Piscina sotto il 20%: non basta per considerarla una pertinenza

Una piscina non diventa automaticamente una pertinenza urbanistica solo perché le sue dimensioni restano sotto il 20% dell’edificio principale. Quella soglia individua un caso che deve essere considerato nuova costruzione, ma non crea una presunzione opposta per tutte le opere più piccole.

Lo chiarisce il Consiglio di Stato con la sentenza n. 6322/2026, pubblicata il 5 agosto 2026. I giudici hanno confermato la demolizione di una piscina realizzata senza titolo e hanno ribadito che una vasca interrata incide stabilmente sul suolo, può avere una funzione edilizia autonoma e richiede una valutazione concreta.

La piscina realizzata senza titolo e l’ordine di demolizione

La controversia riguardava una piscina costruita nel giardino di un immobile situato in un Comune dell’area vesuviana. Nel 2020 il Comune aveva ordinato la demolizione dell’opera perché realizzata in assenza del necessario titolo edilizio.

I proprietari avevano impugnato il provvedimento sostenendo che la piscina fosse una semplice pertinenza dell’abitazione, a sua volta regolarmente autorizzata. Secondo la loro tesi, l’opera rispettava il limite richiamato dall’articolo 3, comma 1, lettera e.6), del D.P.R. 380/2001 e non determinava un aumento di volumetria tale da richiedere il permesso di costruire.

Il TAR Campania aveva respinto il ricorso. La decisione è stata quindi portata davanti al Consiglio di Stato, che ha confermato l’esito del primo grado e la natura non pertinenziale della piscina esaminata.

La pertinenza civilistica non decide il titolo edilizio

Il punto centrale della pronuncia è la differenza tra pertinenza civilistica e pertinenza urbanistica. Un bene può essere destinato stabilmente al servizio dell’abitazione secondo il diritto civile, ma conservare un’autonoma rilevanza per l’urbanistica.

La piscina interrata richiede normalmente scavo, impermeabilizzazione, strutture, impianti e una trasformazione durevole del terreno. Per il Consiglio di Stato è quindi una struttura edilizia che, di regola, non può essere qualificata automaticamente come accessorio privo di impatto. La sua funzione e le opere necessarie alla realizzazione possono ricondurla alla nuova costruzione prevista dall’articolo 3 del D.P.R. 380/2001.

Non basta quindi dimostrare che la piscina serve esclusivamente i proprietari della casa. Occorre verificare dimensioni, profondità, modalità costruttive, carattere permanente, opere accessorie, disciplina del piano comunale e vincoli presenti nell’area.

Cosa significa davvero la soglia del 20%

L’articolo 3, comma 1, lettera e.6), comprende tra le nuove costruzioni gli interventi pertinenziali che gli strumenti urbanistici qualificano in questo modo, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico, oppure quelli che comportano un volume superiore al 20% dell’edificio principale.

Da questa disposizione non si può ricavare che ogni opera con volume inferiore alla soglia sia automaticamente una pertinenza. La norma funziona in una sola direzione: oltre il 20%, l’intervento pertinenziale è comunque nuova costruzione; sotto il 20%, resta necessario stabilire se l’opera possieda davvero i requisiti della pertinenza urbanistica.

Va inoltre evitato un errore frequente: il testo nazionale confronta il volume della pertinenza con il volume dell’edificio principale. Non introduce una regola generale basata sulla percentuale della superficie della piscina rispetto ai metri quadrati dell’abitazione.

Le dimensioni ridotte non eliminano la trasformazione del suolo

Nel caso esaminato, nell’atto di appello era indicata una dimensione della piscina pari a 72 metri quadrati. Il Consiglio di Stato l’ha considerata significativa e ha escluso che il solo rapporto inferiore al 20% potesse ribaltare la qualificazione dell’opera.

La dimensione non è però l’unico parametro. Una piscina anche più piccola può determinare una trasformazione urbanistico-edilizia rilevante per profondità dello scavo, volume della vasca, locali tecnici, pavimentazioni, muri di contenimento o modifiche delle quote del terreno. Al contrario, eventuali casi davvero modesti devono essere valutati sulla base delle caratteristiche effettive e delle regole locali, non attraverso un automatismo percentuale.

Perché altri precedenti sulle vasche non cambiavano il risultato

I proprietari richiamavano orientamenti che avevano riconosciuto, in circostanze differenti, una minore rilevanza edilizia a piscine o vasche. La sentenza precisa però che non esiste una regola identica per ogni manufatto contenente acqua.

In particolare, il Consiglio di Stato ha distinto il caso da una decisione del febbraio 2026. In quella vicenda non era stata affermata in generale la natura pertinenziale di una piscina privata: era stata considerata la sostanziale sovrapponibilità tra l’opera contestata e una vasca preesistente già autorizzata.

Il confronto tra sentenze richiede quindi attenzione ai fatti. Una vasca sostitutiva, un piccolo manufatto amovibile e una piscina interrata permanente di dimensioni rilevanti non possono essere equiparati soltanto perché svolgono una funzione ricreativa.

Le altre contestazioni sono state dichiarate generiche

L’appello richiamava anche la disciplina regionale relativa alla zona rossa vesuviana e contestava la sanzione pecuniaria di 20.000 euro. Questi motivi sono stati dichiarati inammissibili perché non si confrontavano in modo puntuale con le ragioni della sentenza di primo grado.

I giudici hanno ricordato che l’appello non può limitarsi a riproporre le censure formulate davanti al TAR. Deve indicare quali passaggi della decisione sarebbero errati e per quali ragioni. Se una sentenza si fonda su più motivazioni autonome, inoltre, lasciare incontestata una ragione sufficiente a sostenere l’esito può rendere inutili le contestazioni sulle altre.

Cosa verificare prima di realizzare una piscina

Prima dei lavori occorre far esaminare da un tecnico lo stato legittimo dell’immobile, la destinazione urbanistica dell’area, le norme tecniche comunali e regionali, le caratteristiche dello scavo e tutte le opere accessorie. Devono essere controllati anche vincoli paesaggistici, idrogeologici, archeologici e le eventuali discipline speciali legate al rischio territoriale.

La verifica non può fermarsi alla formula “meno del 20%”. Se la piscina costituisce nuova costruzione, la realizzazione senza il titolo adeguato espone all’ordine di demolizione e alle ulteriori sanzioni previste. Dimensioni contenute o destinazione al servizio della casa possono entrare nella valutazione, ma non sostituiscono l’esame urbanistico dell’opera concreta.

Fonti

• Consiglio di Stato, Sezione II, sentenza n. 6322/2026;
• D.P.R. 380/2001, articolo 3;
• Regione Campania, legge regionale 21/2003;
• Regione Campania, legge regionale 10/2004.