Sanatoria edilizia, basta un’opera non conforme per respingere tutta la domanda

Quando si parla di abusi edilizi, molti proprietari pensano che sia possibile regolarizzare almeno le opere conformi, lasciando da parte quelle che presentano maggiori criticità. In realtà, la normativa segue una strada diversa e una recente pronuncia del Consiglio di Stato lo conferma in modo molto chiaro.

Con la sentenza n. 5144 del 26 giugno 2026, i giudici hanno ribadito un principio destinato ad avere conseguenze pratiche per cittadini, professionisti e imprese: se una domanda di sanatoria riguarda un intervento edilizio unitario, la presenza anche di una sola opera non sanabile può determinare il rigetto dell’intera istanza.

Ma cosa significa, in concreto, questo principio? E quali verifiche è opportuno effettuare prima di presentare una richiesta di accertamento di conformità?

Il caso: una domanda di sanatoria respinta per un’unica opera non conforme

La vicenda nasce dalla richiesta di sanatoria presentata dal proprietario di un immobile destinato ad attività produttiva, nella quale erano state inserite diverse opere realizzate senza il necessario titolo edilizio. L’istanza era stata presentata ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia, che disciplina il cosiddetto accertamento di conformità, cioè la procedura che consente di regolarizzare un abuso edilizio quando l’intervento risulta conforme sia alla normativa urbanistica vigente al momento della sua realizzazione sia a quella in vigore al momento della domanda.

Si tratta del principio della doppia conformità, requisito indispensabile per ottenere la sanatoria.

Nel caso esaminato, però, il Comune aveva respinto la richiesta ritenendo che una delle opere non rispettasse le distanze previste dalla fascia di rispetto stradale. Dopo il rigetto in primo grado, la controversia è arrivata davanti al Consiglio di Stato che, con la sentenza n. 5144/2026, ha confermato la legittimità del diniego, cogliendo l’occasione per ribadire un principio già consolidato nella giurisprudenza amministrativa.

Perché non è possibile ottenere una sanatoria solo per una parte degli abusi

Il punto centrale della decisione riguarda proprio il funzionamento dell’accertamento di conformità previsto dall’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001. Secondo il Consiglio di Stato, quando la domanda di sanatoria riguarda un intervento edilizio che costituisce un insieme unitario, non è possibile chiedere che venga regolarizzata soltanto una parte delle opere, lasciando irregolari quelle che non rispettano la normativa urbanistica.

In altre parole, la richiesta deve essere valutata nel suo complesso. Se anche una sola delle opere comprese nell’istanza non possiede i requisiti richiesti dalla legge, l’Amministrazione non può concedere una sanatoria limitata alle sole parti conformi, ma deve respingere l’intera domanda.

Si tratta di un principio che la giurisprudenza amministrativa ha già affermato in più occasioni e che la sentenza n. 5144/2026 ribadisce con particolare chiarezza. L’obiettivo è evitare che l’accertamento di conformità venga utilizzato per “spezzettare” un abuso edilizio unitario, ottenendo una regolarizzazione solo parziale. La normativa, invece, richiede che l’intervento sia conforme nella sua interezza, senza la possibilità di rilasciare sanatorie condizionate o limitate ad alcune opere.

La doppia conformità resta il requisito fondamentale

Uno degli aspetti più interessanti della sentenza riguarda il concetto di doppia conformità, che rappresenta il presupposto essenziale per ottenere una sanatoria ordinaria. L’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001 stabilisce infatti che un’opera abusiva può essere regolarizzata solo se risulta conforme sia alle norme urbanistiche ed edilizie in vigore quando è stata realizzata, sia a quelle esistenti al momento della presentazione della domanda.

Nel caso esaminato dal Consiglio di Stato, questo requisito è venuto meno per una delle opere comprese nella richiesta di sanatoria. Si trattava di una tettoia realizzata a una distanza dalla strada inferiore a quella prevista dagli strumenti urbanistici comunali. Proprio questa violazione è stata sufficiente per escludere la possibilità di ottenere l’accertamento di conformità.

I giudici hanno inoltre respinto la tesi secondo cui le disposizioni del Codice della Strada avrebbero automaticamente superato le previsioni contenute nel piano urbanistico comunale. La sentenza ricorda infatti che gli strumenti urbanistici approvati dal Comune possono prevedere specifiche fasce di rispetto e particolari limitazioni all’edificazione, nell’ambito del potere di pianificazione riconosciuto agli enti locali. Di conseguenza, il mancato rispetto di tali prescrizioni impediva di dimostrare la doppia conformità richiesta dalla legge, rendendo inevitabile il rigetto dell’intera domanda di sanatoria.