Il tempo trascorso dalla costruzione di un’opera abusiva non la rende automaticamente legittima. E sostenere che potrebbe essere sanata non basta a far annullare l’ordine di demolizione: la regolarizzazione richiede una verifica nel procedimento previsto dalla legge.

La distinzione è al centro della sentenza 7049/2026 del Consiglio di Stato, Sezione III, pubblicata il 23 settembre. I giudici hanno respinto l’appello relativo a un fabbricato su due livelli e a un porticato realizzati senza titolo in una zona agricola soggetta a vincoli.

Il ricorso contro un ordine adottato nel 2016

L’amministrazione aveva disposto la demolizione nel febbraio 2016. L’immobile comprendeva un piano seminterrato e un piano terra e si trovava in un’area tutelata sia sotto il profilo paesaggistico sia sotto quello sismico.

Il proprietario aveva inizialmente contestato l’interesse a rimuovere opere risalenti nel tempo. Dopo il rigetto davanti al TAR, in appello aveva sostenuto che l’abuso fosse meno grave di quanto descritto e suscettibile di sanatoria. Chiedeva quindi un accertamento tecnico d’ufficio.

La mancanza del titolo edilizio, però, non era stata contestata: il ragionamento difensivo muoveva proprio dall’esistenza di opere abusive che, secondo l’interessato, avrebbero potuto essere regolarizzate.

La possibile sanatoria non rende illegittima la demolizione

Per il Consiglio di Stato, l’eventuale sanabilità deve essere accertata nell’apposito procedimento, avviato su istanza del privato. Non coincide con la verifica della legittimità dell’ordine già emesso a fronte di un abuso accertato.

Il giudice non doveva quindi disporre una consulenza tecnica per stabilire, al posto dell’amministrazione nella sede competente, se il manufatto potesse ottenere una regolarizzazione. La richiesta di una CTU non sostituiva la presentazione e l’esame della pratica necessaria.

Una domanda di sanatoria non cancella automaticamente l’ordine

La sentenza distingue anche gli effetti dell’eventuale istanza. Nel regime esaminato, il suo deposito può determinare una temporanea inefficacia dell’ordine per il tempo necessario a definire il procedimento, non la sua automatica illegittimità sopravvenuta.

Sono passaggi diversi: affermare che l’opera è sanabile, presentare una domanda ammissibile e ottenere un titolo favorevole. La decisione non accerta che, nel caso concreto, la sanatoria fosse stata concessa.

Il richiamo all’articolo 36 va inoltre letto nel contesto del provvedimento del 2016. Per una pratica attuale occorre individuare il regime corretto, comprese le differenti ipotesi dell’articolo 36-bis, senza dedurre un diritto alla regolarizzazione dal solo ricorso contro la demolizione.

Perché il tempo non aveva creato un affidamento tutelabile

Il Collegio ha richiamato il principio secondo cui la mera inerzia del Comune non consolida un’aspettativa al mantenimento dell’abuso. Il proprietario non era stato destinatario di un provvedimento favorevole capace di fondare una posizione giuridicamente qualificata.

Il tempo trascorso non sostituiva quindi il titolo mancante. La pronuncia distingue inoltre l’ordine di demolizione dalla sospensione dei lavori: quest’ultima ha una funzione preventiva e cautelare e non costituisce sempre il necessario presupposto del successivo ripristino.

Appello respinto, senza spese per il grado

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello. Poiché il Comune non si era costituito nel secondo grado, non è stata pronunciata una condanna alle relative spese.

Per chi affronta una situazione analoga, la verifica utile riguarda titoli, consistenza delle opere, vincoli e requisiti del procedimento concretamente utilizzabile. L’antichità dell’intervento e una valutazione tecnica sulla sua possibile sanabilità sono elementi da approfondire, ma non equivalgono a un provvedimento di regolarizzazione.

Fonti e riferimenti

Allegato riservato
Consiglio di Stato, Sezione III, sentenza 7049/2026 del 23 settembre 2026 — testo integrale riservato

Sentenza-7049-2026-consultazione.pdf - 43,1 KB

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