IMU 2026: acconto del 16 giugno, calcolo, agevolazioni e ravvedimento

La scadenza dell’acconto IMU 2026 era fissata al 16 giugno 2026. Chi non ha pagato, ha versato meno del dovuto oppure si è accorto di aver usato dati errati può ancora regolarizzare la posizione con il ravvedimento operoso, pagando l’imposta, una sanzione ridotta e gli interessi legali. Il secondo appuntamento dell’anno è il saldo del 16 dicembre 2026.

Aggiornamento del 4 agosto 2026: le percentuali del ravvedimento sono state ricalcolate secondo il regime applicabile alle violazioni commesse dal 1° settembre 2024. Per il 2026 il tasso degli interessi legali è pari all’1,6% annuo.

L’IMU, cioè l’Imposta municipale propria, non si calcola però soltanto partendo dalla rendita catastale. Servono anche categoria dell’immobile, quota e mesi di possesso, aliquota deliberata dal Comune ed eventuali riduzioni. Di seguito vediamo chi era tenuto all’acconto, come verificare il calcolo e che cosa fare dopo la scadenza.

Acconto IMU 2026 scaduto: che cosa fare adesso

Chi ha pagato correttamente entro il 16 giugno deve conservare la ricevuta dell’F24 e verificare, in vista di dicembre, l’eventuale pubblicazione di una nuova aliquota comunale. Il saldo serve infatti a conguagliare l’imposta dovuta per l’intero 2026, sottraendo quanto già versato in acconto.

Chi invece non ha pagato deve prima ricostruire l’importo corretto e poi procedere al ravvedimento senza attendere un avviso del Comune. Più si rinvia il versamento, maggiore diventa la sanzione ridotta. Se è già stato notificato un atto di liquidazione o di accertamento, il ravvedimento potrebbe non essere più utilizzabile: in quel caso occorre seguire le indicazioni contenute nell’atto o rivolgersi all’ufficio tributi.

Le due scadenze ordinarie dell’IMU 2026 sono quindi:

• 16 giugno 2026: prima rata o acconto;
• 16 dicembre 2026: seconda rata a saldo e conguaglio.

Il contribuente poteva anche scegliere di versare l’intera imposta annuale entro giugno. Questa possibilità, tuttavia, non elimina la necessità di controllare a dicembre se il Comune ha approvato un’aliquota diversa e se sia quindi dovuto un conguaglio.

Chi deve pagare l’IMU

L’obbligo non riguarda soltanto il proprietario. Sono soggetti passivi il proprietario dell’immobile e il titolare di un diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. L’imposta spetta inoltre al concessionario di aree demaniali e, per gli immobili in leasing, al locatario finanziario dalla stipula e per tutta la durata del contratto.

In concreto, l’IMU è normalmente dovuta per:

• seconde case, anche se non locate o prive di utenze;
• abitazioni date in affitto o in comodato, salvo le riduzioni applicabili;
• negozi, uffici, laboratori, capannoni e altri immobili produttivi;
• aree fabbricabili;
• terreni agricoli, quando non ricorre una specifica esenzione;
• abitazioni principali classificate A/1, A/8 o A/9 e relative pertinenze ammesse.

Se l’immobile ha più titolari, ciascuno versa la propria quota tenendo conto dei mesi di possesso e della propria situazione soggettiva. Un’agevolazione personale, per esempio, non si estende automaticamente agli altri comproprietari.

Quando l’abitazione principale è esente

L’abitazione principale non di lusso è esente quando il possessore vi ha sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale. L’esenzione può comprendere al massimo una pertinenza per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7, anche se iscritta al Catasto insieme all’abitazione.

Le abitazioni principali A/1, A/8 e A/9 restano invece imponibili. Per queste unità si applicano l’aliquota stabilita dal Comune e la detrazione annua di 200 euro, rapportata ai mesi e ripartita tra i soggetti che vi dimorano e risiedono, indipendentemente dalle rispettive quote di proprietà.

La sola residenza anagrafica non basta se l’immobile non è anche la dimora abituale. Quando i coniugi vivono realmente in immobili diversi, la verifica va però compiuta sulla situazione concreta di ciascuno, alla luce della sentenza della Corte costituzionale n. 209/2022 e della successiva giurisprudenza.

Come si calcola l’acconto IMU 2026

Per un fabbricato iscritto al Catasto il punto di partenza è la rendita catastale vigente al 1° gennaio. La formula generale è:

Base imponibile = rendita catastale × 1,05 × moltiplicatore catastale

IMU dovuta = base imponibile × aliquota comunale × quota di possesso × mesi / 12

Nella formula:

• la rendita catastale è il valore indicato nella visura, non il prezzo di mercato dell’immobile;
• 1,05 rappresenta la rivalutazione della rendita del 5%;
• il moltiplicatore dipende dalla categoria catastale;
• l’aliquota è quella espressa nel prospetto del Comune, da convertire correttamente in percentuale;
• la quota di possesso è la percentuale del diritto detenuto dal contribuente;
• i mesi sono quelli nei quali il possesso si è protratto per più della metà dei giorni del mese.

I moltiplicatori più utilizzati sono 160 per il gruppo A, esclusa A/10, e per C/2, C/6 e C/7; 140 per il gruppo B e per C/3, C/4 e C/5; 80 per A/10 e D/5; 65 per gli altri immobili del gruppo D; 55 per C/1.

Esempio di calcolo dell’acconto

Supponiamo una seconda casa A/3 con rendita catastale di 700 euro, posseduta al 100% per tutto l’anno, e un’aliquota esemplificativa dell’1,06%:

• rendita rivalutata: 700 × 1,05 = 735 euro;
• base imponibile: 735 × 160 = 117.600 euro;
• IMU annua teorica: 117.600 × 1,06% = 1.246,56 euro;
• acconto per il primo semestre: 1.246,56 / 2 = 623,28 euro.

È un esempio puramente illustrativo: il risultato cambia con aliquota, quota, mesi, categoria ed eventuali agevolazioni. Nel modello F24 gli importi sono esposti in euro, applicando le regole di arrotondamento previste.

Quale aliquota si usa tra acconto e saldo

Per la prima rata 2026 si prende l’imposta dovuta per il primo semestre applicando aliquota e detrazione dei dodici mesi del 2025. Non è quindi corretto limitarsi a dividere sempre per due quanto pagato l’anno precedente: nel frattempo possono essere cambiati il possesso, l’uso dell’immobile, la quota, la rendita o il diritto a un’agevolazione.

Per il saldo del 16 dicembre si ricalcola invece l’IMU dell’intero 2026 con le aliquote e il regolamento efficaci per l’anno, sottraendo l’acconto. Il riferimento da consultare è il portale del Dipartimento delle Finanze dedicato a delibere e aliquote IMU, oltre al sito istituzionale del Comune.

Se il prospetto 2026 non è pubblicato entro i termini previsti, si applicano in linea generale le aliquote dell’anno precedente. Per situazioni particolari è opportuno verificare anche il regolamento comunale, che può disciplinare modalità, assimilazioni e adempimenti nei limiti consentiti dalla legge.

Riduzioni ed esenzioni da verificare

Le agevolazioni non sono tutte automatiche e possono richiedere un contratto registrato, una dichiarazione IMU o una specifica attestazione. Tra le principali rientrano:

• comodato tra genitori e figli: riduzione del 50% della base imponibile, se il contratto è registrato e sono rispettati tutti i requisiti sul possesso e sulla residenza del comodante; l’agevolazione non vale per A/1, A/8 e A/9;
• fabbricati di interesse storico o artistico: base imponibile ridotta del 50%;
• fabbricati inagibili o inabitabili e non utilizzati: base imponibile ridotta del 50% limitatamente al periodo in cui sussistono le condizioni, da provare secondo legge e regolamento comunale;
• locazioni a canone concordato: imposta ridotta al 75% di quella calcolata con l’aliquota comunale;
• pensionati residenti all’estero: riduzione del 50% per una sola abitazione non locata né concessa in comodato, se la pensione è maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia e ricorrono gli altri requisiti;
• terreni agricoli: esenzione, tra gli altri casi, per quelli posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola e per le ulteriori fattispecie previste dalla legge;
• immobili occupati abusivamente: esenzione se ricorrono le condizioni di legge, è stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria e viene trasmessa la comunicazione richiesta al Comune.

Per il comodato non basta l’accordo verbale tra familiari. Il comodante deve possedere in Italia una sola abitazione, oppure anche la propria abitazione principale nello stesso Comune dell’immobile concesso, e deve risiedere e dimorare abitualmente in quel Comune.

IMU pagata in ritardo: ravvedimento operoso 2026

Per una violazione commessa nel 2026 la sanzione ordinaria per omesso o tardivo versamento è del 25%. Se il pagamento avviene entro 90 giorni, la sanzione base è dimezzata al 12,5%; il ravvedimento riduce poi ulteriormente l’importo in funzione del ritardo.

Su smartphone la tabella può essere fatta scorrere orizzontalmente.

Alla sanzione si aggiungono gli interessi legali, calcolati giorno per giorno. Per i giorni del 2026 la formula è:

Interessi = IMU non versata × 1,6% × giorni di ritardo / 365

Il ravvedimento si perfeziona solo pagando integralmente tributo, sanzione e interessi. Prima del versamento è prudente verificare se il Comune ha introdotto regole più favorevoli nel proprio regolamento e se nel frattempo è stato notificato un atto che impedisce la regolarizzazione spontanea.

Esempio di ravvedimento al 4 agosto 2026

Per un acconto omesso di 600 euro, pagato il 4 agosto con 49 giorni di ritardo:

• sanzione: 600 × 1,3889% = circa 8,33 euro;
• interessi: 600 × 1,6% × 49 / 365 = circa 1,29 euro;
• totale indicativo: 609,62 euro.

L’esempio non sostituisce il calcolo sul caso concreto: basta un giorno di differenza o un importo iniziale errato per cambiare il risultato.

Come si paga con il modello F24

Il pagamento si effettua normalmente nella sezione “IMU e altri tributi locali” del modello F24. Occorre indicare il codice catastale del Comune, barrare “Acc.” per l’acconto o “Saldo” per il saldo, riportare il numero degli immobili e l’anno di riferimento 2026. Nel ravvedimento si barra anche la casella “Ravv.”.

I codici tributo più comuni sono:

• 3912: abitazione principale A/1, A/8, A/9 e pertinenze, quota Comune;
• 3913: fabbricati rurali a uso strumentale, quota Comune;
• 3914: terreni, quota Comune;
• 3916: aree fabbricabili, quota Comune;
• 3918: altri fabbricati, quota Comune;
• 3925: immobili del gruppo D, quota Stato;
• 3930: immobili del gruppo D, incremento spettante al Comune.

L’elenco ufficiale dei codici tributo dell’Agenzia delle Entrate consente di controllare la causale corretta. In caso di ravvedimento, le modalità con cui esporre imposta, sanzione e interessi devono essere verificate nelle istruzioni del Comune: per l’IMU gli importi accessori sono normalmente sommati al tributo e riportati con lo stesso codice, ma le indicazioni locali evitano errori di abbinamento.

Saldo IMU del 16 dicembre: controlli da fare

Prima del saldo è opportuno recuperare visura catastale, percentuali e date di possesso, contratto di locazione o comodato, eventuali attestazioni di inagibilità e ricevuta dell’acconto. Occorre poi controllare il prospetto 2026 del Comune e rifare il calcolo per l’intero anno.

La dichiarazione IMU non deve essere presentata ogni anno in modo indiscriminato. In generale serve entro il 30 giugno dell’anno successivo quando sono intervenute variazioni rilevanti che il Comune non può conoscere autonomamente o quando una norma la richiede per una particolare agevolazione. La dichiarazione conserva efficacia anche per gli anni seguenti finché i dati dichiarati non cambiano.

Un controllo adesso consente quindi di sistemare l’acconto con costi ancora contenuti e di arrivare al saldo senza replicare lo stesso errore.

Fonti normative e istituzionali

I riferimenti principali sono l’articolo 1 della Legge 160/2019, la disciplina delle sanzioni per omesso versamento contenuta nell’articolo 13 del D.Lgs. 471/1997 e le riduzioni del ravvedimento operoso previste dal D.Lgs. 472/1997. Il tasso legale dell’1,6% per il 2026 è stato fissato dal decreto MEF del 10 dicembre 2025.