Superbonus 110% per edifici unifamiliari: come funziona davvero

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Una recente risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate ci dà l’occasione per spiegare esattamente in che modo si applica il Superbonus 110% in caso di edifici unifamiliari.

Le disposizioni iniziali in merito al maxi-incentivo formulate dal Decreto Rilancio non prevedevano tale opzione. Le persone fisiche infatti potevano intervenire unicamente nell’abitazione adibita a Prima Casa, mentre potevano utilizzare il Superbonus per le seconde case solo se queste appartenevano a un edificio condominiale.

Successivamente, con la conversione del decreto nella Legge n. 77 del 17 luglio 2020, tali disposizioni sono cambiate, con la concessione per le persone fisiche di poter utilizzare il maxi-bonus su un massimo di 2 unità immobiliari. Oltre alla prima casa quindi, si ammettevano gli interventi anche su un secondo immobile, sia che questo fosse indipendente, sia che facesse parte di un condominio.

Con la Legge di Bilancio 2021 abbiamo però assistito ad un nuovo cambiamento in tal senso. Qui si è disposto infatti che le persone fisiche possono intervenire su edifici unifamiliari, composti da un minimo di 2 ad un massimo di 4 unità immobiliari, anche se l’edificio ha un unico proprietario oppure è in comproprietà.

Ad oggi questo è l’ultimo riferimento normativo da considerare in tal senso. Vediamo come funziona il Superbonus 110% per gli edifici unifamiliari.

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Superbonus per edifici unifamiliari: in che modo si applica

Con le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2021 quindi, dal 1° gennaio 2021 le persone fisiche possono beneficiare del Superbonus 110% per compiere interventi su edifici non condominiali, composti da massimo 4 unità distintamente accatastate, escluse le pertinenze.

Sono considerati edifici unifamiliari ammissibili all’usufrutto del Superbonus i fabbricati residenziali (max. 4 unità escluse le pertinenze) che:

  • Appartengono per intero ad un’unica persona fisica o sono in comproprietà tra persone fisiche;
  • Hanno uno o più accessi autonomi che li separano dall’esterno;
  • Sono destinati interamente all’abitazione di un singolo nucleo familiare.

Chiariamo da subito un punto molto importante riguardante le pertinenze. Seppure infatti queste non siano rilevanti ai fini del calcolo delle unità immobiliari, sono da contare invece per quanto riguarda i limiti di spesa. Vediamo come funziona.

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Unità, pertinenze e lavori effettivi: tutti i chiarimenti

In sostanza, per sapere se l’edificio unifamiliare può essere oggetto di interventi, si devono contare unicamente le unità immobiliari, senza le pertinenze. Quindi, un edificio composto da 4 unità abitative e 4 pertinenze, sarà considerato solo come un edificio composto da 4 unità immobiliari, e quindi potrà accedere al Superbonus.

Nel momento in cui però arriva il momento di calcolare i limiti di spesa da poter portare in detrazione, le pertinenze si potranno contare.

Ricordiamo infatti che il Superbonus, nel caso di edifici (condominiali e non), prevede che la cifra di riferimento dei massimali di tutti gli interventi venga moltiplicata per ogni unità esistente. E in questo caso, le pertinenze andranno considerate.

Mettiamo quindi il caso che sulla struttura si voglia eseguire l’intervento di coibentazione dell’edificio, per il quale il massimale previsto per gli edifici da 2 a 8 unità è pari a 40.000 euro (da moltiplicare).

Seguendo l’esempio visto prima (edificio con 4 unità e 4 pertinenze), la cifra di 40.000 euro si dovrà moltiplicare per 8 unità, e non per 4. Per installare il cappotto termico, il proprietario potrà considerare quindi un massimale pari a 320.000 euro.

Leggi anche: “Superbonus 110%: i massimali di spesa per tutti gli interventi

Attenzione però, perché c’è un altro aspetto da comprendere.

In realtà, le persone fisiche possono usufruire del Superbonus 110% per gli interventi di efficientamento energetico solo su un massimo di 2 unità immobiliari, incluse le pertinenze.

Questa è una regola ancora valida anche per gli edifici unifamiliari, anche se composti da 3 o 4 unità. Precisiamo ancora che ci riferiamo unicamente ai lavori ammissibili al ramo Super Ecobonus 110%, e non a quelli di riduzione del rischio sismico ammissibili al Super Sismabonus 110%.

Dunque, riepilogando, il proprietario di un edificio unifamiliare composto da 4 unità e 4 pertinenze, dovrà considerare:

  • Per sapere se può accedere al Superbonus: le 4 unità immobiliari (pertinenze escluse);
  • Per conoscere la spesa massima detraibile: le 8 unità (immobiliari + pertinenze);
  • Eseguire effettivamente gli interventi di efficientamento energetico: solo 2 unità immobiliari per ogni proprietario singolo. Il che significa che gli edifici plurifamiliari possono intervenire su 2 unità a testa per proprietario.
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Edifici unifamiliari: i lavori trainanti e trainati del Superbonus

In merito alla regola dei lavori trainanti e trainati, per gli edifici unifamiliari valgono le stesse disposizioni che si applicano ai condomini.

Innanzitutto, ovviamente non si potranno eseguire interventi trainati (secondari) se non si eseguono anche interventi trainanti (principali).

Per gli edifici unifamiliari poi, così come per i condomini, è obbligatorio compiere gli intervenire trainanti sulle parti comuni dell’edificio, mentre gli interventi trainati potranno interessare le singole unità. Non si potrà usufruire del maxi-bonus se si intende operare solo sulle unità immobiliari.

Gli interventi trainanti che si possono eseguire su un edificio unifamiliare sono sempre gli stessi: coibentazione, sostituzione di impianti, consolidamento antisismico.

In merito però all’intervento di sostituzione degli impianti, c’è da fare una precisazione. Sia per i condomini che per gli edifici residenziali, questo intervento di potrà considerare trainante solo se:

  • Si procede con la sostituzione dell’impianto centralizzato con uno nuovo;
  • Si sostituiscono gli impianti autonomi con un impianto unico centralizzato.
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Caso di edificio unifamiliare composto da 3 unità

Torniamo quindi al caso presentato all’attenzione delle Entrate, divulgato con la risposta ad interpello n. 608 del 17 settembre 2021.

L’istante in questione afferma di essere residente in Germania, e di essere comproprietario di un edificio in Italia situato in Zona sismica 3. Questo è composto da 2 unità immobiliari residenziali di categoria catastale A/2 (Abitazioni tipo civile) ed una pertinenza classificata in C/6 (Autorimessa).

Il contribuente dichiara di voler usufruire del Superbonus 110% per compiere sull’edificio unifamiliare interventi volti al miglioramento dell’efficienza energetica e alla riduzione del rischio sismico.

Egli sostiene inoltre che, in seguito agli interventi, l’unità adibita ad autorimessa cambierà destinazione d’uso e sarà accorpata ad una delle due unità immobiliari in A/2.

A tal proposito l’istante chiede se il suo caso sia idoneo ai fini dell’accesso al Superbonus e, se si, quali delle unità immobiliari si debbano considerare per conoscere i limiti di spesa massima.

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Valgono le regole generali applicabili ai condomini

Il Fisco conferma appunto quanto detto finora in questo articolo.

Il soggetto in questione potrà usufruire del Superbonus per intervenire sull’edificio in questione eseguendo almeno un intervento trainante sulle parti comuni dell’edificio, al quale poi potrà legare altri interventi trainati da eseguire sulle singole unità.

Viene spiegato inoltre che per quanto riguarda il calcolo dei massimali, egli dovrà considerare tutte e 3 le unità immobiliari.

Secondo i nuovi termini di scadenza stabiliti con l’approvazione del Recovery Plan italiano, per gli edifici unifamiliari si potranno portare in detrazione le spese con riferimento al periodo che va dal 1° luglio 2020 fino al 30 giugno 2022.

Nel caso in cui però, alla data del 30 giugno 2022, lo stato di avanzamento lavori dovesse aver raggiunto almeno il 60% del totale, allora si potrà prorogare la scadenza fino al 31 dicembre 2022.

Leggi anche: “Superbonus, Bonus Casa e SAL: facciamo chiarezza

In riferimento al funzionamento generale del Superbonus, le Entrate ricordano quanto chiarito dalla Commissione Finanze n. 5-05839 del 29 aprile 2021, ovvero che:

agli edifici posseduti da un unico proprietario o da più comproprietari, si applicano, in generale, i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in “condominio””.