Standard urbanistici: la monetizzazione resta dovuta anche nei quartieri già costruiti

Il fatto che un quartiere sia già edificato e abbia pochi terreni liberi non cancella il problema degli spazi pubblici necessari per le nuove costruzioni. Se il piano collega la capacità edificatoria alla disponibilità di aree per servizi, quel rapporto non può essere ignorato quando si chiede il titolo edilizio.

È il tema affrontato dal Consiglio di Stato, Sezione IV, con la sentenza n. 7465 del 12 ottobre 2026, relativa al Piano urbanistico generale di Lucera. I giudici hanno accolto l’appello del Comune, ribaltando la decisione di primo grado favorevole alla società proprietaria dei lotti.

La controversia sulla cessione delle aree

La società contestava una previsione del PUG approvato nel 2016: per costruire nei terreni interessati occorreva cedere aree per urbanizzazioni secondo il parametro di 37 metri quadrati ogni 100 metri cubi. Era prevista la monetizzazione in caso di certificata mancanza di suoli in proprietà.

Secondo la ricorrente, trattandosi di una zona B di completamento e mancando aree individuate come standard nei lotti, quella condizione imponeva un pagamento senza un’adeguata giustificazione. Il TAR aveva accolto il ricorso. In appello, invece, una nuova verificazione tecnica ha consentito di ricostruire il rapporto tra il PUG e la pianificazione precedente.

I minimi di legge non sono un limite massimo

Gli standard urbanistici sono le dotazioni di spazi destinate alla collettività: verde, parcheggi e attrezzature, da dimensionare rispetto agli insediamenti. Nella vicenda, il valore complessivo risultava superiore al minimo di riferimento del decreto ministeriale 1444/1968.

Per il Consiglio di Stato, questo scostamento non rende automaticamente illegittimo il piano. Il Comune può prevedere dotazioni maggiori, ma deve spiegare le ragioni della scelta. Occorre guardare all’equilibrio dell’intero contesto e alla qualità dei servizi, anziché limitarsi a un confronto numerico isolato.

A Lucera, la previsione era collegata anche alla necessità di compensare carenze nelle aree vicine già densamente edificate. Non si trattava, secondo i giudici, di un incremento arbitrario privo di rapporto con l’organizzazione del territorio.

La volumetria era stata calcolata considerando gli standard

Un passaggio decisivo riguarda la continuità con il piano particolareggiato precedente. Il PUG aveva mantenuto il legame tra capacità edificatoria e cessione delle aree: i volumi attribuiti ai lotti erano stati determinati all’interno di un’organizzazione complessiva che comprendeva anche le superfici per servizi.

Eliminare l’obbligo di cessione o monetizzazione avrebbe consentito ai proprietari di conservare tutta la capacità edificatoria senza sostenere il corrispondente impegno verso le dotazioni pubbliche. La sentenza ha quindi riconosciuto una ragione urbanistica concreta alla previsione contestata.

Perché la scarsità di suoli non elimina l’obbligo

La monetizzazione costituisce un’alternativa alla disponibilità materiale delle aree, nei casi e alle condizioni previste dalla disciplina applicabile. Serve a procurare risorse per acquisire o realizzare dotazioni sostitutive, evitando che il costo delle nuove esigenze insediative ricada interamente sulla collettività.

Il Collegio ha richiamato anche la disciplina delle zone B, che considera il reperimento degli spazi nelle immediate adiacenze o in aree accessibili. L’esiguità dei terreni ancora liberi non è stata dunque ritenuta sufficiente per annullare la previsione del piano.

Cosa verificare nel progetto e nel piano comunale

Per chi progetta o acquista un lotto, la verifica deve riguardare insieme volumetrie, norme di attuazione, aree da cedere e condizioni della monetizzazione. Il parametro di 37 metri quadrati ogni 100 metri cubi appartiene al piano esaminato: non è una tariffa nazionale.

La decisione non autorizza qualsiasi richiesta comunale e non consente al privato di scegliere sempre il pagamento al posto della cessione. Conferma la legittimità di questa specifica scelta pianificatoria, ricostruita attraverso le verificazioni tecniche. L’appello comunale è stato accolto e il ricorso originario respinto; le spese processuali sono state compensate, salvo quelle delle verificazioni poste a carico della società.

Fonti e riferimenti

• DM 2 aprile 1968, n. 1444: standard urbanistici e disciplina delle zone territoriali, testo sul sito della Camera.