Contratto di affitto: come si tassa la clausola penale con cedolare secca

Nel panorama della locazione immobiliare, una delle scelte fiscali più rilevanti per i proprietari è l’opzione per il regime della cedolare secca, che consente di evitare l’IRPEF, l’imposta di registro e quella di bollo. Tuttavia, quando il contratto contiene clausole particolari, come quella penale in caso di ritardata riconsegna dell’immobile, possono sorgere dubbi sull’applicazione corretta delle imposte.

È quanto emerso da una recente istanza di interpello, pubblicata dall’Agenzia delle Entrate come Risposta n. 146/2025, nella quale un contribuente ha chiesto chiarimenti proprio su questo tema.

La domanda posta è la seguente:

«Dovendo predisporre un contratto di locazione con opzione per il regime della cedolare secca, intendo inserire una clausola penale che preveda, in caso di ritardata riconsegna dell’immobile, il pagamento di una somma giornaliera. Tale contratto è soggetto all’imposta di registro fissa di 200 euro prevista per gli atti sottoposti a condizione sospensiva, oppure è esente per effetto della cedolare secca?»

Un interrogativo importante, che tocca il confine tra disciplina civilistica e trattamento fiscale. L’Agenzia ha risposto in maniera articolata, facendo riferimento a norme, giurisprudenza e principi consolidati.

Ma cosa ha stabilito nel dettaglio? E perché la clausola penale non comporta l’imposizione autonoma dell’imposta di registro?

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L’istanza: contratto abitativo e clausola penale

Il contribuente, unico proprietario di un immobile classificato in categoria catastale A/3, ha dichiarato l’intenzione di stipulare un contratto di locazione ad uso abitativo, della durata di quattro anni più quattro, con l’opzione per il regime della cedolare secca previsto dall’art. 3, comma 11, del D.lgs. n. 23/2011.

All’interno del contratto, egli intende inserire una clausola penale con la seguente formulazione:

«In caso di ritardata riconsegna dell’immobile alla scadenza o a seguito di recesso, il conduttore sarà tenuto a pagare, oltre a un corrispettivo di importo pari al canone mensile per ciascun mese di occupazione senza titolo, un’ulteriore somma di € 10,00 per ogni giorno di ritardo nella consegna».

Il proprietario ha inoltre precisato che il deposito cauzionale previsto dal contratto sarà versato in modo tracciabile, su conto corrente bancario o postale, e non superiore a tre mensilità, con riconoscimento degli interessi legali al conduttore.

Nel presentare l’istanza, il contribuente ha sostenuto che la clausola penale non dovrebbe essere soggetta ad autonoma imposizione dell’imposta di registro, poiché risulta strettamente accessoria al contratto principale e non ha vita propria al di fuori di esso. A supporto della propria posizione, ha citato la sentenza della Cassazione n. 30983 del 2023, che afferma la non imponibilità autonoma della clausola penale in quanto rientrante nella disciplina complessiva del contratto.

Il parere dell’agenzia delle entrate: accessorio sì, ma condizionato

L’Agenzia delle Entrate, nella risposta n. 146/2025, ha confermato che la clausola penale prevista nel contratto di locazione assume natura accessoria e non autonoma, come anche riconosciuto dalla giurisprudenza. Tuttavia, ha precisato che tale clausola – pur inserita in un contratto assoggettato alla cedolare secca – deve essere considerata ai fini dell’imposta di registro come atto sottoposto a condizione sospensiva, ai sensi dell’articolo 27 del Testo Unico dell’Imposta di Registro (DPR 131/1986).

Questo significa che, anche se la clausola penale non ha una “causa” giuridica separata rispetto al contratto, essa genera effetti solo al verificarsi di un evento futuro e incerto, ovvero il ritardo nella riconsegna dell’immobile. E come tale, è soggetta a registrazione con imposta fissa di 200 euro.

L’Agenzia ha anche richiamato la circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, ribadendo che l’opzione per la cedolare secca esclude l’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione in sé, ma non su eventuali atti successivi o condizionati, come appunto una clausola penale che comporti obbligazioni ulteriori in caso di inadempimento.

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Implicazioni pratiche: cosa devono sapere i locatori

La risposta dell’Agenzia delle Entrate chiarisce un aspetto molto rilevante per i proprietari che intendono optare per il regime della cedolare secca: sebbene questa opzione consenta un’esenzione dalle principali imposte normalmente previste per i contratti di locazione, non tutte le clausole contrattuali sono automaticamente escluse da imposizione.

La clausola penale, pur essendo considerata parte integrante del contratto e priva di autonomia giuridica, viene trattata fiscalmente come condizione sospensiva, e pertanto genera l’obbligo di versamento dell’imposta fissa di 200 euro. Tale imposta si applica anche in assenza del verificarsi effettivo dell’inadempimento: è la presenza della clausola nel contratto a determinarne la registrazione.

Il locatore dovrà inoltre ricordare che, in caso di attivazione della clausola penale (ossia se si verifica il ritardo nella riconsegna), dovrà comunicare l’evento entro 30 giorni all’Agenzia delle Entrate, come previsto dall’art. 19 del DPR 131/1986.

Questo chiarimento si inserisce in un contesto di crescente attenzione verso la corretta fiscalità dei contratti di locazione e rappresenta un’utile guida per evitare sanzioni o errori nella registrazione degli atti.