Rendita, superficie e categorie catastali: La guida completa

Quando si decide di acquistare o vendere un immobile, esistono tutta una serie di valori tecnici che avrete modo di osservare presentando le carte. Per completare in maniera favorevole per entrambe le parti la transazione, è opportuno conoscere nel dettaglio il loro significato e come vengono calcolati, in modo da tramutarli in un valore economico realistico in quel preciso momento storico e poter procedere alla compravendita con le basi corrette.

In questo articolo analizzeremo nel dettaglio la differenza che intercorre tra rendita catastale, categorie catastali e superficie catastale, elementi rinvenibili se richiederete la produzione di una visura catastale, storica o solo attuale.

Si tratta infatti di una serie di parametri che, insieme al foglio, la particella e il subalterno, vanno a identificare l’immobile e lo rendono commercializzabile sul mercato.

Sia che siate professionisti del settore, come geometri, architetti o tecnici, sia che siate semplicemente cittadini che desiderano comprendere e interpretare le carte nella maniera giusta, il suggerimento è di leggere oltre e acquisire padronanza di concetti fondamentali se si viene a contatto con l’universo dell’edilizia e della vendita di immobili.

In cosa consiste la rendita catastale e come può essere calcolata?

L’ultima voce presente su una visura catastale è la rendita, cioè un valore dato ai fini fiscali a un immobile in grado di produrre reddito in maniera autonoma, poiché potenzialmente soggetto alla compravendita e alla locazione.

Partendo dal presupposto che gli immobili si dividono in particolari categorie catastali identificate tramite le lettere dell’alfabeto, tale valore si ottiene moltiplicando la tariffa d’estimo relativa a tale categoria e classe con la consistenza, che andremo ad analizzare in seguito.

Si tratta di un procedimento che necessita di essere eseguito da un esperto del settore, che conosce i parametri vigenti al momento e riesce a eseguire una valutazione oggettiva ai fini della quantificazione economica.

Il tutto dipende quindi dalla zona censuaria all’interno del quale ci si trova, cioè l’area territoriale che può comprendere uno o più comuni assimilabili dal punto di vista economico e sociale.
Se desiderate procedere in autonomia per conoscere le tariffe d’estimo vigenti, non dovrete fare altro che recarvi sul sito dell’Agenzia delle Entrate e scaricare l’apposito pdf con i valori, così da poter eseguire un semplice calcolo.

Tuttavia, per poter presentare il calcolo rispettando la normativa, è necessario che il proprietario o il suo legale rappresentate si affidi a un tecnico abilitato, che certifichi il proprio lavoro dopo aver eseguito un accurato sopralluogo.

Successivamente si dovrà dedicare alla compilazione di un DOCFA, che riporta il rilievo metrico e le immagini acquisite, oltre tutte le informazioni riguardanti l’immobile dal punto di vista dei vani e della realizzazione.

Al fine di eseguire il lavoro, la committenza dovrà fornire una planimetria catastale aggiornata, il titolo di proprietà ed eventuali pratiche che sono state presentate nel corso del tempo a seguito di lavori o modificazioni di natura urbanistica.

Potrebbe quindi trattarsi di SCIA, CILA o CIL, a seconda del tipo di intervento che è stato portato a termine.

In cosa consistono le categorie catastali?

Al fine di calcolare la rendita e la consistenza, è opportuno affidarsi alle categorie catastali, che identificano prima in macroaree il tipo di immobile trattato e successivamente si suddividono in maniera sempre più specifica per comprendere esattamente la sua natura.

Vengono identificate con le lettere dell’alfabeto, partendo dalla A e terminando alla E.

Partendo dal Gruppo A, questo si suddivide in 11 sezioni, che è opportuno conoscere per attribuire a ogni tipologia la corretta categoria.

• A1: si intendono le abitazioni signorili, dotate di una superficie commerciale superiore a 230 mq, almeno 3 servizi, finiture di pregio per quanto concerne interno ed esterno, giardini, piscine e altre componenti di livello superiore rispetto agli standard.
  L’attribuzione viene eseguita da un tecnico specializzato, che si occupa di eseguire un accurato sopralluogo per analizzare dettagliatamente le caratteristiche dello stabile.
• A2: si parla in questo caso di abitazioni di tipo civile, che partono da appartamenti di piccole dimensioni fino a alloggi più grandi ma non definibili signorili per mancanza dei requisiti citati in precedenza.
  La metratura consentita parte dai 90 e arriva ai 230 mq commerciali, i servizi necessari sono due o più, parti comuni e spazi all’aperto.
  È consentita una deroga al di sotto dei 90 mq solo per quegli appartamenti che presentano finiture di pregio e sono dotati di accessori che creano un upgrade.
• A3: si tratta di immobili di natura economica, caratterizzati da un corridoio che separa gli ambienti e da una metratura di circa 90-100 mq.
  Il bagno può essere anche uno solo e non sempre sono previsti balconi o spazi esterni da poter fruttare. Si collocano inoltre in zone popolari e non ancora riqualificate.
• A4: il gradino ancora sotto prevede le abitazioni di tipo popolare, al di sotto dei 90 metri e realizzati con finiture decisamente economiche.
• A5: sono abitazioni di tipo ultra popolare, al di sotto degli 80 metri e con i servizi in comune.
• A6: in questa categoria inseriamo le abitazioni di tipo rurale, come ad esempio ruderi ristrutturati che però mantengono ancora le caratteristiche tipiche della struttura e non possono essere definiti veri alloggi.
• A7: passiamo ai villini siti al piano terra o rialzato, dalla superficie di 200-220 mq commerciali e dotati di uno spazio esterno, anche adibito con piscina.
  Il giardino può essere fino a 4 volte l’alloggio e di pertinenza possono essere presenti box e magazzini all’interno del proprio perimetro. Per definire tale categoria è importante che siano presenti almeno 3 servizi igienici.
• A8: le ville si caratterizzano invece per una superficie di 230-250 mq, costruite all’interno di un edificio autonomo con almeno 3 bagni e un giardino che può essere anche 5 volte maggiore della casa stessa. Le finiture sono di pregio, gli impianti autonomi e il personale di servizio può godere di propri alloggi.
  Sono inoltre presenti magazzini per la raccolta o strutture similari, come autorimesse, portinerie, box.
• A9: interessante è la categoria dei castelli o dei palazzi di interesse storico artistico, solitamente identificati per decreto del ministero dei beni culturali tramite apposita notifica.
• A10: si tratta in questo caso della categoria degli uffici, indipendentemente dalla loro metratura e dalla quantità di impiegati che possono ospitare.
  La dicitura si utilizza anche per gli studi privati di ogni genere.
• A11: terminiamo la categoria A con gli alloggi tipici dei luoghi, come ad esempio i Trulli se ci si reca in Puglia.

Passando alla Categoria B, la classificazione è leggermente più ristretta:

• B1: si intendono strutture educative e collettive come collegi, orfanotrofi, convitti, oppure semplicemente di ricovero come gli ospizi, i conventi o le caserme.
• B2: parliamo delle strutture di cura prive di scopo di lucro, che accolgono gli ammalati senza una richiesta di denaro.
• B3: ci si riferisce alle strutture di detenzione, come le prigioni e i riformatori.
• B4: tutti l’apparato pubblico e gli uffici che lo rappresentano.
• B5: istituti scolastici e le sole biblioteche scientifiche
• B6: si parla in questo caso di istituti culturali come musei, pinacoteche, biblioteche generiche e accademie.
• B7: questa categoria è riservata ai luoghi di culto, come le chiese e gli oratori, esclusi i conventi che rientrano nella prima citata.
• B8: terminiamo con i magazzini, però esclusivamente quelli che raccolgono derrate alimentari.

Proseguiamo la nostra descrizione delle categorie con la C, variegata e di tipo strumentale:

• C1: si intendono i negozi e i locali commerciali
• C2: parliamo di magazzini e depositi di vario genere, come ad esempio le cantine pertinenziali all’interno di un palazzo
• C3: laboratori per arti e mestieri
• C4: locali adibiti all’esercizio sportivo senza però scopo di lucro
• C5: ci si riferisce a tutti gli stabilimenti balneari e i centri termali che presentano una struttura attorno
• C6: rimesse e autorimesse senza scopo di lucro, così come stalle o ricovero per gli attrezzi
• C7: tettoie sia chiuse sia aperte.

Con la categoria D, invece, si inglobano una serie di attività ricettive e ricreative:

• D1: Ci si riferisce agli opifici
• D2: Parliamo di hotel e pensioni, indipendentemente dalle loro stelle
• D3: sono tutte le sale deputate allo spettacolo, quindi cinema, teatri e sale per concerti
• D4: rientrano in questa categoria le case di cura e gli ospedali con scopo di lucro
• D5: banche, istituti finanziari e di credito
• D6: locali adibiti allo sport con scopo di lucro, come ad esempio i circoli sportivi
• D7: fabbricati adibiti all’attività industriale
• D8: si tratta di immobili destinati a specifiche attività commerciali e non suscettibili a cambio di destinazione
• D9: parliamo di edifici che galleggiano e sui quali è prevista la presenza di persone
• D10: edifici destinati alla produzione agricola.

L’ultima categoria di appartenenza degli immobili è la E, che comprende gli immobili di interesse pubblico e collettivo che non rientrano all’interno della altre macro aree.

In cosa consiste la superficie catastale?

La superficie catastale è la somma di tutte le aree che compongono l’abitazione urbana, che comprende anche lo spessore dei muri per un massimo di 50 cm e gli accessori calcolati in percentuale, come ad esempio accade per terrazzi e balconi.

Per eseguire un calcolo corretto, è bene considerare che tutti gli immobili vengono suddivisi in vani, che a loro volta presentano delle categorie che determinano la percentuale di attribuzione.
Quelli della Categoria A sono considerati principali e vengono calcolati al 100% della loro metratura, mentre quelli della categoria B sono accessori e prevedono esclusivamente un 50% del reale valore, come ad esempio accade per i magazzini pertinenziali o le soffitte.

Nella categoria C rientrano i vani indiretti non comunicanti, come ad esempio una soffitta che si trova all’ultimo piano dello stabile mentre l’appartamento è collocato al primo.

In questo caso il valore di attribuzione è solo del 25%, mentre per quanto riguarda la tipologia D, che comprende terrazzi e balconi, si sale fino a un massimo del 30% fino a un massimo di 25 mq.
Infine troviamo la categoria E, che prevede i terrazzi e i balconi non comunicanti, che ad esempio sono parte del palazzo ma ai quali non è possibile accedere direttamente tramite la propria casa.
Fino a 25 mq il calcolo è del 15%, al di sopra solo del 5%.

Utilizzando questi parametri sarà possibile ottenere il corretto valore della superficie catastale, utile poi a determinare il prezzo di un immobile in sede di compravendita, a seconda anche della zona di competenza e del costo al Mq vigente in quel momento in base alle oscillazioni del mercato.