alla banca dati, può essere sufficiente una procedura di rettifica: la guida su come correggere i dati catastali aiuta a distinguere l’istanza da una vera variazione DOCFA.

Domande frequenti sulla richiesta della planimetria

Posso scaricare gratis la planimetria della mia casa?

Sì. Il titolare di proprietà o di altro diritto reale può utilizzare la consultazione personale online dell’Agenzia delle Entrate, gratuita e in esenzione dai tributi.

La planimetria si richiede al Comune?

No. La planimetria catastale si richiede all’Agenzia delle Entrate. Al Comune si chiedono invece progetti, licenze, concessioni, permessi, CILA, SCIA e altri documenti edilizi.

Un acquirente può richiedere la planimetria senza il proprietario?

Il semplice interesse all’acquisto non rende pubblica la planimetria. L’acquirente può riceverla dal venditore o operare con una delega o un incarico idoneo.

La planimetria catastale ha sempre scala 1:200?

No. È la scala più comune, ma le istruzioni ammettono scale differenti in base alla tipologia e alle dimensioni dell’unità.

Se la planimetria è diversa devo aggiornarla subito?

Prima bisogna capire quale documento sia corretto e se la modifica sia urbanisticamente legittima. Aggiornare il Catasto senza questa verifica può lasciare irrisolto un abuso edilizio.

Posso ottenere una vecchia planimetria?

Sì, quando il documento è presente negli archivi, ma gli stadi storici o soppressi possono richiedere una domanda specifica all’Ufficio provinciale e non essere disponibili nel normale download online.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate, consultazione personale online;
• Agenzia delle Entrate, guida alla visura catastale e alle planimetrie;
• Agenzia del Territorio, Circolare 4/2009 sugli elaborati grafici DOCFA;
• Agenzia delle Entrate, guida all’acquisto della casa;
• D.Lgs. 139/2024, tabella delle tasse per i servizi catastali.

Articolo aggiornato al 17 luglio 2026. Canali, disponibilità dei documenti storici e tributi possono dipendere dal tipo di richiesta e dall’ufficio competente; prima di acquistare un servizio privato è opportuno verificare se la consultazione personale gratuita risolve l’esigenza.