La cedolare secca sostituisce diverse imposte legate alla locazione di un’abitazione, ma non elimina quella dovuta per la cessione del contratto. Il chiarimento arriva dalla Posta di FiscoOggi del 30 ottobre, in risposta a un lettore che chiede se il passaggio del contratto a un altro soggetto comporti comunque il pagamento del registro.

La risposta è positiva. Per capire quale adempimento effettuare, però, occorre distinguere la cessione concordata fra le parti dalla proroga, dalla chiusura anticipata e dai cambiamenti che avvengono direttamente per legge.

Perché la cedolare secca non copre la cessione

Il regime sostitutivo riguarda l’Irpef e le addizionali sul reddito della locazione. Comprende inoltre le imposte di registro e bollo normalmente collegate alla registrazione del contratto, alle annualità successive, alle proroghe e alle risoluzioni anticipate, secondo le condizioni previste per l’opzione.

La cessione resta fuori da questo elenco. Non basta quindi controllare che il contratto originario sia in cedolare secca per concludere che il cambio di una delle parti sia gratuito sotto il profilo fiscale. Il trattamento dell’operazione deve essere verificato separatamente.

Quanto si paga e da che cosa dipende l’importo

La guida dell’Agenzia delle Entrate distingue due situazioni. Nella cessione senza corrispettivo l’imposta è fissa, pari a 67 euro. Quando invece il passaggio viene pattuito dietro un corrispettivo, la guida indica l’applicazione del 2%, con un minimo di 67 euro.

Il punto da chiarire nell’accordo è dunque se sia previsto un pagamento per la cessione. La circostanza che l’inquilino continuerà a versare il canone periodico al proprietario non descrive, da sola, il contenuto economico dell’accordo di trasferimento.

Un esempio ipotetico: una persona lascia una locazione e, con l’accordo necessario delle parti, un’altra ne assume la posizione senza pagare un importo per la cessione. Il contratto è assoggettato a cedolare secca: per questa cessione volontaria senza corrispettivo rimane dovuta l’imposta fissa di 67 euro.

Il termine di 30 giorni e la comunicazione con RLI

La guida ufficiale colloca il versamento entro 30 giorni dall’evento. Per il pagamento indica i servizi telematici dell’Agenzia, con addebito sul conto, oppure il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1502, relativo alle cessioni dei contratti di locazione.

La cessione deve essere comunicata con il modello RLI. Quando il pagamento viene eseguito con F24 Elide, occorre quindi gestire anche la comunicazione dell’adempimento: la ricevuta del versamento non sostituisce automaticamente il modello relativo al contratto.

Prima dell’invio è utile confrontare data dell’accordo, estremi della registrazione originaria e dati dei soggetti che escono o entrano. Conservare insieme accordo, ricevuta RLI e prova del pagamento rende più semplice ricostruire il passaggio.

Quando il cambiamento avviene per legge

La stessa guida distingue il subentro previsto dalla legge, legato a eventi estranei alla volontà di cedere il contratto. Fra gli esempi richiama la vendita dell’immobile locato, la morte del locatore e il subentro del coniuge nell’assegnazione della casa a seguito di separazione giudiziale.

Per questi casi indica che non è dovuta l’imposta sulla cessione, ferma l’opportunità di comunicare il cambiamento della posizione contrattuale all’ufficio. È quindi importante descrivere l’evento effettivo, invece di applicare lo stesso trattamento a qualsiasi variazione di intestatario.

Cessione, proroga e risoluzione rispondono a eventi diversi

La proroga prolunga la durata del rapporto, la risoluzione anticipata lo conclude e la cessione sostituisce una parte nella posizione contrattuale. Identificare correttamente l’operazione permette di scegliere il relativo adempimento e di valutare l’effetto della cedolare secca.

Fonti e riferimenti