Un terreno inserito in un quartiere già costruito può conservare vincoli che impediscono una nuova edificazione. È quanto accaduto per un progetto di villette a schiera vicino a un fosso che, secondo la società proponente, era stato coperto e sostituito da una fognatura comunale.

Con la sentenza n. 16252 del 16 ottobre 2026, il TAR Lazio, Sezione II Quater, ha respinto il ricorso contro l’arresto della pratica edilizia. Nel caso esaminato, il corso d’acqua risultava ancora formalmente appartenente al demanio idrico e la procedura richiesta per modificarne il regime non era stata conclusa.

Le villette previste a circa quattro metri dal fosso

La società aveva presentato nel dicembre 2024 una domanda di permesso di costruire su un lotto residenziale di circa 1.030 metri quadrati. La distanza minima dal letto del fosso era di circa quattro metri.

A sostegno del progetto, la proponente richiamava l’urbanizzazione dell’area, gli edifici già presenti nelle vicinanze e una perizia secondo cui il vecchio fosso aveva perso la propria funzione, essendo stato tombato e occupato da un collettore fognario. Riteneva quindi superfluo acquisire ulteriori pareri sul rispetto delle distanze dalle acque pubbliche.

Il Comune aveva invece rilevato la mancanza dei presupposti per rilasciare il titolo, richiamando anche un precedente parere idraulico negativo relativo allo stesso lotto.

La domanda di sdemanializzazione era ancora pendente

Per il TAR è stata decisiva un’altra circostanza: la stessa società aveva chiesto all’Agenzia del Demanio la sdemanializzazione e l’acquisizione del tratto interessato. Aveva dunque avviato un procedimento formale sul presupposto dell’appartenenza pubblica dell’area.

Quel procedimento, per quanto risultava agli atti, non si era concluso con un provvedimento espresso. La descrizione dello stato dei luoghi non consentiva pertanto di trattare il bene come già sottratto al regime demaniale.

La sentenza non equivale a un accertamento tecnico secondo cui ogni fosso coperto continui materialmente a svolgere una funzione idraulica. Nel giudizio era determinante la situazione giuridica ancora esistente, mentre la decisione sulla domanda di sdemanializzazione non era oggetto di quel ricorso.

Il precedente parere sulle distanze restava rilevante

La Città metropolitana aveva già espresso parere sfavorevole su un precedente progetto riguardante il medesimo lotto. L’edificio si collocava a meno di dieci metri dall’argine, in contrasto con l’articolo 96 del regio decreto 523/1904.

La disposizione considera le distanze stabilite dalle discipline locali e, in loro mancanza, prevede dieci metri per fabbriche e scavi dal piede degli argini e relativi accessori. Nel caso concreto, il TAR ha ritenuto ancora valido quel parere, proprio perché il procedimento sul bene demaniale non era stato definito.

Gli edifici vicini non davano diritto allo stesso esito

La presenza di altre costruzioni, anche a distanze inferiori, non ha consentito alla società di ottenere l’accoglimento del ricorso. Prima di confrontare i diversi interventi occorreva risolvere il problema del regime del fosso e delle prescrizioni applicabili al nuovo progetto.

Anche la classificazione urbanistica residenziale del terreno non cancellava da sola la tutela idraulica. Per chi valuta un lotto, le due verifiche devono procedere insieme: destinazione urbanistica e capacità edificatoria, da una parte; corsi d’acqua, demanio e relative fasce, dall’altra.

L’esito e le verifiche utili prima del progetto

Il ricorso principale è stato respinto. I motivi aggiunti sono stati dichiarati inammissibili perché rivolti contro un atto relativo alla pratica di un’altra società. La ricorrente è stata condannata a pagare 2.000 euro di spese a ciascuna delle due amministrazioni costituite, oltre agli oneri di legge.

Prima di progettare vicino a un fosso, anche se coperto o apparentemente dismesso, serve quindi ricostruirne il regime, individuare l’autorità competente e verificare eventuali procedimenti già avviati. Una richiesta di sdemanializzazione presentata non equivale a una sdemanializzazione ottenuta, né rende automaticamente edificabile la fascia interessata.

Fonti e riferimenti

Allegato riservato
TAR Lazio, Sezione II Quater, sentenza 16252/2026 del 16 ottobre 2026 — testo integrale riservato

Sentenza-16252-2026-consultazione.pdf - 76,5 KB

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