CDU e terreno non edificabile: a quale giudice chiedere i danni per l’acquisto

Una società acquista un terreno confidando nelle informazioni del certificato di destinazione urbanistica, compra anche diritti edificatori e presenta il progetto. Il permesso viene poi negato perché la disciplina paesaggistica sovraordinata impedisce l’intervento. La richiesta di risarcimento può riguardare sia il diniego sia la scelta di acquistare compiuta sulla base del certificato, ma le due domande non coincidono.

Su questa distinzione interviene il Consiglio di Stato, Sezione IV, con la sentenza n. 7020 del 23 settembre 2026, relativa a una lunga controversia con il Comune di Genova. L’appello è stato respinto, confermando anche la giurisdizione ordinaria sulla domanda collegata al presunto errore informativo del CDU.

Il certificato e il successivo diniego edilizio

La società aveva acquistato nel giugno 2005 un’area di circa 1.350 metri quadrati. Al contratto era allegato un CDU che riportava una classificazione comunale compatibile con l’edificazione mediante utilizzo di volumetrie provenienti da altre zone. Acquisiti i diritti edificatori, l’impresa aveva chiesto il permesso per un edificio residenziale con autorimessa.

Nell’istruttoria era però emersa la disciplina del Piano territoriale di coordinamento paesistico, che comprendeva parte dell’area in un ambito destinato a parco urbano. Il procedimento si era concluso con il diniego nel 2008. La società aveva contestato gli atti e chiesto i danni, richiamando anche un secondo certificato rilasciato durante la pratica.

Due richieste di danni con presupposti diversi

La prima domanda riguardava il preteso esercizio illegittimo del potere amministrativo: secondo la società, il Comune avrebbe dovuto consentire l’edificazione. La seconda riguardava invece il comportamento informativo dell’ente, che l’avrebbe indotta a investire confidando nell’edificabilità del terreno.

Il Consiglio di Stato ha mantenuto separate le due prospettive. Contestare un diniego edilizio significa mettere in discussione l’esercizio del potere; lamentare un acquisto compiuto sulla base di informazioni ritenute inesatte può riguardare la libertà negoziale dell’acquirente.

Perché la domanda sul CDU spetta al giudice ordinario

Nel caso concreto, il primo certificato era stato rilasciato prima dell’acquisto e prima dell’avvio del procedimento edilizio. Non risultavano neppure interlocuzioni preliminari con il Comune dirette a ottenere rassicurazioni sulla futura autorizzazione del progetto.

Il CDU, ricorda il Collegio, ha natura dichiarativa: descrive una situazione giuridica derivante da altri atti e non crea esso stesso il diritto di costruire. Il danno prospettato dalla società sarebbe nato già con la decisione patrimoniale di acquistare, al di fuori del rapporto procedimentale sul permesso.

Per questa specifica domanda è stata quindi confermata la cognizione del giudice ordinario. La successiva emissione di un altro CDU durante la pratica non modificava l’origine del pregiudizio allegato.

Il risarcimento per il diniego è stato respinto

La domanda relativa al diniego edilizio ha avuto un esito diverso: è stata esaminata e respinta. La decisione rileva anzitutto la mancata prova del danno nei termini processuali utili. Il prezzo pagato per il terreno non dimostrava, da solo, una perdita dello stesso importo; i diritti edificatori potevano inoltre essere astrattamente utilizzati altrove.

Una consulenza tecnica o una liquidazione equitativa non potevano sostituire la prova mancante. Il Collegio ha anche condiviso la conclusione sulla legittimità del diniego, dando prevalenza alla disciplina paesaggistica di maggiore tutela rispetto alla divergente classificazione comunale.

Cosa verificare prima di acquistare un lotto

La sentenza invita a leggere il certificato insieme alle tavole, alle norme dei piani e ai vincoli sovraordinati, verificando la concreta realizzabilità dell’intervento. Se nasce una controversia, occorre individuare con precisione quale condotta avrebbe prodotto il danno e documentare il pregiudizio.

Il rinvio alla giurisdizione ordinaria non riconosce automaticamente la responsabilità del Comune: individua il giudice competente a esaminare quella domanda. L’appello è stato respinto e le spese del grado compensate.

Fonti e riferimenti

• DPR 380/2001, articolo 30: certificato di destinazione urbanistica nei trasferimenti di terreni, testo vigente alla data dell’acquisto.