Comodato d’uso gratuito nel 730: chi dichiara l’immobile e quando si paga l’IRPEF

Quando una casa viene concessa in comodato d’uso gratuito, a dichiarare l’immobile non è la persona che vi abita, ma il proprietario o il titolare di un altro diritto reale, come usufrutto, uso o abitazione. Il comodatario riceve soltanto un diritto personale di godimento e non deve indicare la rendita catastale nel proprio 730 come se fosse proprietario.

Questo non significa, però, che il proprietario debba sempre pagare IRPEF sulla rendita. L’immobile va riportato nel quadro dei fabbricati, ma per le abitazioni non locate e soggette a IMU quest’ultima sostituisce generalmente IRPEF e addizionali. Esistono eccezioni, tra cui gli immobili abitativi non locati situati nello stesso Comune dell’abitazione principale del possessore.

Occorre quindi separare tre domande: chi deve dichiarare l’immobile, quale codice utilizzare nel 730 e se il reddito fondiario risulterà effettivamente imponibile. Vediamo le regole applicabili alla dichiarazione 2026, riferita ai redditi e agli immobili posseduti nel 2025.

Comodato gratuito e dichiarazione dei redditi: la risposta in breve

Il principio generale è contenuto nell’articolo 26 del TUIR: i redditi fondiari sono imputati a chi possiede l’immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale, indipendentemente dall’incasso di un canone. Il comodato, essendo gratuito, non produce un canone di locazione e non trasferisce il reddito fondiario al comodatario.

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Perché dichiara il proprietario e non il comodatario

L’articolo 26 del DPR 917/1986 attribuisce i redditi fondiari a chi possiede l’immobile per proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale. Se ci sono più titolari, ciascuno dichiara la parte corrispondente al proprio diritto; se il possesso cambia durante l’anno, il reddito viene ripartito anche in base ai giorni.

Il comodato disciplinato dall’articolo 1803 del Codice civile non trasferisce né la proprietà né un diritto reale. Il comodatario può usare la casa secondo il contratto e deve restituirla, ma la rendita catastale rimane fiscalmente collegata al proprietario o al diverso titolare del diritto reale.

La gratuità evita che sorga un canone di locazione, ma non rende invisibile l’immobile nella dichiarazione del proprietario. Anche se il comodante non incassa denaro, deve controllare i dati presenti nella precompilata e indicare correttamente destinazione, periodo e percentuale di possesso.

Come indicare la casa concessa gratuitamente nel 730/2026

Le istruzioni ufficiali del modello 730/2026 confermano che gli immobili in comodato devono essere dichiarati dal proprietario nel quadro B. Per ogni unità vanno riportati almeno rendita catastale, codice di utilizzo, giorni e percentuale di possesso.

Per le abitazioni, il codice di utilizzo dipende da chi riceve la casa:

• codice 10 quando l’abitazione o la pertinenza è concessa gratuitamente a un familiare che vi dimora abitualmente e ciò risulta dall’iscrizione anagrafica;
• codice 2 quando l’immobile abitativo è dato gratuitamente a persone diverse dai familiari, oppure è tenuto a disposizione nei casi descritti dalle istruzioni;
• codici diversi possono essere necessari per situazioni particolari, variazioni di utilizzo o quando la casa ricevuta in comodato viene locata per brevi periodi.

La parentela rilevante per il codice 10 è più ampia di quella prevista per lo sconto IMU. Non bisogna quindi confondere il codice da utilizzare nel quadro B con i requisiti molto più restrittivi dell’agevolazione IMU tra genitori e figli.

Che cosa controllare nella dichiarazione precompilata

L’Agenzia può conoscere proprietà e rendita attraverso il Catasto, ma non sempre dispone della destinazione effettiva dell’immobile. Nella precompilata la casa potrebbe risultare con un utilizzo da confermare oppure con informazioni non aggiornate.

Il proprietario deve verificare:

• rendita catastale e identificazione dell’unità;
• percentuale di proprietà o del diritto reale;
• numero di giorni di possesso;
• data dalla quale è iniziato o terminato il comodato;
• rapporto familiare e residenza anagrafica del comodatario;
• eventuali variazioni avvenute durante l’anno;
• corretta indicazione dei casi particolari IMU.

Se l’uso cambia nel corso dell’anno, ad esempio perché la casa è prima a disposizione e poi concessa al figlio, devono essere compilati più righi per lo stesso immobile, indicando i periodi distinti e barrando la casella di continuazione.

Dichiarare l’immobile non significa sempre pagare IRPEF

Le istruzioni 730/2026 distinguono l’obbligo di riportare il fabbricato dal suo trattamento nel calcolo dell’imposta. In generale, per gli immobili non locati soggetti a IMU, compresi quelli concessi in comodato, l’IMU sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali.

Il proprietario inserisce quindi l’immobile nel quadro B, ma il reddito può essere classificato nel prospetto di liquidazione come reddito fondiario non imponibile. Non è corretto concludere che il comodato “non va dichiarato” soltanto perché non si versa IRPEF sulla rendita.

L’eccezione dell’immobile nello stesso Comune

Se l’abitazione non locata e soggetta a IMU si trova nello stesso Comune dell’abitazione principale del proprietario, il 50% del relativo reddito fondiario concorre alla base imponibile IRPEF e alle addizionali. Nel modello 730/2026 questa situazione richiede il codice 3 nella colonna dedicata ai casi particolari IMU.

La regola può riguardare anche una casa concessa gratuitamente a un familiare. Per capire se l’eccezione opera bisogna considerare Comune, categoria catastale, assoggettamento a IMU e abitazione principale del possessore. In presenza di esenzioni IMU o situazioni particolari, il risultato può cambiare.

Comproprietà, usufrutto e diritto di abitazione

La persona indicata nel contratto come comodante non coincide sempre con chi deve dichiarare tutto il reddito. Occorre guardare ai diritti reali sull’immobile.

Casa posseduta da più persone

Se due coniugi sono proprietari al 50% e concedono l’abitazione a un figlio, ciascuno indica nella propria dichiarazione il 50% della rendita per i giorni di possesso. Il fatto che il contratto sia firmato materialmente da uno solo non trasferisce automaticamente all’altro l’intero obbligo fiscale.

Nuda proprietà e usufrutto

Quando esiste un usufrutto, è l’usufruttuario a dichiarare il fabbricato. Il nudo proprietario non lo inserisce nel proprio quadro B, perché non è titolare del reddito fondiario durante l’usufrutto. Se l’usufruttuario concede la casa in comodato, l’obbligo resta a suo carico.

Coniuge superstite

Il coniuge superstite può essere titolare del diritto di abitazione sulla casa familiare e sulle relative pertinenze ai sensi dell’articolo 540 del Codice civile. In tal caso è il titolare del diritto di abitazione, e non automaticamente ogni erede comproprietario, a dichiarare l’immobile. È necessario verificare che la casa interessata dal comodato coincida effettivamente con quella gravata dal diritto.

Se il comodatario affitta la casa ricevuta gratuitamente

Il comodatario non può concedere a terzi l’immobile senza il consenso del comodante. Se il contratto lo autorizza e vengono stipulate locazioni brevi, la disciplina fiscale separa i due redditi:

• il proprietario continua a dichiarare nel quadro B la rendita catastale della casa concessa in comodato;
• il comodatario dichiara nel quadro D i corrispettivi delle locazioni brevi come redditi diversi;
• il comodatario può applicare la cedolare secca nei casi e con le aliquote previste per le locazioni brevi;
• restano da rispettare gli adempimenti turistici, il CIN quando dovuto e le regole regionali e comunali.

Il semplice comodato senza locazioni non consente invece di applicare la cedolare secca, perché non esiste alcun canone. Se al proprietario viene corrisposta una somma periodica che non rappresenta il mero rimborso di spese, occorre verificare se il rapporto sia in realtà una locazione mascherata.

Comodato tra genitori e figli: lo sconto IMU del 50%

L’obbligo di dichiarare l’immobile resta al proprietario anche quando ricorrono i requisiti per la riduzione IMU. L’articolo 1, comma 747, lettera c), della Legge 160/2019 riduce del 50% la base imponibile, non l’imposta già calcolata, per alcune abitazioni concesse in comodato.

I requisiti nazionali devono essere presenti contemporaneamente:

• comodato tra parenti in linea retta entro il primo grado, quindi genitore e figlio;
• utilizzo dell’immobile come abitazione principale del comodatario;
• contratto registrato;
• immobile non appartenente alle categorie A/1, A/8 o A/9;
• possesso da parte del comodante di una sola abitazione in Italia;
• residenza anagrafica e dimora abituale del comodante nello stesso Comune dell’immobile concesso;
• è ammesso anche il possesso, nello stesso Comune, di un’altra abitazione utilizzata dal comodante come propria abitazione principale, purché non classificata A/1, A/8 o A/9.

La riduzione nazionale non spetta per comodati tra fratelli, nonni e nipoti, zii e nipoti, amici o conviventi non legati dal rapporto richiesto. Il Comune può tuttavia prevedere una propria aliquota agevolata per ulteriori casi: va controllata la delibera IMU dell’anno interessato.

Per applicare correttamente il beneficio bisogna inoltre verificare dichiarazione IMU, eventuale modulistica comunale e pertinenze. L’agevolazione non trasforma la casa nell’abitazione principale del proprietario e non elimina l’obbligo di indicarla nel quadro B.

Chi paga la TARI sulla casa in comodato

La TARI segue l’occupazione dei locali e non l’imputazione del reddito fondiario. Quando il comodatario detiene stabilmente la casa per più di sei mesi nello stesso anno solare, è normalmente quest’ultimo il soggetto tenuto al tributo e alla dichiarazione di occupazione.

Per una detenzione temporanea non superiore a sei mesi nello stesso anno, la TARI rimane invece in capo al possessore. Il regolamento comunale stabilisce modulistica, termini, numero degli occupanti e modalità di cessazione: la registrazione del comodato non sostituisce automaticamente la dichiarazione TARI.

Il contratto deve essere registrato?

Il comodato può essere verbale oppure scritto. Secondo il servizio ufficiale Registrazione atti privati (RAP) dell’Agenzia delle Entrate:

• il comodato immobiliare scritto deve essere registrato entro 30 giorni dalla data dell’atto;
• quello verbale deve essere registrato quando viene enunciato in un altro atto sottoposto a registrazione;
• il contratto verbale può essere registrato volontariamente, e la registrazione è necessaria per ottenere la riduzione IMU tra genitore e figlio.

Il termine non è più di 20 giorni. La registrazione può essere richiesta online con RAP oppure secondo le modalità dell’ufficio territoriale. Per un contratto scritto sono normalmente dovuti 200 euro di imposta di registro e l’imposta di bollo secondo lunghezza e caratteristiche dell’atto.

Esempi pratici

Genitore proprietario che concede la seconda casa al figlio

Il genitore dichiara la rendita nel quadro B; il figlio non la riporta nel proprio 730. Se il figlio vi risiede e dimora abitualmente, si utilizza il codice previsto per l’abitazione concessa gratuitamente a un familiare. Lo sconto IMU spetta solo se sono presenti anche registrazione, limiti agli immobili, Comune e ulteriori requisiti di legge.

Casa concessa gratuitamente a un fratello

Il proprietario continua a dichiarare l’immobile. Il fratello comodatario non dichiara la rendita. La riduzione nazionale del 50% della base imponibile IMU non spetta, perché fratelli e sorelle non sono parenti in linea retta entro il primo grado.

Immobile al 50% tra due fratelli, utilizzato gratuitamente dal figlio di uno

Ciascun comproprietario dichiara la propria quota. L’eventuale riduzione IMU deve essere verificata separatamente per ciascun soggetto passivo: il rapporto genitore-figlio esiste soltanto per uno dei comproprietari e anche gli altri requisiti vanno controllati sulla posizione individuale.

Casa con usufrutto della madre e nuda proprietà del figlio

Se l’immobile viene concesso gratuitamente a una terza persona, la rendita è dichiarata dalla madre usufruttuaria. Il figlio nudo proprietario non la indica finché permane l’usufrutto.

Comodatario che usa la casa per affitti brevi

Il proprietario dichiara la rendita catastale; il comodatario dichiara i corrispettivi nel quadro D come redditi diversi. Prima di pubblicare annunci deve avere il consenso del comodante e verificare CIN, normativa turistica, regolamento condominiale e disciplina fiscale vigente.

Documenti da conservare

Per ricostruire correttamente la posizione fiscale è utile conservare:

• contratto di comodato e ricevuta di registrazione;
• visura catastale con rendita e quote di titolarità;
• certificazioni anagrafiche o dichiarazioni che provano residenza e dimora;
• delibera IMU e regolamento TARI del Comune;
• dichiarazione IMU e modulistica comunale eventualmente presentate;
• prova della data di consegna e di restituzione dell’immobile;
• consenso scritto del comodante e documentazione delle locazioni brevi, se presenti.

La documentazione è particolarmente importante quando il comodato inizia o termina durante l’anno, quando cambiano residenza o utilizzo oppure quando si richiede un’agevolazione comunale.

Domande frequenti

Il comodatario deve inserire la casa nel proprio 730?

No. Il comodatario non dichiara la rendita catastale perché non è proprietario né titolare di un diritto reale. La indica il proprietario, l’usufruttuario o il diverso titolare del reddito fondiario.

Il proprietario dichiara la casa anche se non riceve denaro?

Sì. Il reddito fondiario è collegato al possesso e l’immobile deve essere indicato nel quadro B. L’assenza di canone incide sul trattamento fiscale, non elimina l’obbligo dichiarativo.

Su una casa in comodato si paga sempre l’IRPEF?

No. In generale, per i fabbricati non locati soggetti a IMU, quest’ultima sostituisce IRPEF e addizionali. Può però essere imponibile il 50% del reddito se l’abitazione si trova nello stesso Comune dell’abitazione principale del possessore.

Quale codice si usa nel 730 per la casa data al figlio?

Per l’abitazione concessa gratuitamente a un familiare che vi dimora abitualmente e risulta anagraficamente residente, le istruzioni 730/2026 indicano il codice 10. Vanno comunque verificati periodo e condizioni concrete.

Quale codice si usa se la casa è data a un amico?

Per l’abitazione data gratuitamente a una persona diversa dai familiari, le istruzioni indicano in via ordinaria il codice 2. Situazioni particolari o variazioni durante l’anno possono richiedere più righi o codici diversi.

Il comodato tra fratelli dà diritto allo sconto IMU?

Non alla riduzione nazionale del 50% prevista dalla Legge 160/2019, riservata ai parenti in linea retta entro il primo grado. Bisogna però controllare se il Comune abbia deliberato una propria aliquota agevolata.

Il contratto scritto va registrato entro 20 o 30 giorni?

Entro 30 giorni dalla data dell’atto. Il vecchio termine di 20 giorni non è più quello indicato dall’Agenzia delle Entrate per la registrazione del comodato scritto.

Un comodato verbale è valido?

Sì, il comodato può essere verbale. La forma scritta è però consigliabile per dimostrare durata, uso e restituzione; il contratto deve essere registrato quando scritto e la registrazione è necessaria per lo sconto IMU.

Chi dichiara la casa se c’è un usufrutto?

L’usufruttuario, perché è titolare del diritto reale e del relativo reddito fondiario. Il nudo proprietario non indica l’immobile nel proprio quadro dei fabbricati.

Chi paga la TARI?

Normalmente il comodatario quando occupa la casa per più di sei mesi nello stesso anno. Per l’occupazione temporanea non superiore a sei mesi il tributo resta in capo al possessore, salvo gli adempimenti previsti dal regolamento comunale.

La compilazione dipende dalla situazione personale e dalle regole dell’anno d’imposta. In presenza di comproprietà, diritti reali, variazioni durante l’anno o locazioni effettuate dal comodatario è opportuno verificare il modello con un CAF o un professionista.