Cambio di destinazione d’uso abusivo: perché il Decreto Salva Casa non ha evitato la demolizione

Quando si parla di abusi edilizi, una delle convinzioni più diffuse è che il trascorrere degli anni possa mettere al riparo da un ordine di demolizione. C’è chi ritiene che una vecchia domanda di sanatoria mai definita sia sufficiente a bloccare qualsiasi provvedimento del Comune e chi, invece, pensa che le novità introdotte dal Decreto Salva Casa abbiano reso più semplice regolarizzare qualsiasi intervento realizzato senza autorizzazione.

Una recente sentenza del Consiglio di Stato, però, chiarisce che la realtà è ben diversa. I giudici hanno affrontato il caso di un immobile trasformato da fabbricato destinato ad attività agricola ad abitazione senza il necessario titolo edilizio, confermando alcuni principi destinati ad avere effetti anche su molte altre situazioni analoghe.

Ma dopo quanti anni un Comune può ancora ordinare la demolizione? Una vecchia richiesta di sanatoria è sufficiente a evitare le sanzioni? E le nuove regole introdotte dal Decreto Salva Casa possono davvero risolvere ogni abuso edilizio?

Da capannone agricolo ad abitazione senza il necessario titolo edilizio

La vicenda esaminata dal Consiglio di Stato riguarda la trasformazione di una porzione di un fabbricato situato in un’area con destinazione agricola. In origine l’immobile era destinato a supportare l’attività agricola, ma nel tempo è stato convertito in una vera e propria abitazione, con la realizzazione di diversi locali e un conseguente cambio della destinazione d’uso.

A seguito di un sopralluogo, il Comune ha accertato che gli interventi erano stati eseguiti senza il necessario titolo abilitativo previsto dal D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia). Per questo motivo è stata emessa un’ordinanza di demolizione, successivamente contestata dal proprietario davanti ai giudici amministrativi.

Con la sentenza n. 4738 del 12 giugno 2026, il Consiglio di Stato ha confermato la legittimità dell’operato dell’amministrazione, ribadendo un principio ormai consolidato: quando un immobile viene trasformato con opere edilizie che comportano un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, non è sufficiente il semplice trascorrere del tempo per evitare le conseguenze previste dalla normativa edilizia.

Al contrario, in presenza di un intervento eseguito senza i necessari permessi, il Comune è tenuto ad applicare le misure previste dalla legge.

Perché il cambio di destinazione d’uso può portare alla demolizione

Uno degli aspetti più importanti evidenziati dal Consiglio di Stato riguarda proprio il cambio di destinazione d’uso. Non tutti i cambiamenti hanno lo stesso peso dal punto di vista urbanistico: trasformare un immobile destinato ad attività agricola in una normale abitazione significa infatti modificare la funzione per cui quel fabbricato era stato autorizzato.

Il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001) considera questo tipo di intervento particolarmente rilevante, soprattutto quando il passaggio avviene tra categorie funzionali differenti e comporta anche la realizzazione di opere edilizie. In situazioni come questa è necessario ottenere il titolo edilizio richiesto dalla normativa prima di eseguire i lavori.

Nel caso esaminato dai giudici, il fabbricato ha perso la propria funzione originaria per diventare un’abitazione vera e propria. Una trasformazione di questo tipo incide anche sull’assetto urbanistico del territorio, perché modifica il carico urbanistico dell’area e l’utilizzo previsto dagli strumenti di pianificazione comunale.

Proprio per questo motivo il Consiglio di Stato ha ritenuto corretta la decisione del Comune di ordinare il ripristino dello stato dei luoghi, ribadendo che un cambio di destinazione d’uso effettuato senza il necessario titolo edilizio non può essere considerato una semplice irregolarità formale, ma rappresenta un abuso che la normativa edilizia impone di sanzionare.

Il tempo non basta a evitare la demolizione: il principio ribadito dal Consiglio di Stato

Uno dei punti più interessanti della sentenza riguarda una convinzione ancora molto diffusa: quella secondo cui un abuso edilizio, se non viene contestato per molti anni, finisca per diventare “intoccabile”. Il Consiglio di Stato ha ribadito che non è così.

Secondo i giudici, quando viene accertata la realizzazione di un intervento edilizio abusivo, l’ordinanza di demolizione costituisce un atto vincolato. In altre parole, il Comune non ha un margine di discrezionalità: una volta verificata la presenza dell’abuso, è tenuto ad applicare le conseguenze previste dal D.P.R. n. 380/2001, in particolare dall’articolo 31, che disciplina gli interventi eseguiti in assenza del permesso di costruire.

Questo significa che il semplice trascorrere degli anni non è sufficiente a far venir meno il potere dell’amministrazione di intervenire. Nemmeno il fatto che il proprietario abbia confidato nella mancata contestazione dell’abuso può impedire l’adozione dell’ordine di demolizione.

La sentenza conferma quindi un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza amministrativa: gli abusi edilizi non si “prescrivono” con il passare del tempo e il Comune non deve dimostrare uno specifico interesse pubblico ulteriore rispetto a quello già previsto dalla legge. L’obiettivo della normativa è infatti quello di ripristinare la legalità urbanistica e garantire il rispetto delle regole che disciplinano l’utilizzo del territorio, indipendentemente da quanto tempo sia trascorso dalla realizzazione delle opere.

Perché il decreto salva casa non ha cambiato l’esito della vicenda

Tra le argomentazioni portate davanti ai giudici c’era anche il richiamo alle novità introdotte dal Decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024, convertito dalla Legge n. 105/2024), che ha modificato diversi articoli del D.P.R. n. 380/2001 con l’obiettivo di semplificare alcune procedure edilizie e rendere più agevole la regolarizzazione di determinate difformità.

Il Consiglio di Stato, tuttavia, ha chiarito che queste novità non potevano incidere sul caso esaminato. La trasformazione contestata, infatti, riguardava un cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse, da immobile agricolo ad abitazione, realizzato senza il necessario titolo edilizio.

Si tratta di una situazione che continua ad avere una rilevanza urbanistica e che, proprio per questo motivo, non può essere automaticamente sanata dalle disposizioni introdotte dal Decreto Salva Casa.

La sentenza rappresenta quindi un chiarimento importante anche per chi sta cercando di comprendere la reale portata della riforma. Le nuove norme hanno certamente introdotto strumenti utili per risolvere alcune irregolarità edilizie, ma non eliminano l’obbligo di rispettare le regole urbanistiche né consentono di regolarizzare automaticamente qualsiasi intervento realizzato senza autorizzazione.

In altre parole, il Decreto Salva Casa non può essere interpretato come un condono generalizzato. Ogni situazione deve essere valutata singolarmente, verificando la tipologia dell’intervento, la disciplina urbanistica applicabile e la presenza dei requisiti previsti dalla normativa vigente. È proprio questo uno dei messaggi più significativi che emerge dalla decisione del Consiglio di Stato.