Il valore delle case racconta soltanto una parte del sistema immobiliare. Per capire chi riesce ad acquistare o affittare un’abitazione, e quanto costa mantenerla, occorre mettere in relazione patrimonio, redditi, fiscalità e consumi energetici. È il percorso della nona edizione di Gli immobili in Italia, presentata da FiscoOggi il 19 ottobre.

Il volume è curato dal Dipartimento delle Finanze e dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. L’edizione è del 2026, ma le analisi utilizzano basi temporali differenti: distinguere l’anno di pubblicazione da quello dei dati permette di leggere correttamente i risultati.

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Oltre 6mila miliardi, ma il riferimento è il patrimonio del 2023

La tabella iniziale del capitolo sul valore patrimoniale stima 6.088,5 miliardi di euro nel 2023, rispetto a 5.991,8 miliardi nel 2022, con un aumento dell’1,6%. L’aggregato comprende abitazioni e pertinenze, appartenenti sia a persone fisiche sia ad altri soggetti.

Precisare il perimetro è importante: la cifra non rappresenta il valore delle sole case possedute dalle famiglie e non è una quotazione aggiornata al 2026. È una stima costruita secondo la metodologia del rapporto, che integra dati catastali e informazioni dell’OMI.

Il capitolo mostra anche quanto il patrimonio sia distribuito in modo diverso sul territorio. Il confronto fra regioni e grandi città aiuta a superare una lettura basata su un solo dato nazionale, che non descrive il mercato di ciascun quartiere.

La casa di proprietà è diffusa, l’accesso resta diseguale

Nell’introduzione, gli autori ricordano che circa tre famiglie su quattro risiedono in un’abitazione di proprietà. Questa diffusione non implica che l’acquisto sia altrettanto accessibile per tutte le generazioni.

Il capitolo dedicato ai giovani analizza il periodo 2018–2023, distinguendo le persone con meno di 36 anni da quelle di età superiore. Mette insieme redditi, prezzi di acquisto, canoni di locazione e condizioni di finanziamento per studiare la capacità economica di accedere a una casa.

Per i più giovani il rapporto richiama redditi medi inferiori, instabilità lavorativa e vincoli di accesso al credito. L’affitto, inoltre, non costituisce necessariamente un’alternativa sostenibile quando assorbe una quota elevata delle risorse disponibili.

La lettura proposta riguarda quindi il costo dell’abitare in rapporto al reddito, non soltanto il numero degli acquisti. Le differenze territoriali e l’analisi di Roma, Milano e Napoli mostrano perché questo rapporto vada osservato anche a scala locale.

Patrimonio, reddito e tasse sono grandezze differenti

L’integrazione delle banche dati permette di studiare il collegamento fra proprietà e capacità economica. La presenza di un immobile nel patrimonio non coincide automaticamente con un flusso di reddito disponibile: utilizzo del bene, locazione e condizioni del proprietario sono elementi da distinguere.

Il volume esamina anche il ruolo della fiscalità immobiliare nel finanziamento dei servizi e le possibilità di migliorare l’attività delle amministrazioni. Si tratta di un’analisi del sistema: la pubblicazione del rapporto non introduce da sola nuove imposte o nuovi bonus.

Energia: una base riferita al 2024 e risparmi potenziali

La parte energetica utilizza una base integrata con informazioni su famiglie, redditi, consumi e prezzi, riportate al 2024. L’obiettivo è studiare i margini di efficienza dei consumi domestici e il rapporto con la difficoltà a sostenere le spese energetiche essenziali.

Gli autori stimano un potenziale di risparmio attraverso modelli statistici. La misura non identifica automaticamente quanta parte dell’inefficienza dipenda dall’edificio o dai comportamenti e non costituisce la previsione della bolletta di una determinata casa.

Per il lettore che sta valutando lavori, l’indicazione utile è considerare insieme prestazioni dell’immobile, impianti e condizioni d’uso. La valutazione del proprio edificio richiede dati specifici: il quadro nazionale orienta le domande, mentre la scelta degli interventi nasce dall’esame del caso concreto.

Come usare il rapporto per orientarsi

La pubblicazione è utile a chi vuole approfondire le relazioni fra valore del patrimonio, costo di accesso alla casa e qualità degli edifici. Nel leggere una tabella conviene conservarne anno, territorio e definizione dell’aggregato, soprattutto se viene confrontata con quotazioni o statistiche più recenti.

Per chi cerca invece un primo riferimento territoriale per una vendita o una locazione, le quotazioni OMI rispondono a un’esigenza diversa e possono essere consultate seguendo la relativa guida.

Fonti e riferimenti