Segnalazione certificata di agibilità: guida alla SCA

La Segnalazione certificata di agibilità (SCA) è il documento con cui vengono attestati i requisiti che consentono di utilizzare un edificio o una sua parte. Dal dicembre 2016 non si presenta più una domanda per ottenere dal Comune il vecchio certificato: il soggetto obbligato deposita la segnalazione allo Sportello Unico per l’Edilizia, corredata dall’asseverazione di un tecnico e dagli allegati previsti dall’articolo 24 del D.P.R. 380/2001.

La SCA non è però una semplice autocertificazione del proprietario e non rende regolare un immobile abusivo. Il professionista attesta sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, conformità dell’opera al progetto presentato e, quando previsto, infrastrutturazione digitale. Il Comune conserva i poteri di controllo e di vigilanza.

In sintesi: la segnalazione va presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura nei casi indicati dalla legge; l’utilizzo può iniziare dalla data del deposito, se la pratica è completa; la mancata presentazione comporta una sanzione da 77 a 464 euro. È ammessa anche l’agibilità parziale, ma soltanto quando risultano completate e collaudate le opere necessarie a rendere autonoma e sicura la porzione interessata.

Che cos’è oggi la Segnalazione certificata di agibilità

La disciplina di riferimento è contenuta nell’articolo 24 del D.P.R. 380/2001, modificato in modo sostanziale dal D.Lgs. 222/2016 e, da ultimo, dal Decreto Salva Casa convertito nella Legge 105/2024.

Prima della riforma del 2016 l’agibilità era normalmente oggetto di un procedimento concluso dal Comune, anche attraverso il silenzio-assenso. Oggi il modello è diverso: l’agibilità viene attestata mediante una segnalazione certificata. Non si attende quindi il rilascio di un nuovo certificato comunale.

La segnalazione certifica la presenza delle condizioni di:

• sicurezza dell’edificio e degli impianti;
• igiene e salubrità;
• risparmio energetico;
• rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale, quando applicabili;
• conformità dell’opera al progetto presentato;
• agibilità rispetto alla destinazione prevista.

Il vecchio termine “abitabilità” era riferito soprattutto agli immobili residenziali. Nel sistema attuale l’agibilità riguarda le diverse destinazioni d’uso e il termine abitabilità sopravvive prevalentemente nel linguaggio comune e nelle certificazioni storiche.

Quando è obbligatoria la SCA

Il comma 2 dell’articolo 24 individua tre gruppi di interventi per i quali deve essere presentata la segnalazione:

1. nuove costruzioni;
2. ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
3. interventi su edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, impianti, conformità al progetto o infrastrutturazione digitale.

Non è quindi corretto affermare che qualunque sostituzione di infissi o di un singolo impianto comporti automaticamente una nuova SCA. Bisogna valutare se l’intervento possa incidere concretamente sulle condizioni tutelate dall’articolo 24. Il titolo usato per i lavori, da solo, non risolve la questione: anche un intervento apparentemente limitato può incidere sui requisiti, mentre una manutenzione priva di effetti su di essi può non generare l’obbligo.

Questa valutazione va effettuata dal tecnico prima della chiusura della pratica edilizia, confrontando lo stato realizzato con il permesso di costruire, la SCIA edilizia, la CILA o gli altri atti che compongono la storia dell’immobile.

Chi presenta la SCA e dove si deposita

La segnalazione è presentata dal titolare del permesso di costruire, dal soggetto che ha presentato la SCIA, oppure dai loro successori o aventi causa. L’attestazione tecnica è firmata dal direttore dei lavori o, se non è stato nominato, da un professionista abilitato.

Il deposito avviene presso lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del Comune, normalmente attraverso il portale telematico locale. Modello, modalità di firma, procura, diritti di segreteria e allegati amministrativi possono variare in base alla Regione e al Comune: non è prudente utilizzare un modulo generico scaricato da un sito diverso da quello dell’amministrazione competente.

Il tecnico non “rilascia” l’agibilità e il Comune non deve “accettarla” con un provvedimento favorevole. Il professionista assevera i requisiti, il soggetto obbligato presenta la pratica e l’amministrazione esercita i controlli previsti dalla normativa statale e locale.

Termine di 15 giorni e possibilità di utilizzare l’immobile

La SCA deve essere presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura. Il riferimento non è una generica data scelta dal proprietario, ma il momento in cui l’intervento raggiunge le condizioni necessarie per attestare l’agibilità.

Se la segnalazione è completa della documentazione prevista dal comma 5, il comma 6 consente di iniziare l’utilizzo della costruzione dalla data di presentazione al SUE. Non occorre attendere 30 giorni e non si forma un nuovo silenzio-assenso: l’effetto deriva direttamente dal deposito della segnalazione completa.

Il termine di 30 giorni riguarda invece il potere di verifica dell’amministrazione, perché l’articolo 24 richiama l’articolo 19, commi 3 e 6-bis, della Legge 241/1990. Entro tale periodo il Comune può adottare i provvedimenti previsti in caso di carenza dei requisiti. Dopo la scadenza restano possibili gli interventi nelle condizioni dell’articolo 21-nonies e rimangono fermi i poteri di vigilanza urbanistico-edilizia.

La vecchia indicazione di “30 giorni più altri 30 per le integrazioni” non descrive correttamente il procedimento attuale. Una pratica priva di allegati essenziali non offre la stessa tutela di una SCA completa e può essere contestata dall’amministrazione.

Documenti obbligatori da allegare

L’elenco nazionale è contenuto nel comma 5 dell’articolo 24. La SCA deve essere corredata dai seguenti documenti.

Asseverazione del direttore dei lavori o del professionista

Il tecnico attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, conformità al progetto e degli eventuali obblighi digitali. Per firmare in modo responsabile deve poter ricostruire i titoli edilizi, verificare lo stato realizzato e acquisire le certificazioni necessarie.

Collaudo statico o dichiarazione di regolare esecuzione

Va allegato il certificato di collaudo statico previsto dall’articolo 67 del Testo Unico. Per gli interventi ricadenti nel comma 8-bis dello stesso articolo è ammessa la dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori. Non si può sostituire automaticamente il collaudo con una generica dichiarazione dell’impresa; la guida sul rapporto tra collaudo statico e agibilità approfondisce il tema.

Accessibilità e barriere architettoniche

Serve la dichiarazione di conformità delle opere alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche, con riferimento agli articoli 77 e 82 del D.P.R. 380/2001.

Aggiornamento catastale

Devono essere indicati gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale. Catasto e regolarità urbanistica restano piani distinti: una planimetria catastale aggiornata non sostituisce la verifica dei titoli edilizi.

Conformità degli impianti

Occorrono le dichiarazioni dell’impresa installatrice che attestano la conformità degli impianti alle condizioni prescritte dalla disciplina vigente oppure, quando previsto, i relativi certificati di collaudo.

Predisposizione alla banda ultra larga

Nei casi in cui trova applicazione l’obbligo, deve essere allegata l’attestazione di “edificio predisposto alla banda ultra larga”, rilasciata dal tecnico abilitato secondo la disciplina e le guide CEI richiamate dalla norma.

Il portale comunale può richiedere anche documenti amministrativi, ricevute, procura, elaborati grafici, attestazioni energetiche o antincendio e altri allegati dovuti da normative di settore. Questi elementi dipendono dall’intervento e dalla destinazione: non vanno confusi con l’elenco minimo nazionale né considerati sempre facoltativi.

Requisiti igienico-sanitari dopo il Decreto Salva Casa

La Legge 105/2024 ha introdotto nell’articolo 24 i commi 5-bis, 5-ter e 5-quater. Nelle condizioni stabilite dalla norma, il progettista può asseverare la conformità igienico-sanitaria anche per locali con altezza interna inferiore a 2,70 metri, fino al limite di 2,40 metri, e per monolocali con superfici ridotte fino a 20 metri quadrati per una persona e 28 metri quadrati per due persone.

Non si tratta di una deroga automatica applicabile a ogni casa. Devono essere rispettati gli altri requisiti igienico-sanitari, l’adattabilità prevista dal D.M. 236/1989 e almeno una delle condizioni indicate dal comma 5-ter: intervento di recupero con miglioramento igienico-sanitario oppure progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative capaci di garantire condizioni adeguate.

Prima di usare questi limiti occorre inoltre verificare normativa regionale, regolamento comunale e caratteristiche reali dell’alloggio. Gli approfondimenti sui requisiti minimi di abitabilità dopo il Salva Casa e sui limiti alle deroghe sulle altezze esaminano separatamente questo aspetto.

Agibilità parziale: quando è possibile

L’articolo 24 consente di presentare la SCA senza attendere il completamento dell’intero complesso edilizio, ma distingue due situazioni precise.

Singoli edifici o porzioni funzionalmente autonome

La segnalazione può riguardare un singolo edificio o una porzione della costruzione funzionalmente autonoma se:

• sono state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento;
• sono state completate e collaudate le parti strutturali connesse;
• sono stati collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni.

Singole unità immobiliari

Per una singola unità immobiliare devono risultare completate e collaudate le opere strutturali connesse, certificati gli impianti e completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio interessato.

L’agibilità parziale non è quindi un modo per ignorare parti comuni, accessi, strutture o urbanizzazioni ancora indispensabili. L’autonomia deve essere reale e documentata. La vicenda della SCA annullata per carenza dei presupposti mostra perché una segnalazione parziale non possa essere usata per aggirare problemi edilizi irrisolti.

Agibilità e regolarità urbanistica non sono la stessa cosa

La SCA comprende l’attestazione di conformità dell’opera al progetto presentato, ma non sostituisce la ricostruzione dello stato legittimo, i titoli edilizi o un’eventuale sanatoria. La presenza di una vecchia agibilità non impedisce al Comune di contestare opere abusive e una nuova segnalazione non sana difformità preesistenti.

Prima del deposito il tecnico deve quindi confrontare stato di fatto, titoli, elaborati, pratiche strutturali e dati catastali. In caso di difformità occorre stabilire se si tratti di tolleranze, opere sanabili o abusi da rimuovere. L’approfondimento su ciò che l’agibilità non garantisce affronta questo errore frequente.

Immobili vecchi privi di agibilità

Non esiste una regola generale secondo cui tutti gli immobili anteriori al 2003 siano esentati, né si può concludere che per quelli precedenti al 1934 l’agibilità sia sempre irrilevante. Bisogna ricostruire l’epoca della costruzione, la normativa allora applicabile, i titoli successivi e gli interventi che possono aver generato l’obbligo.

Un certificato di abitabilità o agibilità rilasciato secondo la disciplina precedente conserva valore nella storia amministrativa dell’immobile e non deve essere sostituito solo perché dal 2016 esiste la SCA. Se però vengono eseguite opere che incidono sulle condizioni dell’articolo 24, può rendersi necessaria una nuova segnalazione.

Il comma 7-bis contempla anche la possibilità di presentare la SCA in assenza di lavori per immobili legittimamente realizzati e privi di agibilità, subordinandola ai requisiti definiti dalla disciplina attuativa. Questa disposizione non consente di regolarizzare automaticamente qualunque immobile: prima di procedere occorre verificare stato legittimo, requisiti tecnici e modalità effettivamente applicate dal SUE competente.

La SCA scade?

La Segnalazione certificata di agibilità non ha una scadenza periodica prestabilita. Rappresenta le condizioni dell’immobile al momento del deposito. Se successivamente vengono realizzati interventi che possono incidere su sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica, impianti o conformità al progetto, l’obbligo deve essere nuovamente valutato.

Degrado, pericolo o perdita dei requisiti possono inoltre giustificare provvedimenti di inagibilità anche in presenza di una SCA o di un certificato storico. L’articolo 26 del D.P.R. 380/2001 chiarisce che la presentazione della segnalazione non impedisce l’esercizio del potere di dichiarare inagibile l’edificio o una sua parte ai sensi della normativa sanitaria.

Sanzione per presentazione tardiva o omessa

Nei casi in cui la SCA è obbligatoria, la mancata presentazione entro il termine comporta la sanzione amministrativa pecuniaria prevista dall’articolo 24: da 77 a 464 euro. La norma nazionale non suddivide automaticamente l’importo in fasce basate sui giorni di ritardo; eventuali modalità applicative vanno verificate presso il Comune.

La sanzione non rende agibile un immobile privo dei requisiti e non sostituisce gli allegati mancanti. Dichiarazioni o asseverazioni false possono inoltre determinare responsabilità disciplinari, amministrative e penali per i soggetti coinvolti.

Vendita e affitto di un immobile senza agibilità

L’assenza dell’agibilità non determina automaticamente la nullità della compravendita. Il Consiglio Nazionale del Notariato chiarisce però che incide sull’utilizzabilità e sulla commerciabilità economica dell’immobile, con possibili conseguenze contrattuali e rischio di risoluzione.

La situazione deve essere verificata e regolata già nel preliminare e nel rogito, indicando stato della documentazione, possibilità concreta di ottenere la SCA, lavori necessari e soggetto che ne assume l’onere. Non è corretto affermare in modo assoluto che una casa senza agibilità non possa mai essere venduta.

Anche nella locazione non basta una clausola generica per eliminare ogni responsabilità. Destinazione pattuita, conoscenza dell’inquilino, cause della mancanza e concreta idoneità all’uso possono cambiare l’esito. La guida sulla locazione di una casa priva di agibilità esamina una recente decisione giudiziaria.

Quanto costa presentare la SCA

Non esiste una tariffa nazionale unica. Il costo dipende dai diritti comunali, dal compenso del tecnico, dalla disponibilità dei documenti e dalle verifiche necessarie. Collaudi mancanti, impianti privi di dichiarazioni, difformità, aggiornamenti catastali o prove specialistiche possono incidere molto più del semplice deposito telematico.

Un preventivo serio dovrebbe distinguere almeno accesso agli atti, rilievo e verifica urbanistica, asseverazione, aggiornamento catastale, acquisizione delle certificazioni e diritti di segreteria. Le cifre standard pubblicate senza conoscere edificio e Comune sono poco attendibili.

Procedura pratica prima del deposito

1. Ricostruire i titoli: acquisire permessi, SCIA, CILA, varianti, condoni e precedenti certificati.
2. Confrontare stato di fatto e progetto: verificare conformità edilizia e destinazione d’uso.
3. Controllare strutture e impianti: reperire collaudi, regolare esecuzione e dichiarazioni di conformità.
4. Verificare accessibilità e requisiti igienico-sanitari: includendo le condizioni delle eventuali deroghe.
5. Aggiornare il catasto: conservando gli estremi della dichiarazione presentata.
6. Usare il portale del SUE competente: compilare il modello locale e allegare i documenti richiesti.
7. Conservare ricevuta e fascicolo: il protocollo e gli allegati dimostrano contenuto e data del deposito.

Domande frequenti

Bisogna aspettare 30 giorni prima di usare l’immobile?

No. Se la SCA è completa, l’articolo 24 consente l’utilizzo dalla data di presentazione. I 30 giorni riguardano il controllo amministrativo, non un periodo obbligatorio di attesa.

La SCA viene approvata dal Comune?

Non nel senso del vecchio certificato. È una segnalazione asseverata che produce gli effetti previsti con il deposito completo; il Comune verifica requisiti e documenti e conserva i propri poteri di vigilanza.

Si può presentare una SCA per una sola unità immobiliare?

Sì, se sono completate e collaudate le opere strutturali connesse, certificati gli impianti e completate le parti comuni e le urbanizzazioni dichiarate funzionali all’edificio.

Una vecchia agibilità prova che la casa non ha abusi?

No. Agibilità e stato legittimo hanno funzioni diverse. Un certificato o una SCA non impediscono l’accertamento di difformità edilizie.

La SCA può essere presentata in ritardo?

Il deposito tardivo non elimina l’obbligo. Si applica la sanzione da 77 a 464 euro e devono comunque essere dimostrati tutti i requisiti e allegati i documenti necessari.

Il certificato precedente al 2016 è ancora valido?

Resta un documento rilevante per la situazione attestata e per la storia dell’immobile. Non va sostituito per il solo cambio di procedura; una nuova SCA deve essere valutata quando interventi successivi incidono sulle condizioni di agibilità.

Riferimenti normativi

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 24;
• D.Lgs. 25 novembre 2016, n. 222;
• Legge 7 agosto 1990, n. 241, articolo 19, commi 3 e 6-bis;
• D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito nella Legge 24 luglio 2024, n. 105;
• D.P.R. 380/2001, articoli 26, 67, 77 e 82.

Articolo aggiornato al 16 luglio 2026. Le indicazioni sono generali: modulistica, controlli e allegati ulteriori devono essere verificati presso lo Sportello Unico per l’Edilizia competente.