Il proprietario ha recuperato le imposte pagate su affitti non riscossi e, in un secondo momento, l’inquilino versa gli arretrati. L’incasso successivo deve essere considerato nella dichiarazione dei redditi: il credito d’imposta già utilizzato non rende fiscalmente irrilevanti le somme poi ricevute.

Il caso è affrontato dalla Posta di FiscoOggi del 10 giugno e trova riscontro nelle istruzioni al modello 730/2026. La regola riguarda anche il recupero di una sola parte dei canoni e vale pure quando il contratto prevedeva la cedolare secca.

Il caso riguarda canoni per i quali si è già utilizzato il credito

Il punto di partenza è una situazione precisa: su canoni rimasti insoluti il contribuente aveva versato imposte e ha poi legittimamente utilizzato il credito previsto per la mancata percezione. Quando quelle somme vengono recuperate, cambia il presupposto sul quale era stato calcolato il beneficio.

La verifica va quindi effettuata collegando l’incasso ai periodi e ai canoni interessati dal credito. Questa disciplina non deve essere applicata indistintamente a qualsiasi pagamento tardivo: prima bisogna ricostruire come le somme fossero state trattate nelle precedenti dichiarazioni.

Tassazione separata, salvo scelta per quella ordinaria

Le istruzioni dell’Agenzia indicano che la successiva riscossione, totale o parziale, comporta l’obbligo di dichiarare il maggior reddito imponibile rideterminato fra i redditi soggetti a tassazione separata, salvo opzione per la tassazione ordinaria.

Non è quindi corretto riprendere automaticamente il trattamento dell’affitto originario senza esaminare questa fase. La scelta fra i regimi previsti richiede la liquidazione della dichiarazione e la valutazione della posizione del contribuente; non si ricava dal solo importo del bonifico ricevuto.

La regola vale anche se l’affitto era in cedolare secca

L’appendice al 730/2026 lo precisa espressamente: il trattamento della riscossione successiva si applica anche ai contratti per i quali era stata scelta la cedolare secca.

Il proprietario deve quindi segnalare a chi predispone la dichiarazione sia l’incasso sia l’utilizzo del precedente credito. Il recupero dell’arretrato non va confuso con un normale nuovo canone del contratto, al quale applicare automaticamente l’aliquota già usata in passato.

Che cosa succede se arriva soltanto una parte degli arretrati

Immaginiamo, come esempio ipotetico, che il credito sia stato determinato su imposte riferite a 6.000 euro di canoni non percepiti. Successivamente l’inquilino versa 2.000 euro riferiti proprio a quegli arretrati.

Il nuovo incasso deve essere messo in relazione con i periodi e con il beneficio già utilizzato per rideterminare il maggior reddito imponibile. Non significa inserire nuovamente tutti i 6.000 euro come se fossero stati incassati, né riportare come reddito l’importo del credito d’imposta.

L’esempio serve a distinguere gli importi coinvolti, non a calcolare l’imposta finale. Se il recupero avviene attraverso più versamenti, un prospetto con date e causali permette di seguire le somme effettivamente riscosse.

Quale dichiarazione riguarda l’incasso

La pagina di assistenza dell’Agenzia sul quadro M contempla, per il modello 730/2026, anche i canoni non assoggettati a tassazione negli anni precedenti e percepiti nel corso del 2025.

L’anno del modello e quello del reddito sono dunque distinti. Per incassi avvenuti in altri periodi bisogna utilizzare la dichiarazione riferita all’anno pertinente e le relative istruzioni, senza trasferire automaticamente righi e indicazioni di un modello precedente.

Il fascicolo da conservare

Per ricostruire correttamente il caso è utile riunire contratto di locazione, documentazione della morosità, dichiarazioni interessate, calcolo del credito già utilizzato e prove dei successivi pagamenti.

Il prospetto degli arretrati dovrebbe indicare a quali mensilità si riferisce ogni versamento. Se il pagamento comprende voci diverse, vanno rese riconoscibili, così da permettere a chi segue la dichiarazione di attribuire correttamente le somme.

Conservare insieme il calcolo originario e gli incassi successivi aiuta a evitare sia l’omissione del reddito recuperato sia la duplicazione di importi che erano già stati considerati.

Fonti e riferimenti