Aumento dell’altezza in cantiere: quando la SCIA non basta per la variante

Durante la costruzione di più palazzine, alzare un edificio di un piano non è una semplice correzione del progetto. Se la modifica è una variazione essenziale rispetto al permesso di costruire, la SCIA in variante prevista per le modifiche non essenziali non è lo strumento giusto. Cambiare nome al nuovo spazio, chiamandolo per esempio “stenditoio condominiale”, non elimina da solo l’aumento di altezza e l’incidenza urbanistica dell’opera.

È il punto sostanziale della sentenza n. 14685/2026 del TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Bis, pubblicata l’8 settembre 2026. L’esito processuale richiede però una precisazione: il ricorso contro la dichiarazione di inefficacia della SCIA è stato dichiarato improcedibile perché, durante il giudizio, il Comune ha poi rilasciato un permesso in variante e sanatoria per le stesse modifiche.

Il TAR ha esaminato ugualmente la legittimità del precedente intervento comunale ai fini della domanda risarcitoria e l’ha ritenuto corretto.

Tre edifici, una variante negata e lavori già avviati

Il progetto originario prevedeva la demolizione di fabbricati esistenti e la realizzazione di tre palazzine con un permesso di costruire del 2017. Dopo l’avvio del cantiere, l’impresa ha chiesto una variante sostanziale. Il Comune l’ha inizialmente negata, ma nel frattempo le opere erano state eseguite secondo il progetto di variante non ancora assentito.

Una prima SCIA in variante, presentata nel 2019, era stata dichiarata inefficace. Un successivo giudizio aveva annullato il diniego comunale della variante per difetti di istruttoria e motivazione, ma il Consiglio di Stato aveva espressamente escluso che si fosse formato un titolo per silenzio-assenso. Il Comune doveva riesaminare la domanda e decidere con un nuovo provvedimento espresso; l’annullamento del diniego non equivaleva all’approvazione automatica delle opere già realizzate.

Nel 2023 l’impresa ha depositato un’altra SCIA per quelle modifiche. Il Comune l’ha dichiarata inefficace perché lo stato dei luoghi non corrispondeva ai titoli indicati e perché le opere eccedevano la variante non essenziale ammissibile con tale procedura. La decisione è finita davanti al TAR.

Perché il vecchio annullamento non aveva autorizzato l’aumento

La società sosteneva che l’annullamento del diniego di variante avesse legittimato l’intervento. I giudici hanno respinto la lettura: la precedente sentenza aveva imposto al Comune una nuova valutazione, non aveva rilasciato il permesso al posto dell’amministrazione. Fino al provvedimento espresso, la difformità tra lavori realizzati e titoli disponibili restava un dato rilevante per i controlli edilizi.

La differenza pratica è netta. Una SCIA edilizia è una segnalazione del privato, non un titolo comunale capace di assorbire qualunque opera già eseguita. La nostra guida alla SCIA edilizia spiega il funzionamento generale della procedura; questa controversia mostra il limite della SCIA quando si tenta di usarla per modifiche che esigono un diverso titolo e per uno stato di fatto non conforme ai documenti richiamati.

Il rialzo da 16 a 19,2 metri e la verifica per singolo edificio

Nel caso concreto uno dei fabbricati era passato da 16 a 19,2 metri, con l’aggiunta di un piano: un incremento di 3,2 metri, pari al 20% dell’altezza iniziale. L’impresa sosteneva che si dovesse leggere l’intero complesso come un solo edificio, così da ridimensionare il peso delle differenze tra le palazzine.

Il TAR ha invece confermato l’esame dei tre edifici come corpi autonomi, coerente con il permesso originario e con il progetto depositato al Genio civile. Non si può “mediare” il rialzo di una palazzina con l’altezza delle altre per far apparire minore la difformità del singolo fabbricato.

L’articolo 22, comma 2-bis, del DPR 380/2001 riserva la SCIA in variante ai permessi di costruire alle modifiche che non configurano una variazione essenziale, alle condizioni previste dalla norma. L’articolo 32 rinvia alle regioni per individuare tali variazioni. Nel Lazio, l’articolo 17 della legge regionale 15/2008 considera, tra l’altro, determinate soglie di incremento di volume o superficie e modifiche di altezza. I giudici hanno ritenuto superate le soglie rilevanti per l’opera esaminata.

Le soglie regionali non vanno isolate dal loro testo: la disposizione distingue gli edifici fino a quattro piani da quelli più alti e contempla anche la condizione sul numero dei piani. In questo giudizio il rialzo era accompagnato proprio dall’aggiunta di un piano; il TAR ha valutato il progetto e il complesso delle modifiche, non soltanto una percentuale. Per orientarsi nelle diverse categorie, è utile la nostra guida sulle differenze tra variazione essenziale, totale e parziale difformità.

Lo stenditoio condominiale non rende irrilevante il volume

La società sosteneva che il piano aggiunto fosse uno spazio accessorio, destinato a stenditoio condominiale, e non una superficie abitativa. Il TAR ha guardato alla configurazione effettiva: erano state realizzate tamponature all’ultimo piano e il precedente progetto prevedeva nuova volumetria residenziale. Il successivo cambio di etichetta non bastava a trasformare una modifica essenziale in una variante minore.

I giudici hanno considerato anche la sproporzione tra uno stenditoio di oltre 400 metri quadrati e il lavatoio condominiale di 8,5 metri quadrati, collocato al piano interrato. Hanno ritenuto non convincente, nello specifico assetto progettuale, la giustificazione funzionale proposta per quel nuovo piano e per la collocazione in quota di locali tecnici. Il punto non è un divieto generale degli stenditoi: è che la destinazione dichiarata deve essere coerente con forma, dimensioni e uso reale degli spazi.

Perché il ricorso è improcedibile, ma il Comune non ha sbagliato

Dopo la presentazione del ricorso, nel 2024 il Comune ha riesaminato la domanda iniziale e rilasciato un permesso di costruire in variante e sanatoria per le modifiche discusse. Essendo venuto meno l’interesse concreto ad annullare la precedente dichiarazione di inefficacia della SCIA, il TAR ha dichiarato il ricorso improcedibile.

L’impresa ha però insistito perché fosse valutata l’illegittimità dell’atto comunale ai fini del risarcimento. Su questo punto il Tribunale ha ritenuto infondate le censure: quando il Comune intervenne sulla SCIA, il titolo necessario per la variazione essenziale non esisteva e lo stato di fatto non coincideva con i titoli dichiarati. Il permesso successivo non dimostra che la SCIA precedente fosse idonea, né rende illegittima la verifica compiuta sulla base dei titoli allora disponibili.

Per imprese e tecnici il controllo da fare prima di modificare un cantiere è confrontare separatamente ogni edificio e ogni parametro rilevante con il permesso approvato: altezza, numero di piani, volume, superficie e destinazione effettiva. Se la variante è essenziale, occorre il titolo appropriato prima di eseguire le opere; confidare nell’esito di una domanda pendente o depositare una SCIA per opere già difformi espone a provvedimenti di vigilanza e a un contenzioso evitabile.

Fonti ufficiali

• TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Bis, sentenza n. 14685/2026, testo integrale
• DPR 380/2001, articolo 22: SCIA e varianti al permesso di costruire
• Legge regionale Lazio 15/2008, articolo 17: variazioni essenziali, testo coordinato

La pronuncia riguarda i titoli e le opere di uno specifico cantiere romano. Per altre varianti occorre verificare la disciplina statale e regionale applicabile, i titoli effettivi e la data degli interventi.