Il contratto preliminare di compravendita, spesso chiamato compromesso, non trasferisce ancora la proprietà dell’immobile: obbliga però venditore e acquirente a stipulare il contratto definitivo alle condizioni concordate. Per questo deve essere scritto con attenzione e, una volta sottoscritto, deve essere registrato. Oggi la richiesta può essere inviata online con il modello RAP dell’Agenzia delle Entrate, senza installare programmi.

La procedura telematica non rende meno importante il contenuto dell’accordo. Prima di firmare vanno verificati almeno identità e poteri delle parti, provenienza, dati catastali, situazione urbanistica, ipoteche e altri gravami, prezzo, natura delle somme versate, termine del rogito ed eventuali condizioni sospensive. La registrazione è un adempimento fiscale; non certifica che l’immobile sia regolare e non produce la protezione verso i terzi propria della trascrizione nei Registri immobiliari.

Quando deve essere registrato il preliminare

Il servizio RAP dell’Agenzia delle Entrate indica che la registrazione del contratto preliminare deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula. Il termine vale anche se il rogito è previsto a breve e anche se nel contratto è inserita una condizione sospensiva. Se il preliminare è stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata, agli adempimenti provvede il notaio.

Il dato dei 30 giorni è importante perché in rete sono ancora reperibili guide che riportano il precedente termine di 20 giorni. Per una richiesta presentata oggi occorre fare riferimento alla disciplina e alla procedura correnti. Se il termine è già scaduto, non conviene omettere l’adempimento: RAP dispone della funzione “Verifica tardività”, che propone sanzioni e interessi in base alle date inserite. Nei casi non lineari è prudente far controllare il calcolo da un commercialista, notaio o altro professionista abilitato.

Anche una proposta d’acquisto accettata può assumere valore di preliminare quando contiene gli elementi essenziali della vendita e crea l’obbligo reciproco di stipulare il definitivo. Il nome attribuito al documento non è decisivo: conta ciò che le parti hanno realmente pattuito. Il Consiglio Nazionale del Notariato ricorda infatti che la proposta accettata si converte in contratto preliminare. Prima di considerarla una semplice prenotazione, quindi, bisogna leggerne clausole, accettazione e comunicazione dell’accettazione.

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Chi può usare il modello RAP

Il modello Registrazione Atti Privati può essere trasmesso direttamente da chi sottoscrive la richiesta oppure tramite un intermediario abilitato. Le istruzioni ufficiali comprendono tra i possibili richiedenti una delle parti del contratto e il mediatore che ha favorito la conclusione dell’affare. Una società agisce attraverso il proprio incaricato o rappresentante; un contribuente può anche affidare l’invio a un professionista abilitato.

L’accesso avviene dall’area riservata dell’Agenzia delle Entrate. In pratica il contribuente entra con una delle identità digitali ammesse, apre il servizio “Registrazione atti privati (RAP)” e sceglie “Contratto preliminare di compravendita”. La disponibilità della procedura non elimina l’alternativa dell’ufficio territoriale né le modalità proprie degli atti notarili.

Documenti e dati da preparare

Preparare i dati prima di iniziare riduce errori e bozze incomplete. Il richiedente deve conservare l’originale firmato, la richiesta e le ricevute, e consegnare alle parti le ricevute che attestano la registrazione e l’esito del pagamento.

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Elemento Che cosa serve Errore da evitare
Contratto Copia dell’atto sottoscritto da tutte le parti, con testo dattiloscritto o elettronico leggibile dalle procedure automatiche Inviare un manoscritto poco leggibile o una copia priva di firme
Identità Documenti di riconoscimento in corso di validità delle parti firmatarie Allegare documenti scaduti o dimenticare una parte
Immobile Dati catastali da visura recente: Comune e codice catastale, catasto terreni o urbano, foglio, particella e subalterno quando presenti Confondere indirizzo e identificativi catastali o usare dati non aggiornati
Accordo economico Prezzo, caparra confirmatoria, eventuale acconto, caparra penitenziale e indicazione dell’assoggettamento a IVA Chiamare “caparra” una somma che il contratto qualifica come acconto, o viceversa
Allegati Planimetrie, inventari, ricevute e altri documenti che fanno parte integrante dell’accordo Non conteggiarli ai fini del bollo perché non caricati separatamente
Pagamento Codice fiscale e IBAN del richiedente o dell’intermediario che trasmette Usare un conto non intestato al soggetto indicato o senza fondi sufficienti

Atto, allegati e documenti d’identità devono formare un unico file in formato TIF/TIFF oppure PDF/A-1a o PDF/A-1b. Il testo dell’accordo deve restare leggibile con strumenti automatici. Nell’area riservata è disponibile un servizio per validare ed eventualmente convertire il file prima dell’invio.

Gli allegati che costituiscono parte integrante del contratto possono essere soggetti a bollo anche quando non vengono trasmessi materialmente all’Agenzia. Nella compilazione occorre quindi indicare correttamente fogli ed esemplari di scritture, ricevute, quietanze, mappe, planimetrie e disegni.

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Registrazione online passo per passo

  1. Accedi al servizio RAP. Dall’area riservata dell’Agenzia scegli una nuova richiesta e la tipologia “contratto preliminare di compravendita”.
  2. Indica chi presenta la richiesta. Specifica se agisci per te stesso, come parte o mediatore, oppure per un altro soggetto in qualità di rappresentante o intermediario.
  3. Compila i dati generali. Scegli l’ufficio territoriale, inserisci la data dell’atto, il numero di fogli e copie, gli allegati e le eventuali casistiche particolari.
  4. Inserisci le parti. I promittenti venditori sono indicati come danti causa; i promissari acquirenti come aventi causa. Per ciascuno servono dati anagrafici e codice fiscale.
  5. Descrivi contratto e immobile. Riporta prezzo, natura e importo delle somme, eventuale IVA, condizione sospensiva e clausola penale; poi compila gli identificativi catastali.
  6. Carica il file unico. Allega contratto firmato, documenti che ne fanno parte e documenti d’identità nel formato ammesso, quindi attendi la validazione.
  7. Controlla imposte e tardività. Il sistema calcola le somme e, se necessario, propone sanzioni e interessi. Verifica i dati prima di accettarli.
  8. Inserisci IBAN e invia. Conferma la richiesta e l’addebito. Conserva tutte le ricevute, non soltanto il primo messaggio di trasmissione.

Dopo l’invio viene rilasciata subito una conferma di trasmissione. Segue una ricevuta con l’esito dell’elaborazione: se non ci sono errori, riporta gli estremi della registrazione; altrimenti spiega perché la richiesta non è stata registrata. Un’ulteriore ricevuta comunica l’esito dell’addebito. Una pratica “inviata” non va quindi considerata conclusa finché non sono stati controllati sia l’esito della registrazione sia quello del pagamento.

Quanto costa registrare il preliminare nel 2026

La base è l’imposta di registro fissa di 200 euro, alla quale si aggiunge l’imposta di bollo. Per una scrittura privata il bollo è normalmente pari a 16 euro ogni quattro facciate e comunque ogni 100 righe; atti pubblici e scritture private autenticate seguono la misura specifica prevista per quella forma. Allegati e copie possono incidere sul totale.

Quando il preliminare prevede il versamento di somme, è essenziale applicare la regola corrente. L’articolo 2 del decreto legislativo 18 settembre 2024, n. 139 ha modificato la nota all’articolo 10 della Tariffa del Testo unico dell’imposta di registro. Per caparre confirmatorie e acconti di prezzo non soggetti a IVA si applica lo 0,5%, oppure la minore imposta applicabile al definitivo. L’imposta proporzionale pagata viene imputata a quella principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.

La modifica ha effetto, secondo l’articolo 9 dello stesso decreto, dal 1° gennaio 2025 per le scritture private autenticate o presentate alla registrazione da tale data. Il vecchio 3% sugli acconti non soggetti a IVA, ancora riportato in alcune pagine non aggiornate, non è quindi il riferimento per un preliminare presentato oggi.

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Voce Trattamento ordinario corrente Nota pratica
Imposta fissa 200 euro Dovuta per la registrazione del preliminare, indipendentemente dal prezzo pattuito
Caparra confirmatoria 0,5% della somma, nei limiti dell’eventuale minore imposta del definitivo Deve essere qualificata chiaramente nel contratto
Acconto non soggetto a IVA 0,5% della somma, nei limiti dell’eventuale minore imposta del definitivo Aliquota vigente per gli atti cui si applica la riforma dal 2025
Acconto soggetto a IVA Regime IVA dell’operazione e imposta di registro secondo il principio di alternatività È opportuno verificare fattura e corretta qualificazione con il professionista
Bollo Di regola 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe per la scrittura privata Considerare anche copie e allegati imponibili
Ritardo Sanzioni e interessi determinati in base alla regolarizzazione RAP propone un calcolo, che può essere controllato prima dell’invio

Primo esempio: preliminare tra privati con prezzo di 220.000 euro, caparra confirmatoria di 20.000 euro e nessun acconto. L’imposta proporzionale sulla caparra è 100 euro; si aggiungono l’imposta fissa di 200 euro e il bollo calcolato su atto e allegati. Il totale non si può determinare dal solo prezzo perché dipende anche da pagine, righe, copie e documenti allegati.

Secondo esempio: preliminare presentato nel 2026 con acconto di 20.000 euro non soggetto a IVA. Con la regola introdotta dal 2025 l’imposta proporzionale è 100 euro, non 600 euro come sarebbe risultato applicando il vecchio 3%. Anche qui restano l’imposta fissa e il bollo. Nei rapporti con impresa costruttrice, invece, la distinzione tra caparra e acconto soggetto a IVA incide su fatturazione e tassazione e non va lasciata a descrizioni ambigue.

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Caparra, acconto e condizione sospensiva

La caparra confirmatoria svolge una funzione di garanzia: in caso di inadempimento consente, alle condizioni dell’articolo 1385 del Codice civile, il recesso con ritenzione della caparra o richiesta del doppio, ferma la possibilità di scegliere gli altri rimedi previsti. L’acconto è invece un’anticipazione del prezzo. La caparra penitenziale è il corrispettivo del diritto di recesso pattuito. Usare termini intercambiabili genera problemi fiscali e contrattuali.

Una condizione sospensiva, per esempio legata all’ottenimento del mutuo entro una data precisa, può sospendere l’efficacia dell’accordo secondo quanto scritto dalle parti. Non sospende però automaticamente la registrazione. Le istruzioni RAP precisano inoltre che, se il contratto contiene caparra o acconto, l’imposta collegata è dovuta al momento della registrazione anche in presenza della condizione. Quando la condizione si avvera, l’evento va comunicato entro 30 giorni all’ufficio presso cui l’atto è stato registrato con il modello previsto.

Registrazione e trascrizione non sono la stessa cosa

La registrazione attribuisce data certa e assolve l’obbligo fiscale, ma non “prenota” l’immobile nei confronti dei terzi. La trascrizione del preliminare nei Registri immobiliari ha invece una funzione di pubblicità e protezione: richiede l’intervento del notaio e un preliminare in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata. L’articolo 2645-bis del Codice civile disciplina l’effetto prenotativo rispetto alla successiva trascrizione del definitivo.

Registrazione Trascrizione
Adempimento fiscale obbligatorio Tutela civilistica nei Registri immobiliari
Può essere richiesta online con RAP nei casi ammessi Richiede atto pubblico o scrittura privata autenticata e l’intervento del notaio
Non impedisce che atti o gravami successivi pregiudichino l’acquirente Rende opponibile ai terzi l’effetto prenotativo nei limiti di legge
Non verifica regolarità urbanistica, catastale o libertà da ipoteche È accompagnata dal controllo notarile proprio della forma scelta, ma non sostituisce le verifiche tecniche sull’immobile

La trascrizione è particolarmente utile quando tra preliminare e rogito trascorre molto tempo, vengono versati importi rilevanti o esistono rischi legati alla situazione patrimoniale del venditore. Il Notariato la descrive come una “prenotazione” dell’acquisto: vendite, ipoteche e altri atti successivi non prevalgono sul futuro acquirente nei limiti temporali previsti dalla legge. Per gli immobili da costruire acquistati da costruttore trovano inoltre applicazione regole speciali su forma notarile, fideiussione e polizza decennale.

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Controlli da fare prima della firma

RAP registra ciò che è stato firmato; non corregge un contratto incompleto. Prima del preliminare è opportuno far verificare il titolo di provenienza, l’identità del proprietario e i suoi poteri, ipoteche, pignoramenti, servitù e domande giudiziali, corrispondenza catastale, titoli edilizi, agibilità quando pertinente, situazione condominiale e vincoli. Un tecnico può ricostruire la legittimità urbanistica; il notaio svolge i controlli giuridici e ipotecari di propria competenza.

Il contratto dovrebbe individuare senza equivoci immobile e pertinenze, prezzo e modalità di pagamento, natura delle somme già versate, data del definitivo, consegna, ripartizione delle spese, documenti da produrre, cancellazione di gravami, regolarizzazioni promesse, eventuale mutuo e conseguenze dell’inadempimento. Se l’acquisto dipende dal finanziamento, la clausola deve indicare con precisione importo minimo, termine, prova del diniego e modalità di restituzione delle somme.

Errori frequenti nella registrazione online

  • attendere il rogito pensando che il preliminare non debba essere registrato;
  • contare 20 giorni sulla base di una vecchia guida invece dei 30 giorni indicati dal servizio corrente;
  • applicare il 3% agli acconti non soggetti a IVA ignorando la riforma efficace dal 2025;
  • confondere caparra e acconto o riportare in RAP importi diversi dal contratto;
  • caricare file illeggibili, non conformi a PDF/A o privi dei documenti d’identità;
  • omettere allegati dal conteggio del bollo;
  • usare un IBAN non coerente con il codice fiscale del richiedente o dell’intermediario;
  • fermarsi alla prima ricevuta senza controllare registrazione e addebito;
  • credere che la registrazione sostituisca visure, verifiche tecniche o trascrizione notarile.

Domande frequenti

Il preliminare va sempre registrato?

Il contratto preliminare è soggetto a registrazione. L’obbligo non dipende dalla durata tra compromesso e rogito né dalla presenza di caparra. Forma dell’atto e soggetto che lo presenta determinano chi cura l’adempimento.

Qual è il termine attuale?

Il servizio RAP dell’Agenzia delle Entrate indica 30 giorni dalla data di stipula. Se il termine è decorso, la pratica può essere regolarizzata con sanzioni e interessi; RAP dispone di un controllo della tardività.

La registrazione online è obbligatoria?

RAP è il canale telematico disponibile per contribuenti, mediatori e intermediari nei casi ammessi. Restano le modalità in ufficio e quelle curate dal notaio per gli atti pubblici o autenticati, secondo la situazione concreta.

Quanto si paga su una caparra di 10.000 euro?

Con l’aliquota dello 0,5% l’imposta proporzionale è 50 euro, nel rispetto del limite dell’eventuale minore imposta applicabile al definitivo. Si aggiungono 200 euro di imposta fissa e il bollo dovuto su atto, copie e allegati.

L’acconto è ancora tassato al 3%?

Non per gli acconti non soggetti a IVA rientranti nella disciplina efficace dal 1° gennaio 2025: la nuova nota alla Tariffa prevede lo 0,5%, o la minore imposta del definitivo. Le pagine che indicano ancora il 3% descrivono la regola precedente.

Che file bisogna allegare?

Un unico file TIF/TIFF o PDF/A-1a/PDF/A-1b contenente contratto firmato, eventuali allegati e documenti d’identità validi delle parti. Il testo deve essere leggibile dalle procedure automatiche.

Registrare il preliminare protegge da una successiva vendita a terzi?

La sola registrazione non offre quella protezione. L’effetto di opponibilità verso i terzi deriva dalla trascrizione del preliminare nei Registri immobiliari, eseguita con l’intervento del notaio e nel rispetto dell’articolo 2645-bis del Codice civile.

Chi conserva gli originali e le ricevute?

Il richiedente deve conservare l’originale sottoscritto, la richiesta e le ricevute telematiche, e deve consegnare alle parti le copie delle ricevute che attestano registrazione ed esito del pagamento.

Il modello e le istruzioni aggiornate, pubblicati dall’Agenzia delle Entrate, restano il riferimento operativo per la compilazione. Quando il contratto contiene più immobili, soggetti societari, clausole atipiche, cessioni, somme soggette a IVA o altri elementi non ordinari, è opportuno far verificare sia il testo sia l’autoliquidazione prima dell’invio.