Tettoia chiusa su tre lati: confermato il ripristino, la multa non è automatica

Una tettoia può diventare un’opera edilizia rilevante quando dimensioni, chiusure e funzione ne fanno uno spazio ulteriore a servizio dell’edificio. In quel caso, definirla pertinenza o invocare una multa al posto della demolizione non basta a superare la mancanza del titolo necessario.

La sentenza 7257/2026 del Consiglio di Stato, Sezione III, pubblicata il 1° ottobre, riguarda una struttura lunga circa 16,70 metri e larga 5,70, chiusa su tre lati. I giudici hanno confermato l’ordine di ripristino, precisando che l’eventuale sanzione sostitutiva richiede una verifica distinta e successiva.

La tettoia di circa 95 metri quadrati davanti al locale commerciale

Il provvedimento comunale del 2017 contestava due interventi: la demolizione e ricostruzione di tramezzi interni e la realizzazione della tettoia nella corte antistante un immobile commerciale.

Il TAR aveva accolto il ricorso soltanto per i tramezzi, ritenendo errata la contestazione formulata su quelle opere. Aveva invece confermato il ripristino della tettoia. I proprietari avevano quindi proposto appello per ottenere una decisione favorevole anche su quest’ultima.

La copertura era a falda inclinata, con altezza variabile da circa 2,60 a 3,25 metri. Dimensioni e chiusura su tre lati sono state valutate insieme alla funzione svolta rispetto al locale preesistente.

Perché non era una semplice pertinenza

Il Consiglio di Stato ha riconosciuto al manufatto un’autonomia funzionale e strutturale. L’intervento alterava sagoma e prospetto dell’edificio, modificandone la configurazione esterna, e non si limitava a una modesta protezione dagli agenti atmosferici.

Le caratteristiche esaminate indicavano la possibilità di svolgere ulteriori funzioni accessorie all’attività principale, con incremento del carico urbanistico. È stata quindi confermata, nel caso concreto, la necessità del permesso di costruire.

Non si tratta di una soglia nazionale di 95 metri quadrati oltre la quale ogni tettoia diventa irregolare. La decisione considera l’insieme degli elementi rilevati: superficie, altezza, chiusure, rapporto con l’edificio e uso effettivo.

Il regime applicato era quello della ristrutturazione abusiva

I proprietari lamentavano che nell’ordine non fosse indicata l’area destinata a essere acquisita in caso di mancata ottemperanza. Il TAR aveva però esaminato un provvedimento adottato ai sensi dell’articolo 33 del DPR 380/2001, relativo alle ristrutturazioni eseguite senza permesso o in totale difformità.

Per il Consiglio di Stato, il richiamo alla diversa disciplina dell’articolo 31 non era quindi pertinente a quel motivo di contestazione. La corretta qualificazione dell’intervento determina anche quali regole sanzionatorie debbano essere utilizzate.

La multa sostitutiva non è una scelta libera del proprietario

Un ulteriore motivo riguardava il possibile pregiudizio che la demolizione avrebbe arrecato alla parte legittima dell’edificio. Gli appellanti invocavano l’articolo 34, previsto per la parziale difformità.

La sentenza ha invece richiamato, per la fattispecie di ristrutturazione, l’articolo 33, comma 2. Questa disposizione richiede un motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale sull’impossibilità di ripristinare lo stato dei luoghi.

La valutazione appartiene alla fase esecutiva e presuppone la validità dell’ordine di ripristino. Non basta prospettare un possibile danno per ottenere l’annullamento dell’atto, né il pagamento può essere scelto autonomamente al posto della rimozione.

L’esito lascia distinta l’eventuale verifica tecnica successiva

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la decisione di primo grado, compensando le spese. Rimane quindi l’esito diverso per le due opere: la contestazione sui tramezzi era stata eliminata dal TAR, mentre quella sulla tettoia è rimasta ferma.

La pronuncia non concede già una multa sostitutiva. Indica soltanto quale disciplina potrebbe essere valutata, in presenza dei relativi presupposti e di un accertamento tecnico motivato. Prima di affrontare una situazione analoga, occorre distinguere la legittimità dell’ordine dalla concreta possibilità di eseguirlo senza compromettere le parti regolari.

Fonti e riferimenti

• Normattiva — DPR 380/2001, articolo 10: interventi soggetti a permesso, testo del giugno 2017.
• Normattiva — DPR 380/2001, articolo 33: ristrutturazioni abusive e sanzione sostitutiva, testo del giugno 2017.