Casa acquistata e oneri non pagati: il Comune può chiedere il saldo agli acquirenti

Una casa può essere ultimata, acquistata e dichiarata agibile, mentre una parte degli oneri edilizi resta ancora da pagare. Quando il Comune ne chiede il saldo, aver comprato dal costruttore senza assumere espressamente quel debito può non bastare a sottrarsi alla richiesta. E nemmeno la presenza di una fideiussione equivale a un pagamento già eseguito.

La vicenda è al centro della sentenza n. 15905 del 12 ottobre 2026 del TAR Lazio, Sezione II Quater. I giudici hanno respinto il ricorso di alcuni acquirenti contro una richiesta comunale di oneri di urbanizzazione, affrontando sia il trasferimento dell’immobile sia le conseguenze della garanzia rimasta infruttuosa.

La richiesta del Comune dopo l’acquisto

L’intervento edilizio era stato avviato con una DIA del gennaio 2016 e l’immobile aveva conseguito l’agibilità nel dicembre 2018. Con una nota del febbraio 2026 il Comune aveva nuovamente richiesto il pagamento di importi già oggetto di precedenti comunicazioni.

Gli acquirenti sostenevano che il debito dovesse rimanere a carico della società costruttrice, che aveva presentato la pratica edilizia. Contestavano inoltre il mancato riconoscimento di opere di urbanizzazione che, secondo la loro ricostruzione, avrebbero dovuto essere portate a scomputo delle somme richieste.

Un altro punto riguardava la polizza fideiussoria: il Comune, a loro avviso, si era attivato troppo tardi e il fallimento del garante aveva reso infruttuosa l’escussione. Il ritardo dell’ente non avrebbe dovuto aggravare la loro posizione.

Perché gli oneri possono seguire l’immobile

Il TAR ha richiamato la natura «propter rem» delle obbligazioni relative agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione: si tratta di obblighi strettamente collegati al bene, che possono gravare anche sull’acquirente quando l’immobile viene trasferito.

Nel caso esaminato, quindi, l’assenza di un espresso accollo del debito da parte dei compratori non è stata sufficiente a escludere la pretesa comunale. La controversia riguardava il rapporto con l’amministrazione: la sentenza non ha invece deciso eventuali azioni degli acquirenti nei confronti del venditore.

Opere a scomputo: serviva la prova

La contestazione sullo scomputo non è stata accolta perché dell’autonoma realizzazione delle opere, prospettata dai ricorrenti, non risultavano riscontri negli atti di causa. Il TAR non ha dunque riconosciuto una compensazione tra lavori eseguiti e somme ancora richieste.

Il riferimento normativo è l’articolo 16 del Testo unico dell’edilizia, che disciplina il contributo di costruzione e consente, alle condizioni previste, l’esecuzione diretta di opere a scomputo. Non è però sufficiente affermare che nell’area siano presenti delle urbanizzazioni: occorre documentare quali opere siano state autorizzate, realizzate e riconosciute nel rapporto con il Comune.

La fideiussione non sostituisce il pagamento

La garanzia costituisce una tutela aggiuntiva per il creditore. Secondo il TAR, il mancato incasso della fideiussione non fa venir meno l’obbligazione principale, che resta dovuta anche se il garante fallisce.

Nel fascicolo non era inoltre presente il contratto di fideiussione dal quale ricavare un eventuale obbligo di escutere preventivamente il garante. I giudici hanno quindi richiamato la regola della solidarietà dell’articolo 1944 del Codice civile e hanno escluso che la tardiva attivazione della garanzia rendesse illegittima, per questo motivo, la richiesta agli obbligati.

Cosa controllare prima di comprare

La decisione suggerisce una verifica documentale precisa: prospetto comunale degli oneri, quietanze delle rate, eventuali somme residue e accordi sulle opere a scomputo. Agibilità e fideiussione non sostituiscono la prova dell’avvenuto saldo. In presenza di rate ancora aperte, è utile chiarire con il notaio e il tecnico anche gli impegni del venditore e le tutele contrattuali dell’acquirente.

Il ricorso è stato respinto, con condanna dei ricorrenti alle spese di giudizio per 1.000 euro, oltre accessori. La pronuncia non va invece letta come una dichiarazione di automatica inefficacia della DIA: secondo quanto riportato nella decisione, il Comune non aveva adottato un autonomo provvedimento in tal senso.

Fonti e riferimenti

• DPR 380/2001, articolo 16: contributo di costruzione, testo vigente alla data della DIA.