Decreto Salva Casa: cosa prevede, cosa si può sanare e come funziona

Il Decreto Salva Casa ha cambiato il modo in cui proprietari, tecnici e Comuni affrontano molte difformità edilizie, ma il suo nome può creare aspettative sbagliate. Non è una procedura capace di rendere regolare qualunque immobile e non consente di sistemare un abuso con una semplice dichiarazione. È invece un insieme di modifiche al Testo Unico Edilizia che, in presenza di condizioni precise, rende più semplice dimostrare lo stato legittimo, riconoscere alcune tolleranze, sanare determinate difformità e gestire alcuni cambi di destinazione d’uso.

La differenza è sostanziale. Prima di chiedersi quale modulo presentare, bisogna capire che cosa non coincide tra lo stato reale dell’immobile e i titoli conservati dal Comune. Pochi centimetri in più in una stanza, una finestra collocata diversamente, un tramezzo spostato, una veranda o un ampliamento non appartengono alla stessa categoria e non seguono la stessa procedura.

Questa guida spiega cosa prevede oggi il Salva Casa, quali opere possono rientrare nelle nuove regole e quali controlli servono prima di presentare una pratica. I casi concreti devono comunque essere verificati da un tecnico sulla base della normativa regionale e comunale, dei vincoli presenti e della storia autorizzativa dell’edificio.

Che cos’è davvero il Decreto Salva Casa

Il Salva Casa è il D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105. Il provvedimento è intervenuto direttamente sul D.P.R. 380/2001 e le sue disposizioni, salvo i presupposti temporali previsti per singole misure, fanno ormai parte della disciplina edilizia ordinaria.

Per questo non esiste una scadenza generale entro cui “aderire”. L’equivoco nasce dal confronto con i vecchi condoni edilizi, che aprivano finestre temporanee per presentare le domande. Il Salva Casa segue una logica diversa: modifica gli strumenti che già regolano lo stato legittimo, le tolleranze, l’accertamento di conformità, i cambi d’uso, l’agibilità e alcune opere di edilizia libera.

La data del 24 maggio 2024 continua quindi ad avere importanza, ma non rappresenta il termine entro cui depositare una sanatoria. Serve a individuare gli interventi che possono beneficiare delle soglie speciali previste per alcune tolleranze costruttive ed esecutive.

Cosa ha cambiato per proprietari e tecnici

Le novità operano su momenti diversi della vita di un immobile. Alcune aiutano a ricostruire la sua regolarità documentale; altre permettono di qualificare come tollerabili scostamenti che non costituiscono una vera violazione; altre ancora introducono un percorso di sanatoria per parziali difformità e variazioni essenziali. Vi sono poi interventi sui mutamenti d’uso, sul recupero dei sottotetti e sui requisiti per l’agibilità.

Questi strumenti non possono essere sovrapposti a piacimento. Se una differenza rientra davvero nell’articolo 34-bis, non occorre sanarla come abuso, ma deve essere correttamente dichiarata. Se supera la tolleranza, bisogna verificare se ricorrono le conformità richieste dagli articoli 36 o 36-bis. Se l’opera contrasta con norme non superabili o interessa aspetti strutturali e paesaggistici non regolarizzabili, il Salva Casa non offre una scorciatoia.

Anche il Catasto ha un ruolo diverso. Una planimetria catastale conforme allo stato dei luoghi è utile, ma non dimostra da sola che i lavori siano stati autorizzati dal Comune. La regolarità catastale e quella urbanistico-edilizia devono essere controllate entrambe, senza confonderle.

Perché il Salva Casa non è un condono edilizio

Un condono straordinario permette, entro limiti e termini fissati da una legge speciale, di regolarizzare opere che non supererebbero i normali controlli di conformità. Il Salva Casa, invece, modifica le regole ordinarie e richiede sempre che il caso rientri in uno dei percorsi previsti dal Testo Unico Edilizia.

La distinzione diventa chiara con un esempio. Una parete interna spostata rispetto alla planimetria autorizzata può costituire una tolleranza esecutiva oppure una difformità sanabile, a seconda dell’epoca, delle dimensioni e degli effetti prodotti. Un ampliamento che crea nuovo volume in contrasto con il piano urbanistico non diventa invece regolare soltanto perché è stato realizzato da molti anni. Allo stesso modo, una veranda, un cambio d’uso o un’opera su un edificio vincolato richiedono controlli specifici che non possono essere sostituiti dal pagamento di una sanzione.

Per approfondire la differenza, la guida sul condono edilizio chiarisce il rapporto tra condono, sanatoria, fiscalizzazione e ripristino.

La prima verifica: confrontare immobile e titoli comunali

Una pratica affidabile parte dall’accesso agli atti. Il tecnico raccoglie il titolo originario, le eventuali varianti, le pratiche successive e i documenti che possono dimostrare l’epoca delle opere. Poi esegue un rilievo dello stato attuale e confronta misure, sagoma, aperture, distribuzione interna, destinazione dei locali e consistenza con quanto autorizzato.

È in questo passaggio che emergono differenze spesso ignorate per anni. Un immobile può essere perfettamente accatastato e avere comunque una difformità edilizia; al contrario, può essere urbanisticamente regolare ma richiedere un aggiornamento catastale. Anche un vecchio certificato di agibilità o un atto di compravendita è un elemento utile, non una garanzia assoluta che ogni opera precedente sia legittima.

Solo dopo questa ricostruzione è possibile attribuire a ciascuna differenza la corretta qualificazione: tolleranza, parziale difformità, variazione essenziale, totale difformità, opera priva di titolo o semplice discordanza documentale.

Cosa si può regolarizzare e cosa resta escluso

Non esiste un elenco universale di opere “sanabili con il Salva Casa”. La stessa modifica può avere conseguenze diverse in base al titolo richiesto, alla zona urbanistica, ai vincoli e alle norme vigenti nel momento in cui è stata eseguita.

Quando lo scostamento rimane entro le soglie dell’articolo 34-bis e soddisfa tutte le condizioni previste, può essere qualificato come tolleranza. In questo caso non si sta sanando una violazione: il tecnico attesta che quella differenza non costituisce illecito edilizio. È una distinzione importante anche sul piano documentale, perché non va presentata una sanatoria per un’opera che la legge considera tollerata.

Se invece emerge una parziale difformità o una variazione essenziale, il percorso da esaminare è quello dell’articolo 36-bis. La pratica è possibile soltanto se ricorrono le conformità richieste e può essere subordinata a interventi di adeguamento o alla rimozione delle parti che non possono essere mantenute. Per le opere eseguite in assenza o in totale difformità dal permesso resta invece l’articolo 36, con la doppia conformità urbanistica ed edilizia.

Le varianti risalenti realizzate durante lavori autorizzati possono, in circostanze specifiche, essere valutate attraverso l’articolo 34-ter. Qui assumono un peso decisivo l’epoca del titolo, la prova della variante e i documenti che dimostrano come l’amministrazione abbia esaminato l’immobile nel tempo.

In pratica, alcuni scostamenti dimensionali, modifiche interne, difformità parziali e varianti datate possono trovare una soluzione più agevole. Restano invece problematiche le opere che generano volume o superficie non ammessi, violano distanze inderogabili, compromettono la sicurezza, contrastano con un vincolo o configurano una totale difformità priva della doppia conformità. In questi casi il pagamento di una somma non è sufficiente e può rendersi necessario il ripristino.

Stato legittimo dell’immobile: cosa cambia

Lo stato legittimo è la configurazione dell’immobile riconosciuta dai titoli edilizi e dagli altri documenti ammessi dalla legge. È il punto di partenza per una vendita, una ristrutturazione, una sanatoria o la richiesta di un’agevolazione, perché consente di distinguere ciò che è autorizzato da ciò che è stato modificato successivamente.

L’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001, come modificato, permette in determinati casi di ricostruirlo facendo riferimento al titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile o sull’intera unità, quando l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti. Concorrono anche i titoli in sanatoria, le dichiarazioni relative alle tolleranze e gli effetti di alcune sanzioni previste dal Testo Unico.

Per gli edifici realizzati in epoche nelle quali non era obbligatorio acquisire un titolo, la norma consente di utilizzare documenti catastali di primo impianto, fotografie, estratti cartografici, documenti d’archivio e altri elementi probanti. Non significa però che l’assenza di una pratica comunale renda automaticamente legittimo l’edificio: il tecnico deve dimostrare epoca e consistenza con documenti attendibili.

La guida sullo stato legittimo dell’immobile approfondisce accesso agli atti, documenti utilizzabili e casi degli edifici più antichi.

Tolleranze costruttive: come funzionano le soglie dal 2 al 6%

Le tolleranze costruttive riguardano scostamenti rispetto alle misure indicate nel titolo edilizio. La regola ordinaria considera non rilevante, entro determinate condizioni, uno scostamento massimo del 2% per altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri delle singole unità immobiliari.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 il Salva Casa ha introdotto soglie graduate in base alla superficie utile assentita dell’unità:

La percentuale non si applica liberamente a ogni misura e non permette di sommare metri quadrati o volume aggiuntivi come se fossero una nuova capacità edificatoria. Il calcolo deve riferirsi alla superficie utile assentita dal titolo che ha autorizzato l’intervento, senza utilizzare frazionamenti successivi per ottenere una soglia più favorevole.

Immaginiamo un’unità con superficie utile assentita pari a 75 m², realizzata entro la data prevista. In astratto rientra nella fascia del 5%, ma questo dato non basta per concludere che ogni scostamento fino al 5% sia irrilevante. Bisogna identificare il parametro interessato, verificare il modo in cui la percentuale va calcolata e accertare che non siano violate norme di settore. Secondo i criteri interpretativi del MIT, per misure minime in materia di distanze e requisiti igienico-sanitari continua inoltre a operare la soglia del 2%.

Tolleranze esecutive: non riguardano soltanto i centimetri

Durante un cantiere possono verificarsi differenze che non modificano in modo sostanziale l’opera autorizzata: una parete interna leggermente spostata, una diversa collocazione degli impianti, irregolarità geometriche o modifiche alle finiture. L’articolo 34-bis disciplina queste tolleranze esecutive e, per gli interventi conclusi entro il 24 maggio 2024, contempla ulteriori fattispecie alle condizioni indicate dalla legge.

Tra queste possono rientrare il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, una diversa ubicazione di aperture interne e alcuni errori progettuali corretti durante i lavori. Non si tratta però di una sanatoria automatica per qualunque difformità interna. L’irregolarità non deve comportare violazioni della disciplina urbanistica ed edilizia, pregiudicare l’agibilità o eludere le norme strutturali, sismiche, antincendio e paesaggistiche.

Il tecnico descrive e attesta le tolleranze negli atti relativi a nuovi interventi o nei documenti predisposti per il trasferimento dell’immobile. Una formula generica non è sufficiente: occorre indicare che cosa differisce, quando è stato realizzato e perché ricade nella fattispecie prevista.

Le varianti realizzate durante vecchi lavori

Un’altra situazione frequente riguarda edifici costruiti decenni fa, nei quali lo stato finale non coincide perfettamente con il progetto approvato. Il nuovo articolo 34-ter disciplina alcuni interventi eseguiti come varianti in corso d’opera che costituiscono parziali difformità da un titolo rilasciato prima della Legge 28 gennaio 1977, n. 10.

L’età dell’opera, da sola, non basta. Devono essere ricostruiti il titolo originario, l’epoca della variante e il comportamento dell’amministrazione, verificando eventuali sopralluoghi, certificati, autorizzazioni successive e l’assenza di provvedimenti di demolizione. Se mancano i presupposti dell’articolo 34-ter, la difformità deve essere esaminata attraverso gli altri strumenti disponibili, senza trasformare una generica “opera ante 1977” in una presunzione di regolarità.

Articolo 36 e articolo 36-bis: la doppia conformità non è scomparsa

Uno dei messaggi più diffusi dopo l’approvazione del decreto è che la doppia conformità sarebbe stata abolita. L’affermazione è incompleta. L’articolo 36 continua a disciplinare gli interventi eseguiti in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire e richiede la conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda.

L’articolo 36-bis segue una regola differente per le parziali difformità dal permesso o dalla SCIA alternativa, per l’assenza o difformità dalla SCIA ordinaria e per le variazioni essenziali. In questi casi occorre, in sintesi, la conformità alla disciplina urbanistica vigente quando si presenta la domanda e la conformità ai requisiti della disciplina edilizia vigente quando l’opera è stata realizzata.

La distinzione tra disciplina urbanistica ed edilizia è tecnica e non può essere ridotta al fatto che oggi il Comune consentirebbe quell’intervento. Il professionista deve ricostruire le norme applicabili nei due momenti e asseverare i requisiti richiesti. Il Comune può inoltre condizionare il rilascio del titolo all’esecuzione di opere necessarie per la sicurezza o alla rimozione delle parti che non possono essere sanate.

La guida alla SCIA in sanatoria esamina più nel dettaglio documentazione, responsabilità e differenze tra i procedimenti.

Come si presenta una pratica di sanatoria

Il primo interlocutore è lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune. A seconda dell’intervento può essere necessaria una richiesta di permesso di costruire in sanatoria oppure una SCIA in sanatoria. Il tecnico allega il rilievo, gli elaborati di confronto, la documentazione sull’epoca delle opere e le asseverazioni richieste.

La data di realizzazione può essere dimostrata attraverso i documenti richiamati dall’articolo 9-bis. Quando non è possibile accertarla con tali elementi, l’articolo 36-bis ammette, nei casi previsti, un’attestazione del professionista resa sotto la propria responsabilità. È un passaggio delicato, non una dichiarazione sostitutiva da utilizzare senza indagini: dichiarazioni non veritiere espongono a conseguenze rilevanti.

Nel procedimento possono entrare anche autorizzazioni sismiche, valutazioni paesaggistiche, pareri antincendio o altri atti di assenso. I termini e il silenzio-assenso previsti dall’articolo 36-bis operano soltanto per una pratica completa e riferita a un intervento che possiede i presupposti della norma. Il decorso del tempo non trasforma in sanabile un abuso escluso e non corregge automaticamente documenti mancanti o dichiarazioni insufficienti.

Quanto costa il Salva Casa

Non esiste un prezzo fisso nazionale per regolarizzare un immobile. Il costo finale nasce dalla somma di attività e importi diversi: accesso agli atti, rilievo, compenso del professionista, diritti comunali, sanzione o oblazione, eventuali verifiche strutturali e paesaggistiche, opere necessarie per ottenere la conformità e successivo aggiornamento catastale.

L’articolo 36-bis differenzia le sanzioni in base alla procedura e alla presenza o meno delle conformità richieste in entrambi i momenti. Per alcune ipotesi soggette a SCIA l’importo può essere collegato all’aumento del valore venale dell’immobile entro i limiti stabiliti dalla norma; per il permesso possono entrare in gioco il contributo di costruzione e le relative maggiorazioni. In presenza di compatibilità paesaggistica si aggiunge la specifica sanzione prevista per quel procedimento.

Per questo un preventivo formulato prima di vedere i titoli e rilevare l’immobile ha un valore limitato. Una difformità apparentemente modesta può richiedere ricerche d’archivio e verifiche strutturali; un’altra, pur visibile, può rientrare in una tolleranza e richiedere un’attività più semplice.

Vincoli paesaggistici e sicurezza sismica

Il Salva Casa non prevale sulle discipline di tutela. Quando un immobile è vincolato, la conformità edilizia deve essere coordinata con il Codice dei beni culturali e del paesaggio e con la procedura richiamata dall’articolo 36-bis. Ottenere il titolo edilizio non significa aver risolto automaticamente il profilo paesaggistico, così come un parere paesaggistico favorevole non dimostra da solo la regolarità urbanistica.

Un ragionamento analogo vale per la sicurezza strutturale. Nelle zone sismiche occorre verificare depositi, autorizzazioni e adempimenti previsti dal D.P.R. 380/2001 e dalla normativa regionale. L’assenza di lesioni visibili non prova che una modifica sia irrilevante, mentre una diversa distribuzione interna non può essere considerata “solo catastale” senza verificare se abbia interessato elementi portanti.

Cambi di destinazione d’uso: cosa è diventato più semplice

L’articolo 23-ter ha semplificato alcuni mutamenti d’uso della singola unità immobiliare. Il passaggio all’interno della stessa categoria funzionale è generalmente consentito, ferme le condizioni stabilite dagli strumenti urbanistici e dalle norme di settore. Per i cambi tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale e commerciale sono previste regole specifiche nelle zone A, B e C o nelle zone equivalenti individuate a livello locale.

La semplificazione nazionale non rende però abitabile qualunque locale. Per trasformare un ufficio, un negozio o un deposito bisogna controllare destinazione ammessa dal piano comunale, altezza, superficie, luce, ventilazione, accessibilità, parcheggi, eventuali oneri e regolamento condominiale. Per piano terra, primo piano fuori terra e seminterrati assumono particolare rilievo anche le leggi regionali e le scelte del Comune.

Catasto e urbanistica intervengono in momenti collegati ma distinti. Prima si verifica e si autorizza il cambio sotto il profilo edilizio e urbanistico; poi si aggiorna la categoria catastale. Gli approfondimenti sul cambio di destinazione d’uso e sulla trasformazione di un negozio in abitazione illustrano il percorso operativo.

Edilizia libera: VEPA, tende e protezioni solari

Il decreto ha ampliato l’articolo 6 del Testo Unico. Le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, note come VEPA, possono essere installate anche su determinati porticati, oltre che su balconi aggettanti e logge, quando rispettano le caratteristiche previste dalla legge. Devono rimanere realmente amovibili, favorire la naturale microaerazione e non creare uno spazio stabilmente chiuso, nuova superficie, volume o un cambio di destinazione.

Sono state incluse anche alcune opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, come tende e strutture bioclimatiche. Il nome commerciale del prodotto non determina però il regime edilizio. Una struttura di grandi dimensioni, stabilmente ancorata o dotata di chiusure laterali può produrre effetti diversi da una semplice tenda e richiedere un titolo. Devono inoltre essere rispettate norme paesaggistiche, sismiche, antincendio, energetiche e condominiali.

Recupero dei sottotetti

Le modifiche all’articolo 2-bis favoriscono il recupero dei sottotetti nei limiti e secondo le procedure previste dalle leggi regionali, anche quando non sia possibile rispettare alcune distanze minime. Devono comunque essere rispettate le distanze vigenti all’epoca della costruzione; non possono essere modificate forma e superficie dell’area del sottotetto e non può essere superata l’altezza massima assentita.

Non si tratta quindi di una liberalizzazione valida nello stesso modo in tutta Italia. Il recupero rimane legato alla disciplina regionale, che può stabilire altezze medie, rapporti aeroilluminanti, oneri, condizioni energetiche e titolo necessario. Prima di progettare nuovi locali abitabili è indispensabile verificare anche la destinazione originaria e la struttura dell’edificio.

Altezze minime, monolocali e agibilità

Il nuovo quadro dell’articolo 24 consente al progettista, nei casi previsti, di asseverare l’agibilità di locali con altezza inferiore ai 2,70 metri ordinari, fino al limite di 2,40 metri. Per i monolocali sono contemplate superfici inferiori alle soglie ordinarie, fino a 20 m² per una persona e 28 m² per due persone.

Questi valori non sono diventati i nuovi minimi automatici per ogni nuova abitazione. La deroga opera all’interno delle condizioni stabilite dai commi 5-bis e 5-ter: devono essere soddisfatti i requisiti di adattabilità e deve ricorrere il recupero di un edificio con miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie oppure un progetto con soluzioni alternative adeguate rispetto al numero degli occupanti, alla superficie disponibile e alla ventilazione naturale.

In altre parole, non basta misurare 2,40 metri o 20 m² per ottenere l’agibilità. Il professionista deve valutare l’intero progetto e dimostrare il rispetto degli altri requisiti. Le guide dedicate al D.M. 5 luglio 1975 e alle deroghe Salva Casa, alla superficie minima del monolocale e alla segnalazione certificata di agibilità affrontano separatamente questi aspetti.

Un esempio pratico: appartamento diverso dalla planimetria autorizzata

Consideriamo un appartamento acquistato molti anni fa nel quale il corridoio è più corto, la cucina è più ampia e una porta interna si trova in una posizione diversa rispetto al progetto comunale. La planimetria catastale rappresenta già lo stato attuale. Il proprietario vuole vendere e pensa che basti la conformità catastale.

Il tecnico dovrà invece recuperare il titolo edilizio e le eventuali varianti, datare le modifiche e verificare se furono eseguite durante i lavori originari o in un momento successivo. Se le differenze rientrano nelle tolleranze esecutive, potranno essere dichiarate con le modalità previste. Se configurano una parziale difformità, si valuterà l’articolo 36-bis. Se una parete ha modificato requisiti igienico-sanitari o interessato una struttura, saranno necessari controlli ulteriori.

Questo esempio mostra perché il Salva Casa non si applica scegliendo una percentuale o pagando una sanzione. La procedura corretta deriva dalla storia concreta dell’opera e dagli effetti che ha prodotto.

Quali documenti servono prima della pratica

La documentazione cambia da caso a caso, ma una verifica seria comprende normalmente:

1. titolo originario di costruzione, elaborati approvati e varianti;
2. pratiche edilizie successive riferite all’edificio e all’unità;
3. accesso agli atti e documenti capaci di dimostrare l’epoca delle opere;
4. rilievo aggiornato e confronto grafico tra stato assentito e stato reale;
5. disciplina urbanistica comunale e normativa regionale applicabile;
6. verifica di vincoli paesaggistici, culturali, idrogeologici e condominiali;
7. documentazione strutturale, impiantistica e relativa all’agibilità;
8. planimetria catastale, da coordinare con l’esito della verifica urbanistica.

L’obiettivo non è accumulare documenti, ma costruire una cronologia attendibile. Presentare una SCIA in sanatoria quando occorre un permesso, oppure descrivere come tolleranza un’opera che ha creato volume o modificato la destinazione, può aggravare la situazione ed esporre proprietario e professionista a responsabilità.

Vendere o ristrutturare una casa con difformità

Il Salva Casa non rende automaticamente commerciabile ogni immobile e non sostituisce la verifica tecnica prima della vendita. Il notaio controlla gli aspetti di propria competenza, ma per confrontare stato reale e titoli comunali servono accesso agli atti e rilievo. È preferibile svolgere questi controlli prima del preliminare, quando vi è ancora il tempo di stimare costi e durata di un’eventuale regolarizzazione.

Se emerge una difformità, occorre stabilire se sia tollerata, sanabile, da ripristinare o incompatibile con i lavori programmati. La soluzione e la ripartizione dei costi dovrebbero essere indicate chiaramente negli accordi, evitando clausole generiche che trasferiscano all’acquirente un problema non ancora classificato.

Anche prima di una ristrutturazione la verifica è essenziale. Un nuovo titolo edilizio si innesta sullo stato legittimo dell’immobile: progettare sulla base di una planimetria non verificata può bloccare il cantiere o far emergere difformità quando i lavori sono già iniziati.

Domande frequenti

Il Decreto Salva Casa è ancora valido?

Sì. Il D.L. 69/2024 è stato convertito dalla Legge 105/2024 e le modifiche introdotte nel D.P.R. 380/2001 sono in vigore. Non esiste una scadenza generale per presentare domanda, anche se singole misure richiedono il rispetto di date e condizioni precise.

Si può sanare qualsiasi abuso interno?

No. Anche una modifica interna può incidere sulla struttura, sui requisiti igienico-sanitari, sulla destinazione d’uso o sull’agibilità. Prima di scegliere la procedura bisogna qualificare la difformità e verificare le conformità richieste.

Una planimetria catastale conforme è sufficiente?

No. Il Catasto svolge principalmente una funzione fiscale e non sostituisce i titoli edilizi comunali. Una planimetria può rappresentare fedelmente un’opera che rimane urbanisticamente irregolare.

Le tolleranze dal 2 al 6% valgono per tutti gli immobili?

No. Le soglie graduate riguardano gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 e devono essere calcolate sulla superficie utile assentita. Negli altri casi opera la regola ordinaria del 2%, ferme le ulteriori condizioni della legge.

Il silenzio del Comune rende automaticamente regolare l’abuso?

No. Il silenzio-assenso previsto dall’articolo 36-bis opera nel relativo procedimento, in presenza di una domanda completa e dei presupposti richiesti. Non rende sanabile un intervento che resta fuori dall’ambito della norma.

Il Salva Casa risolve anche i problemi catastali?

La procedura edilizia e l’aggiornamento catastale sono distinti. Dopo aver chiarito o regolarizzato lo stato urbanistico può essere necessario presentare una variazione catastale, ma quest’ultima non sostituisce la pratica comunale.

Riferimenti normativi e ufficiali

• D.L. 69/2024;
• Legge 105/2024 di conversione;
• D.P.R. 380/2001, Testo Unico Edilizia;
• MIT, linee di indirizzo e criteri interpretativi sul Salva Casa.

Guida aggiornata a luglio 2026. L’applicazione concreta richiede la verifica della disciplina regionale, comunale e di settore riferita al singolo immobile.