Costo di produzione delle abitazioni: come si calcola?

Il costo di produzione di un immobile ricomprende tutte le spese necessarie per la sua costruzione. In sostanza, tiene conto dei costi sostenuti in riferimento all’intero ciclo costruttivo che porta alla realizzazione di un prodotto edilizio, dal progetto alle rifiniture.

Il costo di produzione può risultare necessario, ad esempio, per determinare la sanzione da applicare in caso di abuso edilizio parziale che non può essere demolito, oppure per calcolare il corretto canone di locazione quando si concede una casa in affitto (approfondisci).

Costo di produzione: come si calcola?

Il costo di produzione degli immobili residenziali viene determinato in base a quanto disposto dalla Legge n. 392 del 27 luglio 1978.

Qui si stabilisce in particolare che, per calcolare il canone di affitto di un’abitazione, si deve moltiplicare la superficie convenzionale dell’unità per il suo costo unitario di produzione.

La superficie convenzionale viene determinata sommando la superficie dell’unità con i diversi valori riportati all’art. 13.

Il costo di produzione invece si calcola moltiplicando il costo base dell’immobile per i coefficienti correttivi, che vengono applicati in maniera differente a seconda delle sue caratteristiche tipologiche, demografiche, territoriali, di altezza, di degrado e di conservazione.

Coefficienti correttivi: categorie catastali e numero di abitanti

In riferimento alla tipologia delle abitazioni, per conoscere i coefficienti correttivi da applicare al costo base si considereranno le diverse categorie catastali di appartenenza.

Il valore da moltiplicare sarà:

• 2,00, per le abitazioni in categoria A/1 (Abitazioni di tipo signorile);
• 1,25, per la categoria catastale A/2 (Abitazioni di tipo civile);
• 1,05, per la categoria A/3 (Abitazioni di tipo economico);
• 0,80, per la categoria A/4 (Abitazioni di tipo popolare);
• 0,50, per la categoria A/5 (Abitazioni di tipo ultrapopolare);
• 0,70, per la categoria A/6 (Abitazioni di tipo rurale);
• 1,40, per la categoria A/7 (Villini);
• 0,80, per la categoria A/11 (Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi).

Per gli immobili non accatastati, gli uffici tecnici erariali dovranno tener conto delle unità analoghe censite nella stessa zona.

Il coefficiente correttivo da applicare a seconda della classe demografica, invece, è il seguente:

• 1,20, per gli immobili ubicati in comuni con più di 400.000 abitanti;
• 1,10, se il comune conta più di 250.000 e fino a 400.000 abitanti;
• 1,05, se il comune ha una popolazione di più di 100.000 e fino a 250.000 abitanti;
• 0,95, se il comune ha più di 50.000 e fino a 100.000 abitanti;
• 0,90, se il comune conta più di 10.000 e fino a 50.000 abitanti;
• 0,80, per i comuni con una popolazione massima di 10.000 abitanti.

Coefficienti correttivi: zona comunale e altezza del piano

Per calcolare il costo unitario di produzione di un immobile, il terzo dei coefficienti correttivi da applicare al suo costo base sarà determinato a seconda della zona di ubicazione territoriale dell’unità, rispetto alla ripartizione stabilita nel piano comune.

In particolare:

1. I comuni con più di 20.000 abitanti, sono tenuti a ripartire il territorio comunale in 5 zone, alle quali si applicheranno i seguenti coefficienti:

• • 0,85, per le unità ubicate in zona agricola;
  • 1,00, per le unità in zona edificata periferica;
  • 1,20, nella zona edificata compresa fra quella periferica e il centro storico;
  • 1,20, per le unità ubicate in aree di particolare pregio situate nella zona edificata periferica oppure nella zona agricola;
  • 1,30, per gli immobili dei centri storici.

2. Per i comuni che contano fino ai 20.000 abitanti, i valori da applicare saranno invece:

• • 0,85, per le zone agricole;
  • 1,00, per i centri edificati;
  • 1,10, per i centri storici.

La quarta caratteristica che viene presa in considerazione riguarda invece il livello di piano in cui si trova l’unità immobiliare, e si applica esclusivamente agli edifici che sono costituiti da almeno 3 piani fuori terra.

I coefficienti correttivi saranno i seguenti:

• 0,80, per le abitazioni che si trovano nel seminterrato;
• 0,90, per quelle che si trovano al pianterreno;
• 1,00, per quelle dei piani intermedi e dell’ultimo piano (0,95 dal quarto piano in su, se non c’è l’ascensore);
• 1,20, per le abitazioni che si trovano negli attici (1,10 se non c’è l’ascensore).

Costo di produzione: i coefficienti per stati di degrado e conservazione

Le ultime due caratteristiche di cui si deve tener conto per determinare i coefficienti correttivi da applicare al costo base per conoscere il costo di produzione di un immobile sono:

1. La vetustà, ovvero lo stato di degrado (applicabile solo a partire dal sesto anno successivo a quello di costruzione), per cui sono previsti i seguenti coefficienti:

• • 1,00%, dal sesto anno successivo a quello di costruzione e per i successivi quindici anni;
  • 0,50%, per gli ulteriori trenta anni successivi.

2. Lo stato di conservazione e di manutenzione dell’immobile (si considerano in particolare: pavimenti, pareti, soffitti, infissi, impianti, e – per gli edifici che hanno parti in comune – anche accessi, scale, ascensori, facciate, coperture e tutte le altre parti comuni). I coefficienti da applicare sono:

• • 1,00, se lo stato è normale;
  • 0,80, se lo stato è mediocre (ovvero se sono in stato scadente almeno 3 degli elementi citati sopra, di cui almeno 2 non devono essere parti in comune);
  • 0,60, se lo stato è scadente (ovvero se sono in stato scadente almeno 4 degli elementi, di cui almeno 3 non sono in comune ma esclusive dell’unità). Lo stato dell’abitazione si considera comunque sempre scadente se manca l’impianto elettrico o quello idrico, o anche se se l’unità non dispone di un bagno privato.