Mutuo Prima Casa: tutto quello che devi sapere

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Ricorrere ad un mutuo per l’acquisto della prima casa concede di ottenere un prestito dagli istituti bancari, che il ricevente restituirà nel corso degli anni.

Ovviamente i mutui possono essere concessi anche per comprare un immobile che non sia l’abitazione principale. Quando si tratta di Prima Casa però, ci sono delle agevolazioni sull’acquisto che sono senza dubbio più convenienti.

Vediamo tutto ciò che c’è da sapere sul Mutuo per l’acquisto della Prima Casa.

Mutuo Prima Casa con Bonus: requisiti e vantaggi

Come abbiamo visto nella guida “Bonus Prima Casa 2021: la Guida semplice e completa”, esistono dei requisiti ben precisi da rispettare per far sì che l’immobile possa essere adibito ad abitazione principale.

Li ripetiamo in breve:

  • L’immobile non deve appartenere alle categorie catastali A1, A8, A9, A10, e la sua destinazione d’uso dev’essere a scopo abitativo;
  • L’immobile deve essere situato all’interno del Comune in cui il proprietario ha la sua residenza. Oppure egli dovrà impegnarsi a spostare la residenza entro 18 mesi dall’acquisto, registrandola presso la casa che ha acquistato usufruendo del bonus;
  • L’acquirente non deve risultare in possesso (esclusivo o in comunione) di un altro immobile acquistato con l’agevolazione Bonus Prima Casa;
  • Egli non dovrà risultare in possesso inoltre di un altro immobile situato all’interno dello stesso Comune di quello che si intende acquistare;
  • L’acquirente si impegnerà a non vendere la casa acquistata per almeno 5 anni. Oppure, nel caso lo facesse, dovrà acquistarne un’altra entro 1 anno dall’atto di vendita. Egli potrà continuare ad usufruire dell’incentivo per la nuova casa, ma dovrà adibirla ad abitazione principale e trasferirvici la sua residenza.

Se sussistono tutte le sopracitate condizioni, l’immobile risulterà idoneo per essere adibito ad abitazione principale e per usufruire dell’incentivo. Questo concede:

  • Riduzione dell’IVA (dal 10% al 4%) se si acquista da impresa assoggettata al pagamento dell’imposta;
  • Riduzione dell’imposta di registro (dal 9% al 2%) se si acquista da un privato o da un’impresa esente dal pagamento dell’IVA.

Chi ottiene un mutuo ipotecario per l’acquisto della Prima Casa, non solo potrà usufruire delle importanti agevolazioni sulle imposte. Ma in più, potrà beneficiare anche di importanti incentivi riguardanti il mutuo stesso e le spese che è necessario soddisfare per la sua stipula.

Tali detrazioni saranno inerenti all’IRPEF, e consentiranno di ridurre i costi riguardo a:

  • Perizia e istruttoria;
  • Atto notarile;
  • Imposte per la sostituzione o la cancellazione delle ipoteche;
  • Interessi passivi su base annua.
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Mutuo Casa: come funziona, LTV e valutazione percentuale

Per il mutuo ipotecario, e quindi quello dedicato all’acquisto della Prima Casa, generalmente viene concessa dagli istituti bancari una copertura finanziaria massima pari all’80% del valore di mercato dell’immobile che si intende acquistare.

Non si terrà conto infatti dell’effettivo prezzo di vendita della casa, ma del suo valore di mercato rapportato all’importo del mutuo. In termini tecnici, tale rapporto viene definito LTV (Loan To Value).

Tuttavia, le banche operano autonomamente nella gestione dei mutui. Per cui, spesso, in presenza di determinati requisiti, possono concedere anche mutui fino al 90% o addirittura al 100% del LTV.

L’importo concesso per un mutuo ipotecario dipenderà principalmente da 3 fattori:

  • Il reddito del richiedente (sul quale sarà calcolata la sua capacità di attenersi al soddisfacimento del rimborso);
  • Il valore dell’immobile ipotecato;
  • Eventuali garanzie aggiuntive che il richiedente sarà in grado di fornire.

Ma non solo. Per calcolare la capacità economica del richiedente (mutuatario), l’istituto di credito gli attribuisce un punteggio (credit score), che viene estrapolato in base all’effettivo reddito di cui dispone, e anche in base alla sua storia creditizia. Sarà quindi considerata anche la gestione di eventuali prestiti concessi in passato, e l’eventuale presenza di debiti insoluti.

In questo modo, la banca potrà sapere quanto la rata potrà pesare mensilmente sulle entrate del mutuatario. In ogni caso, generalmente, la rata non potrà essere superiore al 30% del reddito complessivo che percepisce il richiedente.

I mutui concessi dalle banche hanno una durata che può variare da un minimo di 5 anni fino ad un massimo di 40 anni. In base alle possibilità di rimborso del mutuatario.

Mutuo Prima Casa 80% e 100%: i requisiti e le garanzie

Come abbiamo visto quindi, nella maggior parte dei casi, per l’acquisto della Prima Casa viene concesso un prestito pari all’80% del LTV. A richiedere questa tipologia di mutuo ipotecario sono solitamente le giovani coppie o i lavoratori precari.

Per quanto riguarda le giovani coppie, i requisiti richiesti in genere sono i seguenti:

  • Età inferiore a 35 anni;
  • ISEE non superiore a 35.000 euro (di cui massimo il 50% dell’imponibile IRPEF potrà derivare da contratto a tempo indeterminato);
  • Non essere titolari di altri immobili, ad eccezione di quelli acquisiti in eredità a causa di morte, in cui abitano genitori o fratelli;
  • L’immobile da ipotecare può avere dimensioni massime pari a 90 metri quadrati, e non deve appartenere alle categorie catastali A1, A8, A9, A10.

Come dicevamo, anche i lavoratori precari potranno ottenere delle agevolazioni in merito alla stipula del mutuo sulla prima casa. In questo caso però le banche vedranno questo come un rischio maggiore, per cui è molto probabile che richiederanno delle garanzie aggiuntive. Per esempio, un genitore che possa fare da garante per il figlio.

Per quanto riguarda invece i prestiti fino al 100% del LTV, vengono concessi dagli istituti bancari solo se il mutuatario può assicurare, oltre agli altri requisiti, una delle 3 seguenti forme di garanzia:

  • Fideiussione, quando una terza persona si assume la responsabilità di pagare le rate nel caso in cui il mutuatario non riuscisse a pagarle;
  • Polizza assicurativa accessoria, ovvero un’assicurazione sul mutuo destinata direttamente alla banca che concede il prestito. E che garantisce il pagamento delle rate nel caso sopravvengano circostanze particolari che non consentono al mutuatario di soddisfare più il pagamento, come la perdita del lavoro;
  • Garanzia statale, se il mutuatario appartiene ad una delle categorie considerate “a rischio”. In questo caso, per l’acquisto della prima casa, il Fondo di Garanzia statale può concedere un importo pari anche al 50% sul valore dell’immobile in favore del richiedente.
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I tassi di interesse

Per procedere alla richiesta di un mutuo per l’acquisto della prima casa, è necessario considerare il tasso di interesse. Ovvero, gli interessi che si dovranno pagare in aggiunta alle rate del prestito.

Il tasso può essere di due tipologie:

  • Variabile, che varia in base all’andamento di mercato. Gli incidi di riferimento che possono comportare la variazione del tasso di interesse sono l’EURIBOR (Euro Interest Bank Offered Rate) o il LIBOR (London Interbank Offered Rate). Il primo è il più utilizzato nell’Unione Europea, mentre il secondo è destinato alle banche che operano sul mercato londinese;
  • Fisso, e quindi che rimane immutato per l’intera durata del prestito.

Se si opta per il tasso variabile, inizialmente c’è un risparmio immediato. Dopodiché però, ci sarà sempre il rischio che il tasso aumenti con gli eventuali rialzi degli indici di riferimento. Come è possibile anche che la percentuale si abbassi se gli indici calano.

Il tasso fisso invece prevede una percentuale leggermente maggiore rispetto a quello variabile sin dall’inizio. Ma il mutuatario avrà sempre la sicurezza di sapere quale sarà il tasso da pagare. Perché appunto questo non potrà né aumentare né diminuire.

La documentazione necessaria

Una volta accertata la presenza dei requisiti per l’ottenimento del Mutuo Prima Casa, il passo successivo sarà l’inoltro dei documenti alla banca.

Il mutuatario sarà tenuto a presentare la seguente documentazione:

  • Certificato di nascita;
  • Certificato dello stato civile;
  • Eventuale estratto dell’atto di matrimonio, con incluse eventuali convenzioni patrimoniali;
  • Copia del compromesso di matrimonio;
  • Copia della sentenza emessa dal tribunale (nel caso il mutuatario sia divorziato o separato legalmente);
  • Planimetria dell’immobile da acquistare e delle pertinenze;
  • Copia del certificato di abitabilità;
  • Copia del più recente atto di acquisto dell’immobile.

Dopodiché, se il mutuatario è un lavoratore dipendente, alla predetta documentazione sarà necessario integrare anche:

  • Ultima busta paga percepita;
  • Copia del più recente modello CU (o del 730);
  • Dichiarazione scritta e firmata dal datore di lavoro in cui viene specificata l’anzianità di servizio del dipendente.

Nel caso in cui invece il richiedente sia un libero professionista o lavoratore autonomo, i documenti aggiuntivi saranno i seguenti:

  • Modello Redditi PF;
  • Estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (se lavoratore autonomo);
  • Copia dell’attestato di iscrizione all’Albo professionale (se libero professionista).

A quel punto, la banca valuterà tutti i criteri del caso, e in seguito darà una risposta affermativa o negativa al richiedente. Se il mutuo viene approvato, l’istituto provvederà anche a comunicare in maniera immediata la data di stipula dell’atto pubblico relativo al finanziamento.

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Atto notarile ed erogazione del Mutuo Prima Casa

L’atto pubblico non è altro che la formale ufficializzazione del contratto davanti ad un notaio. Dovranno essere presenti sia il richiedente che un responsabile dell’istituto bancario.

Il contratto di mutuo ufficializzerà quindi il rilascio del prestito al mutuatario, somma che egli si impegnerà a restituire secondo le condizioni stabilite.

In più però, si costituirà anche un’ipoteca sull’immobile, che servirà da garanzia per la banca. L’iscrizione ipotecaria dovrà essere pagata dal richiedente in base alla percentuale prevista.

L’ipoteca è una formalità che consente alla banca, in caso di gravi inadempienze del mutuatario, di vendere all’asta la casa che egli ha acquistato. Così da poter ottenere il rimborso del prestito.

Il valore dell’ipoteca può variare da un minimo del 150% ad un massimo del 300% sull’importo erogato dall’istituto. In questo modo, la banca non potrà recuperare solamente l’importo residuo delle rate, ma anche gli interessi, i vari oneri e le spese giudiziali necessarie per procedere.

Dopo la stipula del contratto di mutuo, il mutuatario otterrà immediatamente il prestito per acquistare la prima casa.