Superficie minima monolocale: quando bastano 20 o 28 mq

Con il Decreto Salva Casa la superficie minima di un monolocale può scendere a 20 m² per una persona e a 28 m² per due persone, comprendendo anche i servizi. Questi sono i nuovi limiti minimi asseverabili introdotti nell’articolo 24 del D.P.R. 380/2001.

L’applicazione non è però automatica: il progettista deve asseverare la conformità igienico-sanitaria e verificare il requisito dell’adattabilità insieme ad almeno una delle condizioni previste dal comma 5-ter, relative al recupero edilizio o a un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative adeguate.

Quando tali presupposti non ricorrono, continuano ad applicarsi le misure ordinarie del D.M. 5 luglio 1975: 28 m² per una persona e 38 m² per due. Restano inoltre necessari conformità urbanistica, titolo edilizio, salubrità e tutti gli altri requisiti applicabili.

La disciplina è operativa dal 28 luglio 2024 e, secondo le linee di indirizzo del Ministero delle Infrastrutture, è auto-applicativa. Nel testo vigente a luglio 2026 continua a essere qualificata come regime transitorio, in attesa del decreto del Ministero della salute sui requisiti igienico-sanitari prestazionali.

Questa pagina approfondisce esclusivamente le dimensioni del monolocale. Per il quadro complessivo consulta la guida al Decreto Salva Casa; per altezze, camere e ventilazione vedi il D.M. 5 luglio 1975 e le deroghe igienico-sanitarie.

Qual è la superficie minima di un monolocale oggi?

Il Salva Casa consente di utilizzare queste superfici minime, comprensive del bagno e degli altri spazi di servizio interni:

• Una persona: almeno 20 m² con l’asseverazione e le condizioni dell’articolo 24; in assenza dei presupposti, il valore ordinario resta 28 m².
• Due persone: almeno 28 m² con l’asseverazione e le condizioni dell’articolo 24; in assenza dei presupposti, il valore ordinario resta 38 m².

Un alloggio di 20 m² non può quindi essere destinato a due persone attraverso questa disciplina. Allo stesso modo, per un monolocale di 27 m² destinato a una persona non basta misurare la superficie: occorre dimostrare che ricorrono tutte le condizioni del comma 5-ter.

La norma parla di superficie comprensiva dei servizi, ma non autorizza a usare automaticamente la superficie commerciale riportata negli annunci o la consistenza catastale. Il metodo di calcolo deve essere verificato dal tecnico sulla base della disciplina edilizia e della modulistica applicabile nel Comune.

Cosa prevedeva il D.M. 5 luglio 1975

Il D.M. 5 luglio 1975 ha fissato per decenni i principali requisiti igienico-sanitari delle abitazioni. Per l’alloggio monostanza stabilisce una superficie minima, comprensiva dei servizi, di 28 m² per una persona e 38 m² per due persone.

Il decreto contiene anche regole su altezza, ventilazione, illuminazione, dotazione dei servizi e superfici per abitante. Questi parametri non devono essere confusi tra loro: la regola generale di 14 m² per ciascuno dei primi quattro abitanti non sostituisce le specifiche misure previste per l’alloggio monostanza.

Il Salva Casa non ha cancellato il decreto del 1975. Ha inserito nel Testo unico dell’edilizia un meccanismo che consente al progettista abilitato di asseverare la conformità igienico-sanitaria anche sotto alcuni limiti ordinari, fermo restando il rispetto degli altri requisiti vigenti.

Quando si applicano i nuovi minimi di 20 e 28 m²

Il comma 5-bis dell’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 autorizza il progettista ad asseverare il progetto nelle fasce comprese tra i vecchi e i nuovi limiti. Il comma successivo stabilisce però le condizioni senza le quali l’asseverazione non può essere resa.

Non si tratta quindi di una deroga concessa dal proprietario a se stesso e neppure di una semplice dichiarazione di superficie. Il professionista assume la responsabilità di attestare che il progetto rispetta adattabilità e condizioni igienico-sanitarie nel quadro di un intervento ammissibile.

La soglia ridotta non sana difformità, non rende residenziale un locale con altra destinazione d’uso e non supera eventuali divieti contenuti negli strumenti urbanistici. Prima dell’asseverazione devono essere verificati lo stato legittimo dell’immobile e il titolo necessario per i lavori o per il cambio d’uso.

Le condizioni obbligatorie del comma 5-ter

Per usare le superfici ridotte deve essere sempre soddisfatto il requisito dell’adattabilità previsto dal D.M. 236/1989, in relazione alle caratteristiche funzionali e dimensionali dell’alloggio. A questo requisito deve aggiungersi almeno una delle due condizioni seguenti:

1. Recupero edilizio: i locali si trovano in edifici sottoposti a interventi di recupero e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie.
2. Progetto di ristrutturazione: viene presentato contestualmente un progetto con soluzioni alternative capaci di garantire condizioni igienico-sanitarie adeguate al numero degli occupanti.

Nel secondo caso la legge richiama soluzioni ottenibili attraverso una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili oppure mediante un’adeguata ventilazione naturale, favorita dalle dimensioni e dalla tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e da mezzi ausiliari di ventilazione naturale.

Le due condizioni non sono formule da riportare genericamente nella relazione. Il progetto deve dimostrare in concreto come vengono raggiunte salubrità e vivibilità in rapporto alla configurazione dell’unità e al numero degli occupanti.

Cosa significa adattabilità in un monolocale

L’adattabilità è la possibilità di modificare nel tempo l’alloggio, con costi contenuti, per renderlo fruibile anche da una persona con ridotta capacità motoria o sensoriale. La disciplina di riferimento è il D.M. 14 giugno 1989, n. 236.

Non è corretto ridurre questo requisito a una singola misura standard valida per ogni progetto. Devono essere valutati accesso, percorsi, porte, bagno, disposizione degli impianti e possibilità di effettuare le future trasformazioni previste dalla normativa senza interventi sproporzionati.

Nei monolocali più piccoli la verifica è particolarmente delicata: arredi fissi o una distribuzione troppo compressa possono rendere impossibile l’adattabilità anche quando la superficie complessiva raggiunge 20 o 28 m².

Altezza minima: quando si può scendere a 2,40 metri

Lo stesso comma 5-bis consente al tecnico di asseverare locali abitativi con altezza inferiore a 2,70 metri fino a 2,40 metri. Anche questa possibilità non ha trasformato 2,40 metri nel nuovo valore ordinario per tutte le abitazioni.

Per utilizzare l’altezza ridotta devono ricorrere le condizioni del comma 5-ter: adattabilità e recupero edilizio con miglioramento igienico-sanitario oppure progetto di ristrutturazione corredato da adeguate soluzioni alternative.

Superficie e altezza sono parametri distinti. Un monolocale può avere superficie ridotta e altezza ordinaria, oppure richiedere l’asseverazione per entrambi i parametri. In ogni caso il tecnico deve considerare congiuntamente volume d’aria, ventilazione, illuminazione e uso effettivo del locale.

Illuminazione, ventilazione e altri requisiti restano obbligatori

L’articolo 24 precisa che devono essere rispettati gli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente. Le soglie ridotte non eliminano quindi le verifiche relative a:

• illuminazione naturale e rapporto aeroilluminante;
• ventilazione e ricambio dell’aria;
• presenza e funzionalità del servizio igienico;
• impianti, sicurezza, risparmio energetico e salubrità;
• conformità alla destinazione residenziale e alle regole locali.

Il rapporto di 1/8 tra superficie finestrata apribile e superficie del pavimento resta il riferimento generale del decreto del 1975 per i locali abitabili, salvo deroghe o discipline specifiche applicabili. La sola installazione di una ventilazione meccanica non consente automaticamente di ignorare tutti gli altri requisiti.

Si possono costruire nuovi monolocali da 20 m²?

La norma non costituisce una liberalizzazione generale delle nuove costruzioni. Le condizioni del comma 5-ter fanno riferimento a locali in edifici sottoposti a recupero oppure a un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative.

Per una nuova costruzione restano quindi da applicare gli standard ordinari e la disciplina urbanistica locale, salvo diverse disposizioni legittimamente applicabili. Il limite di 20 m² non può essere usato isolatamente per progettare un nuovo edificio composto da micro-alloggi.

La finalità evidenziata dal Ministero è soprattutto agevolare il recupero del patrimonio esistente e di spazi che, pur presentando dimensioni inferiori agli standard ordinari, possono raggiungere condizioni adeguate attraverso un progetto complessivo.

Frazionamento e cambio di destinazione d’uso

Ricavare un monolocale mediante frazionamento immobiliare oppure trasformare un ufficio, un negozio, un deposito o un sottotetto in abitazione richiede verifiche ulteriori. La superficie di 20 m² non rende possibile da sola il cambio d’uso.

Devono essere controllati destinazione ammessa, titolo edilizio, standard urbanistici, eventuali oneri, dotazione di parcheggi, regolamento condominiale, vincoli e stato legittimo. Anche l’apertura di nuove finestre o la modifica dei prospetti può richiedere una pratica e autorizzazioni specifiche.

Un locale accatastato come C/2 non diventa abitazione perché supera i 20 m²: Catasto e destinazione urbanistica hanno funzioni diverse. Prima dell’intervento è necessario ricostruire la situazione autorizzata presso il Comune.

La disciplina è già applicabile nel 2026?

Sì. Le linee di indirizzo del MIT sul Salva Casa chiariscono che le disposizioni del decreto sono auto-applicative e non richiedono un ulteriore atto statale per produrre effetti. La legge nazionale deve quindi essere considerata dagli Sportelli Unici per l’Edilizia.

Questo non significa che ogni pratica abbia esito automatico. Restano applicabili le norme regionali e comunali di dettaglio compatibili, la disciplina urbanistica, le regole sul procedimento edilizio e tutte le altre normative di settore.

Nel testo vigente a luglio 2026 i commi 5-bis e 5-ter continuano a operare nelle more del decreto del Ministero della salute previsto dall’articolo 20, comma 1-bis. Il regime è dunque concretamente utilizzabile, ma formalmente transitorio fino all’entrata in vigore dei nuovi requisiti prestazionali.

Come si ottiene l’agibilità del monolocale

Le soglie ridotte sono inserite nell’articolo 24, dedicato alla Segnalazione certificata di agibilità. Il progettista deve predisporre l’asseverazione e dimostrare i presupposti nella pratica edilizia e nella documentazione richiesta dal procedimento applicabile.

Non è sufficiente presentare una planimetria catastale o una dichiarazione del proprietario. Il Comune conserva i poteri di controllo e può verificare titolo, condizioni dell’intervento, documenti e corrispondenza tra progetto e opere realizzate.

La riduzione della superficie non sana abusi preesistenti e non sostituisce la verifica dello stato legittimo. Se il monolocale è già stato ricavato senza titolo, bisogna prima stabilire se e con quale procedura l’intervento possa essere regolarizzato.

Documenti da controllare prima del progetto

1. Titoli edilizi e planimetrie comunali per ricostruire lo stato legittimo.
2. Rilievo metrico con calcolo della superficie secondo le regole applicabili.
3. Destinazione d’uso autorizzata e compatibilità urbanistica dell’intervento.
4. Verifica dell’adattabilità secondo il D.M. 236/1989.
5. Relazione igienico-sanitaria con illuminazione, ventilazione, impianti e numero degli occupanti.
6. Titolo edilizio e atti di assenso richiesti per recupero, ristrutturazione, frazionamento o cambio d’uso.
7. Documentazione finale e SCA, quando dovuta, coerente con il progetto realizzato.

La verifica preliminare è essenziale soprattutto in una compravendita: la presenza di un letto e di una cucina non dimostra che il locale sia un’abitazione legittima e agibile.

Domande frequenti

Un monolocale può essere di 20 m²?

Sì, per una persona, ma soltanto se un progettista abilitato può rendere l’asseverazione prevista dall’articolo 24 e risultano soddisfatti adattabilità e almeno una delle condizioni del comma 5-ter.

Per due persone bastano 28 m²?

Ventotto metri quadrati costituiscono la soglia inferiore prevista dal Salva Casa per due persone. Anche in questo caso non è un valore automatico: devono essere dimostrati tutti i presupposti richiesti.

Il bagno è compreso nella superficie minima?

Sì. L’articolo 24 parla espressamente di superficie minima comprensiva dei servizi. Il calcolo tecnico non va però confuso con la superficie commerciale o catastale.

Tutti i monolocali possono avere altezza di 2,40 metri?

No. Il valore ordinario dei locali abitativi resta 2,70 metri; si può scendere fino a 2,40 metri attraverso l’asseverazione e alle condizioni previste dal comma 5-ter.

Un monolocale di 20 m² può essere affittato?

La sola superficie non basta. L’unità deve essere legittimamente residenziale, rispettare i requisiti applicabili ed essere agibile. Devono inoltre essere rispettate le regole del contratto e le eventuali discipline locali.

Il Comune può rifiutare automaticamente la soglia ridotta?

La disciplina nazionale è auto-applicativa, ma il Comune può controllare che l’intervento rientri davvero nei casi ammessi e che siano rispettate norme urbanistiche, requisiti igienico-sanitari, adattabilità e documentazione.

Riferimenti normativi

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 24, commi 5-bis, 5-ter e 5-quater;
• D.L. 29 maggio 2024, n. 69, convertito nella Legge 24 luglio 2024, n. 105;
• D.M. Sanità 5 luglio 1975;
• D.M. Lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236;
• MIT, Linee di indirizzo e criteri interpretativi sul DL Salva Casa, gennaio 2025.

Articolo aggiornato al 17 luglio 2026. Le indicazioni sono generali: superficie, titolo edilizio, condizioni igienico-sanitarie e procedura devono essere verificati da un tecnico presso lo Sportello Unico per l’Edilizia competente.