Accertamento di conformità edilizia: cos’è, requisiti, costi e rischi

L’accertamento di conformità è uno degli strumenti più importanti nel diritto edilizio italiano, spesso chiamato in causa quando un intervento edilizio non risulta perfettamente allineato alle regole urbanistiche. In termini semplici, consente di verificare se un’opera realizzata senza titolo abilitativo – o in difformità da esso – possa comunque essere sanata perché conforme alle norme vigenti. È una procedura che interessa da vicino proprietari di immobili, tecnici e professionisti del settore edilizio, soprattutto in caso di compravendite, ristrutturazioni o controlli comunali.

Ma quando è davvero possibile ottenere l’accertamento di conformità? Quali requisiti devono essere rispettati e quali rischi si corrono se la richiesta viene respinta? E soprattutto, quando si applica l’articolo 36 e quando il 36-bis? L’accertamento è una forma di sanatoria edilizia ordinaria: la distinzione da fare non è fra accertamento e sanatoria, ma fra i diversi procedimenti e il condono straordinario.

Cos’è l’accertamento di conformità

L’accertamento di conformità è una procedura amministrativa prevista dalla normativa edilizia che consente di sanare interventi realizzati senza permesso o in difformità dal titolo abilitativo, a condizione che rispettino precise regole. Nell’articolo 36 il presupposto è la doppia conformità piena: l’opera deve rispettare la disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Nell’articolo 36-bis, invece, la verifica è distinta: conformità urbanistica al momento della domanda e conformità ai requisiti della disciplina edilizia al momento della realizzazione.

Questo strumento non deve essere confuso con un condono edilizio: non si tratta di una sanatoria “automatica” o straordinaria, ma di una verifica tecnica e giuridica rigorosa. Il pagamento non sostituisce i requisiti mancanti. Nel 36-bis possono essere prescritte le opere correttive previste dalla legge; vincoli paesaggistici e verifiche strutturali seguono regole specifiche, non un’esclusione indistinta di ogni immobile vincolato.

In pratica, non basta chiamare un’opera “piccolo abuso” per scegliere il procedimento. Occorre ricostruire che cosa è stato realizzato, quando e quale titolo serviva, confrontando il rilievo con i progetti autorizzati. Anche l’assenza di titolo può ricadere in regimi diversi: non sono equivalenti una nuova costruzione senza permesso e un intervento soggetto a SCIA ordinaria non presentata.

Quando si può richiedere l’accertamento di conformità

L’accertamento di conformità può essere richiesto solo in presenza delle condizioni previste per il procedimento applicabile. La prima scelta riguarda la tipologia della difformità, non la convenienza economica: i requisiti dell’articolo 36-bis non possono essere utilizzati per un’opera che rientra nell’articolo 36.

In concreto, la normativa distingue:

• Articolo 36: assenza di permesso di costruire o totale difformità nei casi dell’articolo 31; assenza o totale difformità dalla SCIA alternativa al permesso prevista dall’articolo 23, comma 01.
• Articolo 36-bis: parziali difformità dal permesso o dalla SCIA alternativa nei casi dell’articolo 34; assenza o difformità dalla SCIA ordinaria nei casi dell’articolo 37; variazioni essenziali dell’articolo 32.

Indici urbanistici, distanze e destinazioni d’uso vanno verificati secondo il regime applicabile e le disposizioni pertinenti, comprese quelle regionali e locali. Un contrasto non superabile impedisce la sanatoria; la presenza di un vincolo, invece, richiede di individuare l’autorizzazione o la verifica di compatibilità necessaria. Il 36-bis non permette di ignorare questi controlli né di sanare indiscriminatamente qualsiasi ampliamento.

Proprio per questo motivo, prima di presentare l’istanza è fondamentale una valutazione tecnica preventiva, in grado di verificare con precisione se sussistono tutti i presupposti richiesti dalla legge.

Articolo 36 o 36-bis: le differenze da controllare

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Prima della sanatoria: tolleranze, CILA o casi particolari?

Non ogni differenza fra un disegno e il rilievo richiede un accertamento di conformità. Le tolleranze costruttive ed esecutive dell’articolo 34-bis, quando tutti i presupposti sono soddisfatti, non costituiscono violazioni edilizie: il tecnico verifica l’effettiva applicabilità e predispone la dichiarazione prevista. Non esiste una percentuale generica con cui regolarizzare qualsiasi abuso.

Per un intervento realmente soggetto alla sola CILA, l’omessa comunicazione si esamina secondo l’articolo 6-bis, non automaticamente secondo il 36-bis. Una CILA tardiva non rende conforme un’opera che viola le regole sostanziali. Le fattispecie particolari dell’articolo 34-ter, comprese determinate varianti anteriori alla legge 10/1977, richiedono a loro volta una verifica dedicata: non basta che l’immobile sia vecchio.

Vanno controllati anche i limiti temporali per presentare la pratica: l’articolo 36 richiama i termini degli articoli 31, comma 3, e 33, comma 1; il 36-bis quelli dell’articolo 34, comma 1. Entrambi pongono inoltre il limite dell’irrogazione delle sanzioni amministrative. Se è già arrivato un provvedimento comunale, occorre farlo esaminare subito: non si può presumere di poter depositare una sanatoria in qualsiasi momento.

Come funziona la procedura di accertamento di conformità

La procedura di accertamento di conformità prende avvio con la presentazione della pratica al Comune, tramite lo Sportello unico per l’edilizia, da parte del responsabile dell’abuso o dell’attuale proprietario nei casi previsti, con il supporto di un tecnico abilitato. La richiesta di permesso o la SCIA in sanatoria deve essere corredata dalla relazione e dagli elaborati necessari a dimostrare le conformità richieste dall’articolo applicabile, non da una dichiarazione generica che “l’immobile è a posto”.

Una volta depositata la pratica, l’amministrazione comunale procede alle verifiche di competenza. Per il permesso occorre il rilascio del titolo o, nei casi ammessi dal 36-bis, la sua formazione per silenzio-assenso; per la SCIA opera il relativo regime di controllo. Sono dovute le somme previste e devono essere rispettate le eventuali prescrizioni: il solo deposito o il solo versamento non concludono la regolarizzazione.

Se invece l’accertamento ha esito negativo, il Comune è tenuto a respingere la domanda e ad avviare i provvedimenti repressivi, che possono arrivare fino all’ordine di demolizione. È quindi una procedura delicata, che richiede attenzione, competenza e una corretta impostazione fin dall’inizio.

Documenti da preparare e prova della data delle opere

Un incarico ben impostato parte dall’accesso agli atti comunali e dal rilievo, prima di compilare il modulo. Il fascicolo normalmente deve consentire di ricostruire:

1. I titoli e i progetti: titolo originario, varianti, precedenti sanatorie e documenti rilevanti per lo stato legittimo.
2. Le differenze effettive: elaborati comparativi fra stato autorizzato e stato rilevato, con individuazione delle opere oggetto della pratica.
3. L’epoca di realizzazione: documenti probanti, come fotografie, cartografie e atti d’archivio di provenienza dimostrabile, non una data scelta per convenienza.
4. Le regole da verificare: disciplina urbanistica e requisiti edilizi alle date pertinenti, vincoli, adempimenti strutturali e sismici.
5. I conteggi e gli adempimenti finali: oblazione, eventuali opere prescritte, aggiornamento catastale e verifiche sull’agibilità quando necessari.

Per il 36-bis l’articolo 36-bis, comma 3, richiama la documentazione dell’articolo 9-bis per provare l’epoca delle opere. Solo quando è impossibile accertarla con quella documentazione il tecnico la attesta con propria dichiarazione, sotto la propria responsabilità. Le dichiarazioni false comportano conseguenze penali: non è una scorciatoia per aggirare un requisito mancante.

L’accordo del 27 marzo 2025 ha aggiornato i moduli nazionali di SCIA, permesso di costruire, SCIA alternativa e CILA. Per il deposito va utilizzata la modulistica adottata dal proprio territorio e resa disponibile dal SUE, con gli allegati pertinenti al caso.

Costi, tempi e sanzioni dell’accertamento di conformità

L’accertamento di conformità non ha un costo unico. Nell’articolo 36 l’oblazione è normalmente pari al doppio del contributo di costruzione; nell’articolo 36-bis il calcolo cambia tra parziali difformità, variazioni essenziali e opere soggette a SCIA, con importi collegati anche all’aumento del valore venale. A queste somme si aggiungono diritti comunali, compensi professionali, Catasto ed eventuali opere correttive.

Anche i tempi dipendono dal procedimento: l’articolo 36 prevede 60 giorni e silenzio-rigetto, mentre l’articolo 36-bis stabilisce termini diversi per permesso e SCIA e disciplina il silenzio-assenso, ferme restando integrazioni e autorizzazioni di settore.

Come leggere l’oblazione nel preventivo

Per l’articolo 36, il comma 2 prevede il contributo di costruzione in misura doppia; se l’intervento è gratuito a norma di legge, la somma è determinata nella misura prevista dall’articolo 16. La gratuità del titolo ordinario, quindi, non significa necessariamente sanatoria senza pagamento.

Nel 36-bis, comma 5, lettera a), si applica il doppio del contributo di costruzione oppure, nei casi di gratuità, l’importo previsto dall’articolo 16; per le parziali difformità dal permesso dell’articolo 34 e le variazioni essenziali dell’articolo 32 è previsto l’incremento del 20%. L’incremento non si applica se l’opera rispetta la disciplina urbanistica ed edilizia sia alla realizzazione sia alla domanda.

Per gli interventi soggetti a SCIA ordinaria dell’articolo 37, il comma 5, lettera b), prevede il doppio dell’aumento del valore venale valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate, con importo determinato dal responsabile del procedimento: da 1.032 a 10.328 euro. Se sussiste la conformità urbanistica ed edilizia a entrambe le date, i limiti sono 516 e 5.164 euro. Questi intervalli non sono il prezzo complessivo di ogni sanatoria.

Esempio di calcolo, puramente ipotetico: se nel caso SCIA l’aumento del valore venale valutato è 800 euro, il doppio è 1.600 euro, compreso nell’intervallo 1.032–10.328 euro. È solo l’oblazione del caso descritto: parcella, diritti, eventuali lavori e ulteriori adempimenti non sono inclusi. Il valore non si ricava semplicemente dai metri quadrati dell’abuso né dal costo sostenuto per costruirlo.

Conviene chiedere un preventivo che separi studio di fattibilità, pratica edilizia, somme pubbliche e attività eventuali. In presenza di compatibilità paesaggistica favorevole ex 36-bis, comma 4, si aggiunge la sanzione del comma 5-bis, commisurata al maggiore importo fra danno e profitto; non è compresa automaticamente nella cifra della sanatoria edilizia.

La presentazione della domanda non rende legittima l’opera prima della conclusione corretta del procedimento. Se mancano i requisiti, il Comune respinge l’istanza e applica le misure previste dal Testo Unico.

Accertamento di conformità e condono edilizio: le differenze

L’accertamento di conformità viene spesso confuso con il condono edilizio, ma si tratta di strumenti profondamente diversi. Il condono è una misura straordinaria, prevista solo da specifiche leggi e limitata a determinati periodi storici, che consente di sanare anche opere non conformi alla normativa urbanistica, entro precisi limiti e condizioni.

L’accertamento di conformità, invece, è una procedura ordinaria, non legata a una finestra straordinaria di condono. Richiede la doppia conformità piena nell’articolo 36 e le conformità differenziate nell’articolo 36-bis, oltre alle altre condizioni e ai limiti procedurali previsti. Non si può scegliere il condono per un’opera recente né compensare con una sanzione l’assenza dei requisiti dell’accertamento.

Questa distinzione è fondamentale perché incide direttamente sulla possibilità di regolarizzare un immobile. Affidarsi a un tecnico esperto è spesso decisivo per evitare errori di valutazione che possono portare a rigetti e a conseguenze irreversibili.

Cosa cambia con il decreto salva casa?

Con il decreto Salva Casa, convertito dalla legge 105/2024, il legislatore è intervenuto su uno dei nodi più critici dell’edilizia italiana: difformità che possono ostacolare vendite, mutui e recupero degli immobili. La principale novità per questa guida è l’articolo 36-bis, con la conformità urbanistica attuale e quella edilizia riferita alla realizzazione. Il suo ambito comprende anche le variazioni essenziali previste dall’articolo 32, non soltanto errori materiali di poco conto.

Un altro aspetto centrale è la verifica dello stato legittimo dell’immobile. Non basta trovare l’ultimo titolo edilizio: l’articolo 9-bis consente di fare riferimento a quello che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità solo alle condizioni previste, compresa la verifica della legittimità dei titoli pregressi da parte dell’amministrazione. Vanno considerati anche gli eventuali titoli successivi per interventi parziali. Un progetto recente non cancella automaticamente difformità precedenti.

È importante sottolineare che il decreto Salva Casa non introduce un nuovo condono. Ha modificato anche le tolleranze e disciplinato fattispecie specifiche, ma non rende sanabile ogni opera: restano necessari l’inquadramento corretto, le conformità richieste e le verifiche di settore.

Tuttavia, il nuovo impianto normativo favorisce una lettura più realistica del patrimonio edilizio esistente, facilitando la regolarizzazione di situazioni bloccate da anni e riducendo il rischio di paralisi nelle compravendite immobiliari.

Accertamento di conformità: riferimenti normativi, art. 36 e art. 36-bis del testo unico edilizia

L’accertamento di conformità trova il suo fondamento negli articoli 36 e 36-bis del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia). Il primo riguarda l’assenza di titolo o la totale difformità nelle fattispecie indicate dalla norma e mantiene la doppia conformità urbanistica ed edilizia. Il secondo regola i casi distinti già illustrati, con il diverso riferimento temporale per urbanistica ed edilizia.

Il rilascio o la formazione del titolo non è automatico per il solo fatto che una pratica è stata presentata. L’amministrazione verifica i presupposti e si applicano le oblazioni dell’articolo pertinente: il calcolo della SCIA ordinaria si colloca nel 36-bis, mentre la SCIA alternativa al permesso deve essere distinta in base alla difformità riscontrata.

Con il decreto Salva Casa è stato introdotto il nuovo articolo 36-bis, che interviene in modo mirato sulle parziali difformità e variazioni essenziali, prevedendo una procedura semplificata per la loro regolarizzazione. In questi casi, pur restando fermo il controllo di legittimità urbanistica, il legislatore ha previsto termini più chiari per l’istruttoria comunale e, in alcune ipotesi, l’applicazione del silenzio-assenso, se l’amministrazione non si pronuncia entro i tempi stabiliti.

L’utilità del nuovo procedimento consiste in una verifica più aderente alle fattispecie previste dalla legge, non in un’esenzione da sicurezza o tutela del territorio. Il 36-bis, comma 2, consente allo Sportello unico di subordinare il permesso alla preventiva esecuzione di interventi necessari per la sicurezza, anche strutturali, e alla rimozione delle opere non sanabili; per la SCIA le misure prescritte costituiscono condizioni per la formazione del titolo.

Immobili vincolati e opere strutturali: controlli distinti

Un vincolo paesaggistico non significa che ogni sanatoria sia impossibile. Per gli interventi che rientrano nel 36-bis, il comma 4 prevede l’accertamento della compatibilità paesaggistica anche in presenza di superfici utili o volumi nuovi o aumentati. Serve il procedimento previsto, con i pareri competenti; ciò non estende il 36-bis a una costruzione che ricade nell’articolo 36 e non equivale a una compatibilità già riconosciuta.

Se la compatibilità viene negata, il comma 5-bis richiama la sanzione demolitoria dell’articolo 167 del Codice del paesaggio. Inoltre, tutela culturale, vincolo idrogeologico e disciplina sismica non sono la stessa cosa: l’eventuale esito favorevole di una verifica non sostituisce tutte le altre.

Per le zone sismiche indicate dall’articolo 36-bis, comma 3-bis, si applicano, in quanto compatibili, gli adempimenti dell’articolo 34-bis, comma 3-bis. Anche in un intervento che sembra “interno” va accertato se siano interessate strutture: una tramezza e un muro portante non richiedono gli stessi controlli.

Silenzio-assenso e tempi procedurali nell’accertamento di conformità

Uno degli aspetti più rilevanti, soprattutto dopo le modifiche del decreto Salva Casa, riguarda i tempi procedurali. Nell’articolo 36 il Comune si pronuncia sulla richiesta con motivazione entro 60 giorni; il silenzio vale come rifiuto, non come accoglimento.

Nel 36-bis il termine per il permesso in sanatoria è di 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta secondo le condizioni del procedimento. Per la SCIA in sanatoria è richiamato il termine di 30 giorni dell’articolo 19, comma 6-bis, della legge 241/1990: è il termine di controllo della segnalazione, non un permesso espresso da attendere.

Il calendario da solo non basta. Nel 36-bis i termini sono sospesi fino alla definizione della compatibilità paesaggistica quando necessaria. Sono inoltre interrotti se l’ufficio rappresenta nei termini esigenze istruttorie motivate e puntuali, e ricominciano dalla ricezione degli elementi richiesti. Vanno verificate anche le condizioni eventualmente prescritte e il pagamento dovuto.

Per questo è utile conservare protocollo, allegati, ricevute e comunicazioni del SUE. L’articolo 36-bis, comma 6, prevede, su richiesta del privato, un’attestazione telematica del decorso dei termini e dell’intervenuta formazione del titolo. Se non viene rilasciata entro dieci giorni, è prevista l’azione contro il silenzio dell’amministrazione: non una nuova sanatoria automatica dopo dieci giorni.

Una pratica priva dei requisiti non diventa corretta soltanto perché il proprietario non ha ricevuto risposta. Prima di usare un titolo formatosi tacitamente per una vendita o nuovi lavori, il tecnico deve verificare che il fascicolo e il procedimento ne sostengano effettivamente la formazione.

Esempio pratico: perché la procedura dipende dalle opere

Si pensi a un appartamento nel quale, durante una ristrutturazione interna, sia stata realizzata una diversa distribuzione degli spazi: spostamento di una tramezza e di una porta, senza aumento di volume, cambio d’uso o interventi sulle strutture. È un caso ipotetico, non una diagnosi applicabile a ogni appartamento.

Il primo compito del tecnico non è contare 45 giorni, ma confrontare lo stato rilevato con quello autorizzato e classificare le opere. Se erano soggette alla sola CILA e risultano sostanzialmente conformi, si valuta l’omessa comunicazione secondo l’articolo 6-bis. Non è corretto presentare automaticamente una SCIA in sanatoria ai sensi del 36-bis solo perché il disegno della casa è cambiato.

Consideriamo invece una diversa opera, effettivamente soggetta a SCIA ordinaria e realizzata senza presentarla. Il tecnico deve verificare che ricada nell’articolo 37 e che soddisfi le conformità richieste dal 36-bis, documentando l’epoca e gli eventuali adempimenti strutturali o vincoli. Solo dopo questa verifica si prepara la SCIA in sanatoria, con l’oblazione e gli allegati pertinenti.

In questo secondo caso si esamina il termine di controllo di 30 giorni, tenendo conto delle comunicazioni dell’ufficio e delle eventuali sospensioni. Non si usa né il termine di 60 giorni del 36 né quello di 45 giorni del permesso ex 36-bis. La regolarizzazione riguarda le opere comprese nella pratica: non garantisce da sola l’agibilità dell’intero immobile, la concessione del mutuo o l’accesso a un bonus.

L’esempio mostra perché la soluzione efficace parte dal fascicolo e dal titolo necessario, non da una formula standard. Prima di affidare la pratica, chiedi che siano chiariti il procedimento scelto, la prova della data, le opere da correggere, le somme dovute e i documenti che verranno consegnati alla conclusione.

Domande frequenti

Accertamento di conformità e sanatoria edilizia sono due cose diverse?

L’accertamento di conformità è un procedimento di sanatoria edilizia ordinaria. Le differenze rilevanti sono fra articolo 36, articolo 36-bis, altre fattispecie di regolarizzazione e condono straordinario, ciascuno con presupposti propri.

Basta che l’opera sia conforme alle regole di oggi?

No. Nell’articolo 36 servono conformità urbanistica ed edilizia sia alla realizzazione sia alla domanda. Nel 36-bis sono richieste la conformità urbanistica al momento della domanda e quella ai requisiti della disciplina edilizia al momento della realizzazione, oltre alle altre condizioni applicabili.

Una planimetria catastale aggiornata sana una difformità?

No. Il Catasto non sostituisce il titolo edilizio. Occorre confrontare le opere con la documentazione rilevante per lo stato legittimo e individuare il procedimento corretto; l’aggiornamento catastale può essere un adempimento ulteriore, non la sanatoria.

Posso utilizzare il 36-bis per una costruzione senza permesso?

Non se la costruzione rientra nell’assenza di permesso prevista dall’articolo 36. Il 36-bis riguarda le fattispecie indicate dalla norma, fra cui parziali difformità, variazioni essenziali e assenza o difformità dalla SCIA ordinaria dell’articolo 37.

Se non conosco la data dei lavori posso comunque presentare la pratica?

La data va ricostruita con documenti probanti. Per il 36-bis, quando è impossibile accertarla mediante la documentazione richiamata dalla legge, il tecnico può attestarla sotto la propria responsabilità. Una dichiarazione falsa non permette di superare legittimamente il requisito.

Il silenzio del Comune significa sempre che la sanatoria è accolta?

No. Nell’articolo 36 il silenzio dopo 60 giorni vale come rifiuto. Il 36-bis prevede 45 giorni per il permesso e richiama 30 giorni per il controllo della SCIA, con condizioni, interruzioni istruttorie e sospensione per compatibilità paesaggistica. Non basta contare i giorni ignorando il contenuto della pratica.

Quanto costa complessivamente l’accertamento di conformità?

Non esiste una cifra unica. Il totale comprende l’oblazione calcolata secondo la fattispecie, i diritti, il compenso professionale ed eventuali lavori o ulteriori verifiche. Gli intervalli della SCIA ordinaria non sono il tariffario di tutte le sanatorie.

Fonti e riferimenti normativi

La guida descrive il quadro nazionale: per una pratica concreta vanno controllate anche la disciplina regionale, le regole comunali e le norme di settore applicabili. Il testo coordinato del Salva Casa documenta le modifiche introdotte nel 2024; non sostituisce la verifica delle disposizioni vigenti nel territorio interessato.

• DPR 380/2001: testo consultabile su Leggi.Edilizia.com, articoli 6-bis, 9-bis, 34-bis, 34-ter, 36 e 36-bis
• Gazzetta Ufficiale del 27 luglio 2024: legge 105/2024 e testo coordinato del DL 69/2024; articoli 36 e 36-bis e richiamo all’articolo 19 della legge 241/1990 (PDF)
• Gazzetta Ufficiale: accordo del 27 marzo 2025 per l’aggiornamento della modulistica edilizia