CILA in sanatoria: guida completa a costi, casi e sanzioni

Nel mondo dell’edilizia, capita spesso di trovarsi di fronte a lavori eseguiti senza le dovute autorizzazioni amministrative. In questi casi, la normativa italiana prevede alcuni strumenti per regolarizzare la situazione, tra cui la CILA in sanatoria, un atto fondamentale per sanare opere edilizie eseguite senza comunicazione preventiva.

Ma di cosa si tratta esattamente? Quando è possibile ricorrere a questa procedura? Quali sono i costi da sostenere e le sanzioni previste?

Questo articolo guida il lettore tra norme, casi pratici e implicazioni economiche per fare chiarezza su un tema molto attuale e spesso fonte di confusione per cittadini, tecnici e imprese.

Hai mai eseguito piccoli lavori senza richiedere il titolo abilitativo necessario? Ti sei mai chiesto se sia possibile sanare un intervento edilizio già concluso senza rischiare conseguenze gravi?

Scopriamolo insieme.

Cos’è la CILA in sanatoria

La CILA in sanatoria (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata tardiva) è un provvedimento amministrativo che consente di regolarizzare opere edilizie realizzate senza aver presentato preventivamente la CILA ordinaria, ma che rientrano comunque tra gli interventi per i quali non è richiesto un permesso di costruire. Si tratta quindi di una forma di “perdono” amministrativo, applicabile solo nei casi in cui l’intervento sia conforme alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti, e non abbia comportato modifiche strutturali.

La CILA in sanatoria può essere presentata solo per interventi di manutenzione straordinaria leggera, come la modifica di tramezzi interni, il rifacimento degli impianti o la variazione della distribuzione degli spazi interni. Diversamente, in caso di opere più invasive, sarà necessaria la SCIA in sanatoria o, nei casi più gravi, una sanatoria edilizia con accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/2001.

L’istanza deve essere redatta da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra), che assevera la conformità degli interventi alle norme vigenti. Una volta accettata, la CILA in sanatoria consente di evitare sanzioni più gravi, come la demolizione delle opere o il contenzioso legale con il Comune.

Quando serve la CILA in sanatoria

La CILA in sanatoria si rende necessaria quando si effettuano interventi edilizi privi di autorizzazione preventiva, ma che rientrano tra quelli non soggetti a permesso di costruire o SCIA. In altre parole, è applicabile a lavori considerati “minori”, come quelli di manutenzione straordinaria che non comportano modifiche strutturali né alterazioni della sagoma o della destinazione d’uso dell’immobile.

Esempi tipici di lavori sanabili con la CILA in sanatoria includono:

• Spostamento o demolizione di tramezzi interni senza interessare elementi portanti;
• Rifacimento completo o parziale degli impianti (elettrico, idrico, gas, climatizzazione);
• Riorganizzazione degli spazi interni, come accorpamenti o divisioni di stanze;
• Realizzazione o modifica di bagni e cucine, purché non si alteri la volumetria dell’edificio;
• Interventi su finiture e pavimentazioni interni.

Attenzione: non si può usare la CILA in sanatoria per sanare:

• Ampliamenti volumetrici;
• Costruzioni abusive in aree vincolate o senza titolo abilitativo;
• Modifiche strutturali come l’apertura di vani su muri portanti;
• Cambi di destinazione d’uso che comportano variazioni urbanistiche.

È importante ricordare che la regolarizzazione è possibile solo se l’intervento è conforme alle norme urbanistiche e edilizie sia al momento della realizzazione che al momento della richiesta. In caso contrario, il Comune può respingere l’istanza e ordinare il ripristino dello stato originario, con costi e sanzioni anche rilevanti.

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CILA in sanatoria: costi e sanzioni

Presentare una CILA in sanatoria comporta costi maggiori rispetto a una CILA ordinaria, proprio perché si tratta di una regolarizzazione tardiva. In primo luogo, è prevista una sanzione amministrativa pari a 1.000 euro, ridotta a 333,33 euro nel caso in cui la comunicazione sia spontanea e avvenga prima dell’accertamento da parte dell’autorità (come indicato dall’art. 6-bis, comma 5 del D.P.R. 380/2001).

A questa sanzione si aggiungono:

• Onorari del tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra), che variano solitamente tra i 500 e i 1.500 euro, a seconda della complessità dell’intervento e della documentazione da produrre;
• Diritti di segreteria richiesti dal Comune, generalmente compresi tra 100 e 250 euro, ma che possono variare in base al regolamento edilizio comunale.

Il totale complessivo può quindi aggirarsi tra i 1.000 e i 2.500 euro o anche di più, se si aggiungono eventuali costi per pratiche catastali, aggiornamenti della planimetria e, nei casi più articolati, relazioni integrative richieste dal Comune.

Da sottolineare che, in mancanza della regolarizzazione, l’opera rimane abusiva e potenzialmente soggetta a ordinanza di demolizione o a limitazioni future nella vendita o locazione dell’immobile. Per questo motivo, presentare una CILA in sanatoria è spesso la scelta più conveniente nel medio-lungo periodo.

Perché è importante sanare e cosa si rischia senza CILA in sanatoria

Sanare un intervento edilizio eseguito senza autorizzazione non è solo una formalità burocratica: è una tutela legale ed economica fondamentale per il proprietario dell’immobile. In assenza di regolarizzazione, l’opera rimane abusiva e, in caso di controlli da parte del Comune, può essere oggetto di:

• Ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi;
• Sanzioni economiche aggiuntive;
• Preclusione alla compravendita dell’immobile: il notaio non potrà rogitare in presenza di abusi non sanati;
• Problemi nell’ottenimento di mutui o assicurazioni;
• Responsabilità civile o penale in caso di danni a terzi causati da opere non autorizzate.

La CILA in sanatoria, in questo contesto, rappresenta un’opportunità per regolarizzare la posizione urbanistica dell’immobile, recuperare la piena disponibilità e il valore patrimoniale del bene, e prevenire contenziosi con l’amministrazione pubblica. Inoltre, è spesso una condizione indispensabile per poter accedere a bonus fiscali legati alla ristrutturazione, come il Superbonus (se ancora vigente), il Bonus Casa o l’Ecobonus.

È quindi buona norma, in caso di dubbi su lavori effettuati senza titolo abilitativo, consultare un tecnico di fiducia e verificare la possibilità di presentare una CILA in sanatoria prima che intervengano controlli o ispezioni comunali.