Superbonus 110%, condominio misto: calcolo unità, limiti spesa, soggetti IRES


Il Superbonus 110%, come sappiamo, è concesso anche in favore del condominio misto, ovvero quel tipo di edificio in cui sono presenti delle unità immobiliari a destinazione residenziale e altre a destinazione non residenziale.

A seconda della tipologia di fabbricato però, esistono condizioni e massimali differenti per poter beneficiare del maxi-incentivo con aliquota al 110%.

E non è finita qui, anche in riferimento ai soggetti beneficiari c’è qualche precisazione da fare. Ad esempio: possono beneficiare del Superbonus 110% anche i soggetti passivi IRES? Se si, come?

Rispondiamo a queste domande analizzando una recente risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate.

Superbonus 110%: condominio misto (unità residenziali e non)

Nella risposta ad interpello n. 660 del 5 ottobre 2021 del Fisco, l’istante è un soggetto che sostiene di essere proprietario di un’unità immobiliare situata all’interno di un edificio condominiale misto.

Tale condominio è costituito in tutto da 9 unità, di cui:

  • 5 unità immobiliari residenziali di proprietà di un trust;
  • 1 unità immobiliare residenziale di proprietà dell’istante;
  • 1 unità non residenziale di proprietà del trust;
  • 2 unità non residenziali appartenenti ad una terza persona fisica.

L’istante dichiara che l’edificio è “complessivamente residenziale”, in quanto più del 50% della superficie del condominio risulta essere appunto a scopo abitativo. Inoltre, afferma che gli immobili non residenziali non sono utilizzati per esercizio di impresa, arte e professione.

Ciò posto, l’istante chiede al Fisco se sia possibile per il condominio in questione beneficiare del Superbonus 110% per:

  1. L’intervento di coibentazione delle superficie opache sulle parti comuni (Trainante);
  2. L’installazione di un impianto fotovoltaico volto a servire l’intero condominio (Trainato).

In particolare, ci si chiede se:

  • Il fatto che il proprietario sia un trust (e quindi un soggetto passivo IRES), possa costituire un ostacolo ai fini dell’accesso al Superbonus 110%;
  • Tutte le 9 unità immobiliari possano, in caso, beneficiare del maxi-incentivo con aliquota al 110%, e in che modo siano da calcolare le unità e i relativi massimali di spesa.

Leggi anche: “Superbonus 110%: massimali di spesa per condomini, chiarimenti

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Condominio residenziale o non residenziale nel complesso: interventi ammessi

In riferimento all’applicazione del Superbonus 110%, vediamo innanzitutto in che modo si calcolano le unità e i massimali di spesa a seconda della tipologia di edificio condominiale.

Il Fisco ricorda nuovamente che esiste appunto una distinzione tra:

  • Condominio residenziale nel suo complesso, quando la superficie delle unità abitative è pari o superiore al 50% della SDL (Superficie Disperdente Lorda);
  • Condominio non residenziale nel suo complesso, quando la superficie delle unità abitative è inferiore al 50% della SDL dell’intero edificio.

Chiariamo che, per quanto riguarda il calcolo della SDL, si deve prendere in considerazione l’edificio nella sua interezza, a prescindere dalla destinazione d’uso delle unità.

Per quanto riguarda gli interventi che si possono eseguire in base alla tipologia di condominio, sappiamo che:

  • Se l’edificio è complessivamente residenziale, allora tutte le unità (residenziali e non residenziali), potranno partecipare al sostenimento delle spese per gli interventi da eseguire sulle parti comuni. Per quanto riguarda gli interventi trainati invece, questi potranno essere eseguiti solo in riferimento alle unità residenziali e alle relative pertinenze (anche non riscaldate);
  • Se l’edificio non è complessivamente residenziale, solo le unità residenziali potranno beneficiare del Superbonus 110%, sia per gli interventi riguardanti le parti comuni, sia per gli interventi trainati nelle singole unità e relative pertinenze (anche non riscaldate).

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Calcolo unità e limiti di spesa: residenziale e non residenziale

In merito al calcolo delle unità per soggetto e dei massimali di spesa, sono doverosi alcuni chiarimenti.

Ricordiamo infatti che ogni persona fisica in condominio che partecipa alle spese sostenute per gli interventi sulle parti comuni, ha la possibilità poi di effettuare interventi trainati su un massimo di 2 unità immobiliari a lui intestate che si trovano all’interno dell’edificio.

Il che vale anche per gli edifici unifamiliari, ovvero per gli edifici appartenenti ad una sola persona fisica o in comproprietà tra più persone fisiche, che sono adibiti all’abitazione di un solo nucleo familiare e che presentano un massimo di 4 unità immobiliari (escluse le pertinenze).

In ogni caso, anche se l’edificio presenta 4 unità, i lavori di efficientamento energetico potranno interessare un massimo di 2 unità per persona fisica. In tale calcolo, le pertinenze potranno essere interessate dagli interventi, ma non saranno considerate nel calcolo delle unità di proprietà del soggetto.

Leggi anche: “Ecobonus 110%: le pertinenze non si contano

Riguardo invece ai massimali di spesa, che per i condomini si moltiplicano per le unità presenti, saranno da considerare le unità per le quali si accede al Superbonus, pertinenze incluse. Quindi:

  • Se il condominio è per almeno il 50% residenziale, allora per i massimali di spesa relativi agli interventi sulle parti comuni, si conteranno tutte le unità (residenziali e non), incluse le pertinenze.
  • Se il condominio ha un’incidenza di abitazioni residenziali inferiore al 50%, allora per il calcolo dei limiti di spesa riferibili alle parti comuni, si conteranno solo le unità immobiliari residenziali e le relative pertinenze.
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Soggetti Passivi IRES: escluse singole unità, anche residenziali

Con specifico riferimento ai soggetti passivi IRES però, la situazione è differente.

Questi infatti, se possiedono delle unità immobiliari ubicate in condominio, potranno accedere al Superbonus 110% solo in riferimento agli interventi da svolgere sulle parti comuni.

I soggetti passivi IRES sono invece sempre esclusi dalla possibilità di portare in detrazione le spese effettuate per interventi trainati sulle singole unità immobiliari. Ciò anche nel caso in cui queste siano a destinazione residenziale.

Tali unità saranno comunque da contare ai fini del calcolo della SDL complessiva e anche ai fini del calcolo dei massimali per gli interventi trainanti e trainati sulle parti comuni.

Coibentazione su parti comuni: sì per tutte le unità, i massimali

Tornando al caso che stiamo analizzando oggi quindi, il condominio è composto da 9 unità miste, ed è residenziale per più del 50% della SDL.

Si dispone che l’edificio potrà beneficiare del Superbonus 110% per gli interventi di efficientamento energetico.

Per l’intervento trainante di installazione del cappotto termico che si intende eseguire nell’edificio, tutte le unità potranno partecipare al sostenimento delle spese e beneficiare dell’incentivo, sia quelle residenziali che quelle non residenziali.

Ricordiamo che i massimali di spesa concessi per la coibentazione sono pari a:

  • 50.000 euro, per gli edifici unifamiliari e per le unità funzionalmente indipendenti;
  • 40.000 euro, per i condomini composti da 2 a 8 unità immobiliari. L’importo va moltiplicato per ogni unità presente in condominio;
  • 30.000 euro, se il condominio è composto da più di 8 unità immobiliari. In questo caso, si dovrà considerare la cifra di 40.000 euro per le prime 8 unità, e di 30.000 euro per tutte le altre che eccedono.

Il condominio di cui parliamo, essendo composto da 9 unità, rientra nel terzo caso. Dunque, per conoscere il massimale relativo all’intervento di coibentazione si dovrà compiere il seguente calcolo:

(40.000 x 8) + (30.000 x 1) = 350.000 euro

Il risultato è appunto il tetto di spesa massima concesso per l’installazione del cappotto termico sulle parti comuni, intervento al quale tutti i proprietari potranno partecipare (anche il trust, che è soggetto passivo IRES).

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Concesso anche fotovoltaico, se è sulle parti comuni

In riferimento all’installazione dell’impianto fotovoltaico che serva l’intero condominio, ricordiamo che si tratta di un intervento trainato, e dunque legato al principale.

Tuttavia l’intervento, anche se è trainato, è destinato sempre alle parti comuni, e non alle singole unità immobiliari.

Il che significa che, anche in questo caso, tutte le unità potranno concorrere al calcolo di spesa massimo ai fini dell’accesso al Superbonus 110%.

Per l’intervento di installazione del fotovoltaico, il massimale di spesa è unico per tutte le tipologie di edifici, ed è pari a 48.000 euro. In ogni caso però, non si accetterà una spesa superiore a 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto.

Ricordiamo anche che per gli impianti fotovoltaici installati a servizio dei condomini, dove la potenza dell’impianto sarà decisamente più potente, si potrà portare in detrazione una spesa riferibile a massimo 20 kW di potenza nominale.

Leggi anche: “Superbonus 110% e impianto fotovoltaico: tutto quello che c’è da sapere

Il che significa che, anche nel caso in cui l’impianto sia più potente di 20 kW, il condominio in questione potrà usufruire del Superbonus 110% per l’installazione del fotovoltaico considerando una spesa massima pari a:

2400 euro x 20 kW di potenza massima = 48.000 euro.

In conclusione, il tetto di spesa massima relativo all’intervento di coibentazione e all’installazione del fotovoltaico, sarà complessivamente pari a 398.000 euro (350.000 + 48.000).

Leggi anche: “Superbonus 110%: i massimali di spesa per tutti gli interventi



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