Visura catastale: cos’è e come si ottiene

visura catastale

Ottenere la visura catastale può sembrare un’impresa per i non addetti ai lavoro, ma non è così. Quest’articolo vi chiarirà le idee su questo importante documento, scoprirete tutto sulla visura catastale, come si ottiene, cos’è e a cosa serve.

Cos’è una visura catastale

La visura catastale è il documento che contiene le informazioni e i dati che riguardano un’unità abitativa o immobiliare. Viene utilizzata soprattutto nell’ambito della rendita catastale dell’immobile, indispensabile per calcolare la TASI e l’IMU.

Tramite questo documento è possibile reperire le informazioni che riguardano i dati reddituali dell’immobile e quelli che lo identificano da un punto di vista catastale, ma non solo, anche i dati anagrafici dei proprietari dei beni immobili.

All’interno della visura catastale è presente anche la planimetria dell’immobile, la sua mappa catastale e gli atti di aggiornamento catastale, qualora ne siano stati effettuati durante l’arco di vita del bene.

Ma chi può richiedere una visura catastale?

Chiunque lo può fare, di qualsiasi immobile, con il solo vincolo in merito alle planimetrie, che possono essere visionate solo dagli intestatari dell’immobile, ovvero coloro che hanno diritto sul bene o persone delegate.

All’interno del sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, ente predisposto al rilascio della visura catastale, viene descritto con chiarezza cosa è la visura catastale e quali documenti permette di acquisire la sua consultazione.

In particolare è possibile ottenere:

  • Le planimetrie (i dati delle unità immobiliari urbane);
  • Le pappe catastali (i dati grafici dei terreni);
  • I dati identificativi e reddituali degli immobili, sia fabbricati che terreni;
  • Le informazioni anagrafiche inerenti le persone fisiche o giuridiche intestatarie dei beni immobili;
  • Gli elaborati planimetrici, con rappresentazione grafica ed elenco dei subalterni;
  • Le monografie dei Punti Fiduciali;
  • Le monografie dei vertici della rete catastale;
  • I documenti di aggiornamento catastale (se sono stati effettuati nel tempo).

Agenzia delle Entrate specifica anche che, per tutte le unità immobiliari iscritte correttamente al catasto e aventi una planimetria, dal Novembre 2015 è possibile ottenere, tramite la visura catastale, anche la superficie catastale dell’immobile, calcolata in base alle norme tecniche specifiche del Dpr 138/98.

Come richiedere la visura catastale

Per ottenere la visura catastale di un immobile, di possono scegliere diverse alternative.

Si può scegliere di richiedere questo documento recandosi presso il più vicino ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, oppure tramite il servizio di Consultazione Personale online dell’Agenzia delle Entrate. In questo caso, per ottenere la visura catastale è necessario richiederla tramite la compilazione del modulo che si trova all’interno del sito dell’Agenzia delle Entrate.

In alternativa è possibile richiedere la visura catastale recandosi allo Sportello Amico di Poste Italiane, dove si deve presentare lo stesso modulo dell’Agenzia delle Entrate.

Come abbiamo già accennato, chiunque può richiedere la visura catastale di qualsiasi immobile: nel caso in cui si ha un diritto reale o parziale, o un’altra tipologia di diritto sul bene immobile, si può richiedere la visura catastale, secondo una delle procedure sopra esposte, senza dover sostenere costi aggiuntivi; diversamente, se non si ha alcun diritto sull’immobile verrà applicata una tariffa da pagare, utilizzando la tabella dei tributi speciali catastali.

Come viene rilasciata la visura catastale

Compilato il modulo e consegnato presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, Sportello Amico di Poste Italiane, nel caso di dati informatizzati, la visura dei dati catastali verrà rilasciata al richiedente tramite formato cartaceo.

Se viene utilizzato il servizio di Consultazione Personale online dell’Agenzia delle Entrate, i documenti possono essere rilasciati come pdf se richiesti telematicamente.

Per prendere visione dei dati sull’immobile disponibili su supporto cartaceo, bisogna quindi necessariamente recarsi presso l’Ufficio Territoriale predisposto. Attraverso al visura catastale, quest’ultimi, non potranno essere presi, ma solo visionati. In questo caso è possibile prendere appunti dei documenti visionati.




Come effettuare una ricerca

Per ottenere la visura catastale ed effettuare la visione dei dati catastali e dei documenti di cui si ha bisogno, è necessario ricercare i dati catastali dell’immobile in questione.
Ci sono diverse modalità:

  • Ricerca per particella catastale. Per consultare i dati bisogna avere la particella catastale che funge da identificativo catastale del bene. Nel caso di terreni è necessaria la particella catastale per il Catasto terreni, nel caso di unità immobiliari urbane, si deve avere la particella catastale per il Catasto urbano.
  • Ricerca tramite indirizzo (solo per immobili urbani). Una delle più semplici tipologie di ricerca, poiché non sempre si reperisce facilmente la particella catastale dell’immobile in questione. Utilizzando l’indirizzo dell’unità immobiliare urbana, si può risalire ai documenti catastali tramite l’archivio del Catasto fabbricati.
  • Ricerca per soggetto. Se si è a conoscenza del soggetto intestatario del bene immobile, si può utilizzare questa strada per richiedere una visura catastale. Per procedere con la consultazione delle informazioni catastali, si dovranno inserire i dati anagrafici del soggetto o dei soggetti in questione, recandosi presso gli archivi del Catasto fabbricati o del Catasto terreni, a seconda della tipologia del bene.
  • Ricerca per periodo di riferimento. Questo tipo di ricerca è ideale se si vuole visionare i dati catastali di un determinato periodo storico della particella cercata. In tal caso è possibile richiedere una visura attuale, se si ha bisogno dell’attuale situazione catastale del bene immobile, o una visura storica, per conoscere le situazioni relative ad un determinato periodo (se contenute all’interno della banca dati del catasto).
  • Ricerca tramite partita. Si effettua inserendo il numero identificativo dell”intestatario dell’immobile di cui si vuole prendere visione.

Perché richiedere la visura catastale storica?

Come detto, la visura catastale è un documento molto particolare rilasciato dagli Uffici del Catasto, che viene richiesto tramite modulo all’Agenzia delle Entrate, sia fisicamente che online, o tramite Sportello Amico di Poste Italiane.

Esistono varie tipologie di visura catastale, come per esempio quella storica, ideale per quegli immobili di cui si conoscono soltanto gli indicativi catastali. La visura catastale storica, è un documento essenziale per conoscere la storia di un particolare bene immobile, poiché al suo interno sono contenute tutte le indicazioni e i dati dei precedenti intestatari del bene, come questo era frazionato rispetto ai diversi proprietari, tutti i fati catastali precedenti e perfino le particelle che sono state soppresse.

Se si è a conoscenza di subalterno, particella, foglio o mappale, su può ottenere una visura catastale storica, con l’obiettivo di scoprire l’intera storia riguardante quello specifico terreno o fabbricato.

La visura catastale storica sarà completa di tutte le situazioni avvenute cronologicamente prima di vent’anni rispetto lo stato attuale dei documenti depositati al Catasto.
Richiedere una visura catastale storica serve in diversi casi:

  • Ricerca dei beni immobili estesa su tutto il territorio nazionale;
  • Ricerca immobiliare in merito ad acquisti e locazioni;
  • Nel corso di una trattativa preliminare di compravendita;
  • Per il calcolo dell’IMU o per la dichiarazione dei redditi, nel caso in cui risultino necessari dei dati catastali che non si posseggono.

Nel caso in cui serva una visura catastale storica per il calcolo dell’IMU, o per gli altri motivi sopra elencati, all’interno di questo documento è possibile reperire:

  • I dati anagrafici della ditta catastale;
  • Gli intestatari che si sono succeduti nel corso del tempo fino allo stato attuale;
  • L’ubicazione dell’unità immobiliare o del terreno;
  • La quota assegnata;
  • I dati catastali identificativi;
  • La categoria;
  • La superficie del bene;
  • Il numero dei vani;
  • Il reddito agrario o dominicale (nel caso dei terreni);
  • La rendita catastale.

Visura catastale attuale: a cosa serve?

Diversamente dalla visura catastale storica, quella attuale riporta i dati più aggiornati presenti al catasto, rispetto al bene immobiliare.

Nel caso in cui si deve effettuare un cambio di proprietà del bene immobile, si deve presentare una voltura catastale, dove bisogna indicare l’intestazione catastale. In questa procedura capita frequentemente di commettere errori, poiché l’intestazione catastale non è corretta, in quanto datata. La visura catasta attuale è il documento che torna utile in tal caso poiché, più aggiornata, è perfetta per verificare la correttezza di questi dati e non incorrere in eventuali errori.

Nel caso in cui si deve effettuare un cambio di proprietà l’ideale è richiedere due tipologie di visura, quella attuale e quella storica. Attraverso quella attuale si potrà prendere visione degli ultimi dati e delle informazioni più recenti inserite all’interno della banca dati del catasto; con quella storica si può ottenere l’intera storia del fabbricato o del terreno.

É necessario tenere presente che il catasto e la visura catastale, non forniscono nessuna prova giuridica della proprietà di un determinato bene immobiliare, per questa motivazione, non possono essere utilizzate per cercare di rivendicare il diritto di un immobile o la titolarità giuridica, poiché in quel caso serve l’atto di proprietà notarile. La visura catastale è quindi un documento che serve ai fini reddituali e fiscali, ma mai giuridici.

Come si legge una visura catastale?

Per leggere correttamente una visura catastale, bisogna conoscere le informazioni presenti nella stessa. In tal caso, è importante sapere le differenze tra i dati che si possono reperire al suo interno.

In una visura catastale sono presenti:

  • Zona censuaria: dato che indica la porzione del territorio comunale omogenea dove è da considerarsi uniforme la redditività dei fabbricati;
  • Indirizzo: l’ubicazione del bene immobiliare, completa di ogni dettaglio, come numero civico, scala, piano ed interno dell’unità;
  • Classe: le unità immobiliari che appartengono alle categorie dei gruppi A, B e C, sono identificate con un grado di produttività di un’unità immobiliare. Con la lettera “U” si specifica un’unità immobiliare che è priva di una ripartizione in classi;
  • Categoria: dato che rappresenta le diverse tipologie di bene immobiliare all’interno di una zona censuaria;
  • Rendita: la rendita catastale viene utilizzata per tutte le unità immobiliari che appartengono alle categorie dei gruppi A, B e C. Questa si calcola moltiplicando la consistenza (altro dato presente all’interno della visura catastale), per la tariffa unitaria del Comune di cui il bene fa parte, considerando anche categoria, classe e zona censuaria. Diversamente, per beni immobili che appartengono alle ai gruppi D e E, la rendita immobiliare si calcola attraverso una stima diretta;
  • Consistenza: questo dato è la superficie dell’immobile; rappresenta infatti la dimensione effettiva dell’unità immobiliare, ed è espressa in metri quadri (per le abitazioni e gli uffici appartenenti alla categoria A);
  • Foglio: rappresenta la porzione di territori comunale inserita nelle mappe cartografiche e nei piani regolatori del Comune;
  • Particella: la particella mappale o catastale – chiamata anche numero di mappa – è presente all’interno del foglio, e può comprendere una porzione di terreno, un fabbricato (con l’annessa area di pertinenza). La particella, che è una dato sempre obbligatorio, viene espressa sotto forma di numero.
  • Denominatore: non sempre presente in tutti gli immobili, è una dato che si può trovare nelle visure catastali di unità immobiliari che appartengono a catasti fondiari, nelle province di Gorizia e Trieste o in alcune porzioni di territorio di Belluno e Udine.
  • Subalterno: il subalterno, all’interno dei Catasti fabbricati, identifica il bene immobile presente all’interno della particella, ance la singola unità immobiliare. Poiché l’unità immobiliare è il più piccolo elemento inventariabile a livello funzionale e reddituale, qualora sia presente un fabbricato, ogni unità immobiliare è specificata dal subalterno. Nel caso in cui un edificio presenti una sola unità immobiliare, potrebbe non essere presente il subalterno all’interno della visura catastale. Nel caso del Catasto terreni, il subalterno si riferisce solitamente agli edifici rurali.



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