Terrazzi difformi dal progetto: annullata la demolizione che non chiarisce l’abuso

Un terrazzo previsto dal progetto originario non può essere trattato come se quel progetto non esistesse. Se il Comune ne ordina la demolizione, deve chiarire quali differenze ha riscontrato rispetto a quanto autorizzato e come le ha qualificate. È il punto decisivo di una controversia su due terrazzi di un edificio residenziale: il Consiglio di Stato ha respinto l’appello comunale, lasciando fermo l’annullamento dell’ordine di demolizione.

La decisione non attribuisce ai proprietari una sanatoria né riconosce automaticamente il diritto a pagare una sanzione al posto del ripristino. Distingue, invece, due passaggi: individuare correttamente l’abuso prima di sanzionarlo e valutare, nella fase appropriata, se esistano i presupposti per sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria.

Due terrazzi già previsti nella licenza edilizia

La vicenda riguarda un’ordinanza del febbraio 2020 relativa a due terrazzi al primo piano di un fabbricato. La proprietaria aveva impugnato il provvedimento e il TAR aveva accolto il ricorso nel gennaio 2024, rilevando che gli spazi esterni erano compresi nella licenza edilizia originaria del 1968.

Secondo la ricostruzione del giudice di primo grado, la contestazione non poteva quindi essere riferita semplicemente all’esistenza dei terrazzi: occorreva verificare se riguardasse la loro estensione, verosimilmente maggiore di quella assentita. Era necessario confrontare il progetto autorizzato con lo stato dei luoghi, distinguendo le parti previste dal titolo dalle modifiche effettivamente realizzate.

Il quadro era reso più complesso dal rapporto tra le opere. I terrazzi, pur contemplati nella licenza, erano stati eseguiti con modalità costruttive differenti e costituivano anche la copertura di locali risultati abusivi. Il giudizio non riguardava dunque due semplici superfici esterne da considerare separatamente dall’edificio e dai vani sottostanti.

Perché il Comune contestava l’annullamento

L’amministrazione aveva impugnato la pronuncia del TAR concentrandosi sull’articolo 34 del D.P.R. 380/2001. A suo avviso, il giudice aveva attribuito un rilievo improprio alla possibilità di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria.

Il Comune ricordava che i locali sottostanti erano stati interessati da precedenti ordini di demolizione. Nell’ambito di quella vicenda era stata prospettata anche la possibilità di un recupero ai sensi dell’articolo 34, senza che, secondo l’amministrazione, fosse poi presentata una concreta richiesta agli uffici.

L’argomento giuridico era preciso: la verifica sulla sanzione sostitutiva appartiene alla fase esecutiva e non deve necessariamente precedere l’ingiunzione. Inoltre, chi la richiede deve fornire elementi tecnici idonei a dimostrare il pregiudizio che la demolizione della parte difforme provocherebbe alla porzione conforme.

Il difetto era nella qualificazione delle difformità

Il Consiglio di Stato, Sezione VII, con la sentenza n. 6502/2026, pubblicata l’11 agosto 2026, ha riconosciuto la correttezza della ricostruzione comunale sui rapporti tra demolizione e sanzione sostitutiva. Ha però escluso che tale argomento fosse sufficiente a far cadere la decisione del TAR.

L’ordine presentava infatti un difetto precedente e distinto: non specificava se i terrazzi fossero parzialmente o totalmente irregolari rispetto al titolo originario. La licenza del 1968 riguardava l’intero fabbricato, di cinque piani, e comprendeva l’autorizzazione degli spazi esterni. Questo elemento doveva essere esaminato per qualificare esattamente le opere contestate.

Per i giudici, l’omessa qualificazione giuridica dell’abuso aveva compromesso sia l’istruttoria sia la motivazione dell’ingiunzione. Non bastava richiamare l’abusività delle opere senza chiarire il loro rapporto con ciò che era stato autorizzato. La presenza di locali abusivi sottostanti non eliminava la necessità di svolgere tale accertamento sui terrazzi.

Il riferimento del TAR alla possibile applicazione dell’articolo 34 andava letto in questo contesto: una classificazione incompleta delle difformità poteva condizionare anche le successive valutazioni sul regime sanzionatorio.

La fiscalizzazione resta una verifica distinta

L’articolo 34 disciplina gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire. Il comma 2 prevede una sanzione pecuniaria quando la demolizione non può avvenire senza pregiudicare la parte eseguita in conformità. È il meccanismo normalmente indicato come fiscalizzazione dell’abuso edilizio.

La sentenza non trasforma questa possibilità in una scelta libera del proprietario. Ribadisce che la questione appartiene alla fase esecutiva e che la mancata valutazione della sanzione sostitutiva, da sola, non rende illegittimo l’ordine di demolizione.

Nel caso dei terrazzi, l’annullamento è rimasto fermo perché mancava un accertamento adeguato sulla natura delle difformità. I giudici non hanno stabilito che demolire fosse tecnicamente impossibile né hanno disposto l’applicazione di una determinata sanzione pecuniaria. La controversia nasce da un’ordinanza del 2020: non è una decisione che attribuisce nuove sanatorie per effetto delle successive modifiche al Testo Unico Edilizia.

Che cosa cambia per la proprietaria

Con il rigetto dell’appello comunale, resta confermato l’annullamento dell’ordine relativo ai due terrazzi; le spese del grado di appello sono state compensate. Questo è l’effetto concreto della pronuncia.

L’esito non equivale a un accertamento generale di conformità dell’immobile e non legittima automaticamente i locali abusivi sottostanti. Il riconoscimento di un vizio del provvedimento non sostituisce il titolo edilizio e non risolve, da solo, tutte le questioni riguardanti le opere.

Per casi simili, il passaggio operativo è ricostruire lo stato legittimo attraverso titoli ed elaborati approvati, affiancandolo a un rilievo aggiornato. Occorre poi individuare le differenze effettive e il regime applicabile. L’eventuale richiesta di sanzione sostitutiva richiede un’ulteriore dimostrazione tecnica: l’esistenza di una vecchia licenza e l’impossibilità di demolire senza danni sono questioni diverse.

Fonti e riferimenti

• Consiglio di Stato, Sezione VII, sentenza n. 6502/2026, pubblicata l’11 agosto 2026: testo integrale nell’allegato riservato agli iscritti.
• Gazzetta Ufficiale — D.L. 69/2024 coordinato con la legge di conversione 105/2024, riferimenti normativi all’articolo 34, comma 2, del D.P.R. 380/2001.