Impianto geotermico domestico: come funziona, costi e permessi

Un impianto geotermico domestico utilizza la temperatura relativamente stabile del sottosuolo per riscaldare la casa in inverno, raffrescarla in estate e, se previsto dal progetto, produrre acqua calda sanitaria. Non genera calore bruciando combustibile: lo trasferisce dal terreno all’edificio attraverso una pompa di calore elettrica.

La tecnologia può offrire consumi contenuti e prestazioni regolari anche nelle giornate più fredde, ma richiede un investimento iniziale importante, un sottosuolo adatto e un dimensionamento professionale. La convenienza non dipende soltanto dai metri quadrati dell’abitazione: contano dispersioni, terminali di emissione, spazio disponibile, caratteristiche geologiche e costo delle perforazioni.

Dal 16 aprile 2026 è inoltre in vigore una nuova disciplina nazionale per le sonde geotermiche a circuito chiuso. Il D.M. 2 aprile 2026 ha sostituito il decreto del 30 settembre 2022 e ha aggiornato soglie, procedure e prescrizioni tecniche. Per questo un preventivo corretto deve comprendere non solo macchina e sonde, ma anche progettazione, verifiche sul terreno, pratica amministrativa e collaudo.

Che cos’è un impianto geotermico domestico

Nel linguaggio comune “geotermico” può indicare realtà molto diverse. Le centrali geotermoelettriche sfruttano risorse ad alta temperatura per produrre elettricità; un impianto domestico a bassa entalpia, invece, scambia calore con gli strati superficiali del terreno e lo rende utilizzabile mediante una pompa di calore.

Il sistema è composto da quattro parti principali: lo scambiatore interrato, chiamato sonda o campo geotermico; il circuito contenente il fluido termovettore; la pompa di calore; l’impianto interno che distribuisce riscaldamento o raffrescamento. Possono aggiungersi accumulo tecnico, bollitore per l’acqua sanitaria, pompe di circolazione, sistemi di regolazione e un eventuale impianto fotovoltaico.

Le sonde non “creano” energia e una pompa geotermica non funziona senza elettricità. Il vantaggio nasce dal fatto che il terreno è una sorgente termica più stabile dell’aria esterna: la macchina lavora con differenze di temperatura generalmente meno penalizzanti e può mantenere una buona efficienza stagionale.

Come funziona, passo dopo passo

Durante l’inverno il fluido che circola nelle sonde assorbe energia termica dal terreno. Nella pompa di calore questa energia viene trasferita al refrigerante, che evapora a bassa temperatura. Il compressore, alimentato elettricamente, aumenta pressione e temperatura del refrigerante; nel condensatore il calore passa quindi all’acqua dell’impianto di riscaldamento. Dopo la valvola di espansione il ciclo ricomincia.

In estate il funzionamento può essere invertito: il calore sottratto all’edificio viene ceduto al sottosuolo. Alcuni impianti consentono anche il free cooling o raffrescamento passivo, nel quale si utilizza direttamente la temperatura del terreno con un impiego ridotto del compressore. È una soluzione efficiente, ma deve essere prevista nel progetto e abbinata a terminali e controllo dell’umidità adeguati.

Per produrre acqua calda sanitaria occorre un bollitore compatibile e una regolazione capace di gestire temperature più elevate rispetto a quelle del pavimento radiante. In certi impianti viene utilizzata una resistenza elettrica di integrazione: se interviene troppo spesso, però, il consumo reale può aumentare sensibilmente.

Sonde verticali, orizzontali e impianti a circuito aperto

Sonde geotermiche verticali a circuito chiuso

Una o più perforazioni ospitano tubazioni, normalmente in materiale plastico, nelle quali circola un fluido che scambia solo calore con il terreno. Non vengono prelevate acque di falda. Le sonde verticali occupano poco spazio in superficie e risentono meno delle variazioni climatiche, ma richiedono perforazioni specialistiche e hanno costi iniziali più elevati.

La profondità non si sceglie con una regola fissa. Dipende dal fabbisogno dell’edificio, dalla conducibilità del terreno, dalla potenza scambiabile per metro e dall’interazione tra le sonde. Per impianti più grandi il campo deve essere studiato anche per evitare un progressivo raffreddamento o riscaldamento del sottosuolo negli anni.

Collettori orizzontali a circuito chiuso

Le tubazioni vengono posate in scavi poco profondi e distribuite su una superficie estesa. La realizzazione può costare meno della perforazione verticale quando il terreno è libero, accessibile e facilmente scavabile. In compenso serve una superficie spesso pari a più volte l’impronta dell’edificio, che non dovrebbe essere successivamente coperta o interessata da opere incompatibili.

La resa è più influenzata da pioggia, irraggiamento, umidità e temperatura superficiale. Non basta quindi moltiplicare i metri quadrati della casa per un coefficiente standard: devono essere valutati clima, stratigrafia, profondità, passo delle tubazioni e destinazione futura del giardino.

Sonde integrate nelle fondazioni

Nei nuovi edifici è possibile integrare circuiti di scambio in pali o altre strutture di fondazione, se progettazione strutturale, geotecnica e impiantistica vengono coordinate fin dall’inizio. È una soluzione diversa dall’aggiungere semplicemente tubi a una fondazione già definita e richiede competenze multidisciplinari.

Circuito aperto con acqua di falda

Nel circuito aperto si preleva acqua sotterranea, se ne utilizza il contenuto termico e la si reimmette o scarica secondo le autorizzazioni applicabili. Può avere ottime prestazioni, ma comporta analisi idrogeologiche, qualità dell’acqua, rischio di incrostazioni, gestione dei pozzi e un regime autorizzativo più complesso.

Il D.M. 2 aprile 2026 trattato in questa guida disciplina le sonde a circuito chiuso che non prelevano né immettono fluidi nel sottosuolo. Per un sistema aperto bisogna verificare la normativa regionale sulle acque, le concessioni e le autorizzazioni ambientali con l’amministrazione competente.

Scorri orizzontalmente la tabella su smartphone per confrontare le soluzioni.

Come si dimensiona un impianto geotermico

Il punto di partenza è il carico termico di progetto dell’edificio, non la sola superficie. Un’abitazione di 150 m² ben isolata può richiedere una potenza molto inferiore rispetto a una casa della stessa dimensione con pareti disperdenti, serramenti vecchi e infiltrazioni d’aria.

Il tecnico calcola il fabbisogno invernale ed estivo, valuta le ore di funzionamento, la temperatura di mandata richiesta e la produzione di acqua sanitaria. Successivamente dimensiona pompa di calore e campo geotermico in base alla risposta del sottosuolo. Sovradimensionare la macchina può causare cicli brevi e costi inutili; sottodimensionare sonde o collettori può peggiorare le prestazioni e alterare nel tempo la temperatura del terreno.

Un indicatore utile è lo SCOP, cioè il coefficiente di prestazione stagionale. In forma semplificata:

Consumo elettrico annuo ≈ fabbisogno termico annuo ÷ SCOP

La legenda è la seguente:

• consumo elettrico annuo: energia assorbita indicativamente dalla pompa di calore, espressa in kWh elettrici;
• fabbisogno termico annuo: calore richiesto dall’edificio per il servizio considerato, espresso in kWh termici;
• SCOP: rapporto stagionale tra calore utile prodotto ed elettricità assorbita nelle condizioni di prova e uso previste.

Esempio: con un fabbisogno di 12.000 kWh termici e uno SCOP effettivo pari a 4,5, la stima semplificata è 12.000 ÷ 4,5 = 2.667 kWh elettrici. Vanno poi considerati circolatori, resistenze, acqua sanitaria, raffrescamento e differenze tra condizioni di laboratorio e funzionamento reale.

Per gli impianti a circuito chiuso con potenza superiore a 50 kW e inferiore a 500 kW, il D.M. 2 aprile 2026 richiede la determinazione dei parametri termici del sottosuolo mediante TRT, Thermal Response Test, oppure attraverso un’adeguata campagna di indagini. Fino a 50 kW il progetto può utilizzare, in alternativa al TRT, dati di letteratura o stratigrafie già disponibili dell’area o di siti adiacenti.

Edificio esistente, nuova costruzione e terminali interni

La geotermia dà il meglio in edifici con dispersioni contenute e terminali a bassa temperatura, come pannelli radianti o ventilconvettori correttamente dimensionati. Ciò non significa che sia sempre necessario rifare il pavimento: radiatori ampi possono funzionare con una pompa di calore progettata per temperature compatibili, ma l’efficienza diminuisce all’aumentare della temperatura di mandata.

Prima di decidere bisogna verificare la potenza realmente richiesta nei giorni più freddi e la resa dei terminali alla nuova temperatura. Installare una macchina geotermica efficiente lasciando un involucro molto disperdente o radiatori insufficienti può produrre un impianto costoso che ricorre spesso alle integrazioni elettriche.

In una nuova costruzione è più semplice coordinare scavi, fondazioni, locale tecnico e distribuzione. Il titolo edilizio dell’edificio deve però comprendere le opere e le volumetrie necessarie. In una casa esistente l’intervento rimane possibile, purché siano accessibili terreno e sottosuolo e sia pianificato il passaggio delle tubazioni fino alla centrale termica.

Quanto costa un impianto geotermico nel 2026

Per una casa unifamiliare di dimensioni medie, un ordine di grandezza realistico è spesso compreso tra 15.000 e 30.000 euro. Con sonde verticali, perforazioni difficili, potenze elevate o opere accessorie importanti, il costo può collocarsi tra 20.000 e 35.000 euro e superare 40.000 euro nei casi complessi. Sono intervalli orientativi, IVA inclusa o esclusa a seconda del preventivo: non sostituiscono il computo del progetto.

La pompa di calore e la centrale tecnica possono incidere per circa 8.000-18.000 euro. Sonde, perforazioni, collettori e ripristini possono aggiungere da alcune migliaia a oltre 15.000 euro. Vanno poi considerati progettazione, relazione geologica, eventuale TRT, pratica amministrativa, collegamenti idraulici ed elettrici, accumuli e collaudo.

Il prezzo al metro di perforazione è un riferimento incompleto: cambia con diametro, profondità, litologia, accessibilità della macchina perforatrice, gestione dei materiali di risulta, presenza di falda, cementazione e distanza del cantiere. Un preventivo espresso soltanto in euro al metro, senza indicare cosa comprende, non consente un confronto affidabile.

Spesso sono esclusi il rifacimento dell’impianto radiante, l’adeguamento dei radiatori, il fotovoltaico, le opere murarie interne, l’aumento di potenza del contatore e la sistemazione definitiva del giardino. Per confrontare due offerte occorre quindi uniformare il perimetro delle forniture.

Consumi, risparmio e tempo di ritorno

Il risparmio non può essere espresso con una percentuale valida per ogni casa. Dipende dal combustibile sostituito, dal costo dell’elettricità, dallo SCOP reale, dalla zona climatica, dalla qualità dell’involucro e dall’eventuale produzione fotovoltaica autoconsumata.

Rispetto a una pompa di calore aria-acqua, la geotermica richiede un investimento maggiore ma può offrire efficienza più stabile con temperature esterne rigide, assenza di unità esterna e minore necessità di sbrinamento. In un clima mite, su un edificio con fabbisogno ridotto, il maggior costo delle sonde potrebbe invece richiedere molto tempo per essere recuperato.

Un calcolo economico serio confronta almeno investimento netto dopo incentivi, consumi annui stimati, manutenzione, vita utile dei componenti e costi evitati. Le sonde interrate possono durare molti decenni se progettate e posate correttamente; pompa di calore, circolatori e sistemi elettronici avranno invece una vita tecnica più breve e dovranno essere sostituiti nel ciclo di utilizzo dell’edificio.

Permessi per le sonde geotermiche: le regole dal 16 aprile 2026

Il nuovo D.M. 2 aprile 2026 riguarda le piccole utilizzazioni locali che scambiano esclusivamente energia termica con il terreno mediante sonde a circuito chiuso, senza prelievo o immissione di fluidi nel sottosuolo. Per gli edifici esistenti, attività libera e PAS sono ammesse se l’intervento non modifica la destinazione d’uso, non interessa parti strutturali, non aumenta le unità immobiliari e non incrementa i parametri urbanistici.

Scorri orizzontalmente la tabella su smartphone per leggere condizioni e adempimenti.

“Attività libera” non significa assenza di progettazione o documenti. Il modello deve essere trasmesso e l’impianto deve essere registrato secondo le procedure regionali. Le Regioni e le Province autonome hanno 180 giorni dall’entrata in vigore del decreto per istituire o adeguare i registri telematici e definire i controlli a campione.

Le sonde verticali devono rispettare una distanza dal confine dei terreni non disponibili valutata e asseverata dal progettista e comunque non inferiore a 4 metri. Per quelle orizzontali la distanza è pari alla profondità dello scavo, salvo la legittima disponibilità del terreno del terzo interessato.

Il decreto nazionale non elimina vincoli paesaggistici, archeologici, idrogeologici, aree di tutela delle acque, prescrizioni regionali o autorizzazioni relative a opere differenti dalle sonde. Prima dei lavori il professionista deve controllare cartografie, strumenti urbanistici e disciplina locale. Il circuito aperto resta fuori da questa procedura semplificata.

Le installazioni devono essere eseguite da soggetti specializzati nella perforazione e nello scavo, con personale qualificato secondo le norme ambientali e di sicurezza. Il decreto richiama la UNI 11517:2013 per la qualificazione delle imprese che realizzano scambiatori geotermici.

Progettazione e installazione: il percorso corretto

La prima fase è una diagnosi dell’edificio: consumi, dispersioni, impianto esistente, terminali e necessità di acqua sanitaria o raffrescamento. Segue lo studio del sito, che comprende spazio per il cantiere, accesso della perforatrice, sottoservizi, vincoli, distanze e dati geologici.

Il progettista dimensiona quindi potenza della pompa, accumuli, sonde e circuiti. Per una perforazione verticale devono essere definiti metodo di perforazione, materiali, riempimento del foro, prova di tenuta e gestione delle falde eventualmente attraversate. Il D.M. 2026 richiede materiali compatibili con le norme tecniche e un fluido a basso impatto ambientale, con preferenza per acqua potabile eventualmente addizionata con glicole propilenico alimentare o prodotto equivalente.

Dopo la posa si eseguono prove di pressione, lavaggio, riempimento, bilanciamento e collaudo. Le informazioni di progetto e fine lavori devono confluire nel registro previsto. Al proprietario vanno consegnati almeno progetto, schede tecniche, dichiarazioni di conformità, verbali di prova, pratica amministrativa, manuali e documenti necessari per l’incentivo scelto.

Incentivi 2026: Ecobonus, Bonus Ristrutturazioni e Conto Termico 3.0

Ecobonus

La sostituzione integrale o parziale di un impianto di climatizzazione invernale esistente con una pompa di calore ad alta efficienza o con un impianto geotermico a bassa entalpia può accedere all’Ecobonus, se sono rispettati i requisiti tecnici e documentali. La detrazione massima prevista per questa tipologia è 30.000 euro.

Per le spese sostenute nel 2026 l’aliquota è del 50% quando il proprietario o titolare di un diritto reale interviene sull’unità adibita ad abitazione principale; negli altri casi è del 36%. La detrazione è ripartita in dieci quote annuali e richiede, tra gli altri adempimenti, pagamento tracciabile e comunicazione ENEA entro il termine applicabile.

Bonus Ristrutturazioni

Quando l’intervento rientra nel recupero edilizio e nel risparmio energetico previsto dall’articolo 16-bis del TUIR, il Bonus Ristrutturazioni può costituire un’alternativa. Nel 2026 il limite di spesa resta 96.000 euro per unità immobiliare; l’aliquota è del 50% per l’abitazione principale alle condizioni previste dalla legge e del 36% negli altri casi.

La corretta qualificazione delle spese deve essere definita prima dei pagamenti. Perforazioni, opere accessorie, impianto interno e prestazioni professionali sono agevolabili solo quando risultano inerenti all’intervento ammesso e adeguatamente documentate.

Conto Termico 3.0

Il Conto Termico 3.0, disciplinato dal D.M. 7 agosto 2025, incentiva la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con pompe di calore, comprese le tipologie geotermiche salamoia-acqua e salamoia-aria che rispettano i requisiti. Non è una detrazione fiscale: il contributo viene riconosciuto dal GSE e si calcola in funzione di potenza, prestazione della macchina, zona climatica e coefficienti previsti, entro i massimali.

Non è corretto promettere automaticamente un rimborso fisso del 65%. Prima di firmare il contratto bisogna simulare l’incentivo con il modello esatto della pompa e verificare edificio, impianto sostituito, spese ammissibili e documentazione. Per l’accesso diretto la domanda va normalmente presentata entro 90 giorni dalla conclusione dell’intervento.

Ecobonus, Bonus Ristrutturazioni e Conto Termico non si sommano liberamente sulla stessa spesa. La scelta va fatta confrontando beneficio effettivo, capienza fiscale, tempi di recupero, requisiti e possibilità di accesso del soggetto. Nei lavori complessi può essere utile separare correttamente le voci, senza duplicare l’agevolazione.

Manutenzione e durata

Il circuito interrato chiuso non richiede la manutenzione tipica di una caldaia, ma l’impianto non è privo di controlli. Vanno verificati pressione e qualità del fluido, tenuta, filtri, portate, circolatori, regolazione, accumuli e prestazioni della pompa di calore. Eventuali anomalie prolungate possono compromettere comfort e consumi.

Le sonde correttamente realizzate hanno una vita attesa molto lunga, spesso superiore a cinquant’anni. Compressore, pompe ed elettronica seguono invece il normale ciclo di vita delle apparecchiature meccaniche. Per questo il piano economico dovrebbe prevedere almeno una sostituzione della macchina durante la vita del campo geotermico.

Vantaggi e svantaggi reali

I principali vantaggi sono prestazioni stabili, possibilità di riscaldare e raffrescare con un unico sistema, assenza di combustione nell’edificio, nessuna unità esterna rumorosa e lunga durata dello scambiatore interrato. L’abbinamento con fotovoltaico può ridurre l’energia acquistata dalla rete, soprattutto se consumi e produzione vengono gestiti in modo coordinato.

Gli svantaggi sono il costo iniziale, la necessità di indagini e progettazione, l’accessibilità del cantiere, il rischio geologico e l’impossibilità di correggere facilmente una sonda sottodimensionata dopo il ripristino del terreno. Un impianto mal progettato può essere meno conveniente di una buona pompa di calore aria-acqua.

Quando conviene davvero

La geotermia è particolarmente interessante quando l’edificio ha un fabbisogno termico significativo e continuativo, si trova in una zona con inverni rigidi, dispone di terminali a bassa temperatura e il sito permette di realizzare le sonde a costi ragionevoli. Può diventare molto competitiva per condomìni, strutture ricettive o immobili con domanda simultanea di caldo, freddo e acqua sanitaria.

Può convenire meno in una piccola casa molto efficiente situata in clima mite, se il terreno è difficile da perforare o se il giardino non è accessibile. In tali casi la differenza di consumo rispetto a una pompa di calore aria-acqua potrebbe non compensare l’investimento aggiuntivo.

La decisione corretta nasce quindi dal confronto tra almeno due progetti equivalenti, non tra il prezzo di una sola macchina: geotermia, pompa aria-acqua ed eventuale riqualificazione dell’involucro devono essere valutate con gli stessi fabbisogni e gli stessi servizi.

Cosa deve contenere un preventivo

Un’offerta completa dovrebbe indicare il fabbisogno utilizzato per il dimensionamento, potenza e modello della pompa, SCOP alle condizioni pertinenti, numero e lunghezza delle sonde, metodo di perforazione, fluido termovettore, accumuli, componenti idraulici, opere elettriche, sistema di regolazione e terminali compresi.

Devono inoltre essere esplicitati relazione geologica, TRT o indagini utilizzate, progettazione, pratica SUER o PAS, registrazione regionale, prove di tenuta, collaudo, ripristini, smaltimenti, IVA, garanzie e documentazione per l’incentivo. Le esclusioni hanno lo stesso peso del prezzo totale.

Domande frequenti sull’impianto geotermico

Serve sempre una perforazione profonda?

No. Se è disponibile una superficie di terreno sufficiente si possono utilizzare collettori orizzontali. La scelta dipende da spazio, caratteristiche del terreno, fabbisogno e costi, non soltanto dalla preferenza del proprietario.

Si può installare in una casa esistente?

Sì. Occorrono accesso al terreno o al punto di perforazione, spazio per il locale tecnico e possibilità di collegare le sonde all’impianto interno. Vanno inoltre controllati terminali, potenza elettrica e autorizzazioni.

È obbligatorio il riscaldamento a pavimento?

No, ma i terminali a bassa temperatura favoriscono l’efficienza. I radiatori possono essere mantenuti se una verifica dimostra che erogano la potenza necessaria alla temperatura di mandata compatibile con la pompa scelta.

Un impianto geotermico è sempre in edilizia libera?

No. Il D.M. 2026 prevede l’attività libera soltanto entro precise soglie di potenza e profondità e con gli adempimenti telematici richiesti. Per impianti più grandi si applica la PAS o il diverso regime individuato dalla normativa. Restano inoltre validi vincoli e prescrizioni territoriali.

Le sonde possono contaminare la falda?

Un circuito chiuso correttamente realizzato non preleva acqua e deve utilizzare materiali e fluidi a basso impatto ambientale. Progetto, cementazione, prove e qualificazione dell’impresa servono proprio a evitare collegamenti indesiderati tra falde, perdite e alterazioni del sottosuolo.

Geotermia e fotovoltaico rendono la casa autonoma?

Non automaticamente. Il fotovoltaico produce soprattutto nelle ore diurne e in estate, mentre il fabbisogno di riscaldamento è maggiore in inverno. Autoconsumo, rete, eventuale accumulo e profilo dei consumi devono essere simulati. La pompa geotermica continua ad avere bisogno di energia elettrica.

Una scelta da progettare, non un prodotto da acquistare

Un impianto geotermico può offrire comfort elevato e consumi prevedibili per molti anni, ma il risultato dipende più dal progetto complessivo che dal marchio della pompa. Sottosuolo, sonde, macchina, terminali e regolazione devono funzionare come un unico sistema.

Prima di accettare un preventivo è quindi opportuno far calcolare il fabbisogno, verificare le condizioni del terreno, definire il regime amministrativo introdotto nel 2026 e confrontare gli incentivi realmente accessibili. Solo dopo questi passaggi è possibile stabilire se la geotermia sia la soluzione migliore per quell’edificio.