Prezzari: la base del computo metrico estimativo

La problematica relativa all’esatta definizione dei costi di costruzione, in edilizia, si pone all’attenzione di diversi settori, che siano produttivi, commerciali o scientifici: per questo esistono i prezzari per le opere edili ed impiantistiche.

In ambito statistico, ad esempio, conoscere l’esatta entità dei costi necessari per l’edificazione delle opere consente di valutare, con buona approssimazione, la variazione dei prezzi nell’edilizia.

• La stima dei costi delle opere edili
• Il Computo Metrico Estimativo
• Computo metrico e computo metrico estimativo – le differenze
• Il prezzario per l’edilizia: la base del computo metrico estimativo
• I contenuti del prezzario
• La normativa di riferimento
• Conclusioni

Nel settore della Pubblica Amministrazione è determinante avere contezza delle single voci di costo per definire la congruità economica dell’opera a farsi, nel corso di attuazione degli interventi di edilizia sovvenzionata o di esecuzione di opere pubbliche.

In campo assicurativo la nozione di costo funge da indispensabile supporto alle attività peritali; nel settore immobiliare è necessario per determinare il rendimento di eventuali investimenti e la convenienza di determinate transazioni.

Nell’ambito più circoscritto dell’edilizia residenziale privata, la necessità di fare riferimento a costi univocamente determinati consente a tutti i vari attori della procedura di progettazione e costruzione di un’abitazione di verificare l’entità, la fattibilità e la convenienza della procedura stessa.

La stima dei costi delle opere edili

La previsione dell’entità dei costi di costruzione assume la determinante funzione di fornire una ipotesi attendibile del costo complessivo di esecuzione di un’opera edile, operando un calcolo dettagliato che abbia alla propria base un progetto sufficientemente particolareggiato.

La stima del costo di costruzione viene generalmente svolta secondo due diverse modalità:

• il procedimento comparativo tra opere analoghe, da utilizzarsi solo per opere cosiddette “ordinarie”, quindi di modesta complessità e largamente diffuse;
• il Computo metrico estimativo, da utilizzarsi per opere non agevolmente comparabili e, obbligatoriamente, in caso di partecipazione a gare d’appalto presso Amministrazioni Pubbliche.

Nel primo caso il raffronto, tra più beni di cui è noto il costo, viene effettuato applicando una media ponderata, o aritmetica, dei dati relativi ai costi di cui si dispone.

Nel secondo caso, colui che effettua la stima ha difficoltà a reperire dati sul mercato immobiliare, trattandosi di opere che esulano dalla ordinarietà dell’edilizia residenziale. È il caso di un’opera di ingegneria civile complessa come un ponte o un viadotto, dove necessariamente occorre eseguire un computo, cioè un calcolo dettagliato di quantità di materiali e relative voci di costo unitario.

Il Computo Metrico Estimativo

Il “Computo metrico estimativo” è un elaborato che consente di definire, con elevata precisione, il costo di esecuzione e di manutenzione di qualsiasi tipologia di opera edile. Come anticipato, si tratta di un documento obbligatorio in materia di lavori pubblici e deve essere sempre allegato al progetto, sia definitivo che esecutivo.

Nonostante non sia obbligatorio nei rapporti tra privati, il Computo metrico, alla stregua del Capitolato Speciale d’Appalto, è sempre più utilizzato anche al di fuori del settore degli appalti pubblici, in quanto strumento di valenza contrattuale chiaro e pertinente, ideale per evitare eventuali controversie tra committente e ditta esecutrice delle opere.

Il computo metrico è realizzato dal progettista delle opere ed è strumento indispensabile sia al committente, che può pianificare gli investimenti finanziari necessari e valutare correttamente le offerte che pervengono dalle ditte interpellate per il preventivo, sia all’impresa edile deputata all’esecuzione dei lavori.

Quest’ultima, infatti, avrà una base dettagliata sulla quale produrre l’offerta e potrà agevolmente quantificare i fabbisogni del cantiere.

Computo metrico e computo metrico estimativo – le differenze

Esiste una sostanziale differenza tra il semplice computo metrico ed il computo metrico estimativo, sebbene nel linguaggio corrente i due elaborati siano spesso accomunati. Il primo riporta esclusivamente i quantitativi necessari per le diverse lavorazioni mentre il secondo rapporta i quantitativi di cui sopra ai costi unitari, consentendo una valutazione economica delle lavorazioni.

Nel computo metrico estimativo il progettista ha l’onere di eseguire la classificazione delle lavorazioni previste da progetto in categorie omogenee, eseguirne la misurazione e, quindi, rapportandole al costo unitario, tradurle in voci di costo.

Quest’ultima fase può essere svolta facendo ricorso allo strumento essenziale del prezzario regionale delle opere edili.

Il prezzario per l’edilizia: la base del computo metrico estimativo

Il prezzario sostanzialmente consiste in un catalogo riportante le voci relative a tutte le prestazioni ed i procedimenti che concorrono alla realizzazione di un’opera edile. L’elenco di voci, ordinato e sistematico, non è lo stesso per tutto il territorio italiano, bensì presenta carattere regionale poiché ogni singolo costo può essere influenzato da condizioni al contorno strettamente legate alla localizzazione geografica della realizzanda opera edile.

In ogni caso il prezzario contempla non solo le voci delle parti che materialmente compongono il fabbricato, come le fondamenta, i solai, i pilastri, le diverse tipologie di murature, ma anche tutto l’insieme delle operazioni che consentono la messa in opera delle attività del cantiere, dal trasporto del materiale ai movimenti terra, dai costi della manodopera al noleggio di attrezzature e macchinari.

Obiettivo principe del prezzario è quello di garantire la coerenza dei prezzi ai valori di mercato e, conseguentemente, di fornire un indispensabile strumento di supporto alle stazioni appaltanti come agli operatori economici, per la determinazione degli importi da porre a base delle gare d’appalto come per la corretta redazione del Capitolato Speciale d’Appalto.

I contenuti del prezzario

Il prezzario contiene i costi delle forniture e delle opere compiute, espresse in Euro, accanto al valore relativo all’incidenza della manodopera espressa in percentuale sul prezzo riportato nell’elenco. Tutti gli importi si riferiscono a lavorazioni e a materiali con livelli di qualità media, nonchè a prodotti di semplice reperimento sul mercato, al fine di salvaguardare il sistema della libera concorrenza.

Le voci sono raggruppate in grandi categorie dove trovano spazio opere dalle caratteristiche similari come, ad esempio, i movimenti terra e le opere provvisionali, le strutture di fondazione, le strutture di elevazione portanti, quelle di completamento e quelle di finitura, gli impianti e le attrezzature fisse, gli arredi e la sicurezza.

Generalmente le categorie vengono riportate in elenco nella stessa sequenza secondo la quale le relative lavorazioni sono poste in opera.

I costi unitari pubblicati si riferiscono a tutte le operazioni ed ai relativi oneri necessari a fornire l’opera finita, ipotizzando l’utilizzo di materiali dotati di regolare certificazione di qualità e delle necessarie attestazioni di conformità previste dalla legge di settore, nonché gli oneri per la sicurezza, necessari per assicurare l’esecuzione delle opere nella dovuta assenza di rischi.

I prezzi contenuti nel prezzario, inoltre, in base a quanto stabilito dall’articolo 32 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 207/2010, comprendono una percentuale che varia tra il 13 ed il 17% per le cosiddette spese generali e una seconda aliquota percentuale del 10% per gli utili di impresa da riconoscere alla ditta esecutrice.

Tutti i prezzi sono comunque indicati al netto dell’IVA, l’imposta sul valore aggiunto.

Chiaramente i singoli prezzi devono essere considerati “medi”, poiché derivanti da un’analisi che non tiene conto di gradi di difficoltà particolarmente elevati, legati a realtà territoriali specifiche, bensì a valori normali e statisticamente ricorrenti.

Per determinare i singoli prezzi, che ricordiamo essere validi esclusivamente in ambito regionale, è stata considerata l’incidenza di quegli elementi che concorrono alla formazione del prezzo finale, come i trasporti, il nolo di particolari attrezzature e mezzi meccanici, la manodopera ed i materiali impiegati.

Nella redazione del prezzario, inoltre, si fa riferimento a vincoli ambientali e presupposti operativi di media entità, che siano valevoli per l’intera regione geografica di riferimento. Chiaramente, determinate condizioni eccezionali dovranno essere valutate una per una dal progettista ed estrinsecate mediante l’introduzione di coefficienti correttivi oppure tramite la creazione di nuovi prezzi.

In questo caso i nuovi prezzi andranno determinati in maniera analitica, secondo un procedimento che tenga conto di tutte le variabili che intervengono nella variazione dell’importo stesso. La diretta responsabilità del progettista nella procedura di definizione analitica dei nuovi prezzi è sancita dal citato articolo 32 del Regolamento ex Decreto del Presidente della Repubblica n. 207 del 05.10.2010.

La normativa di riferimento

Nel 2016, precisamente il 18 aprile, è entrato in vigore il nuovo Codice degli Appalti, il Decreto Legislativo n. 50, il quale ha provveduto ad adeguare la normativa nazionale alle direttive europee in materia di appalti pubblici.

L’articolo 23 del citato Decreto Legislativo prevede che, per i contatti pubblici di lavori, il costo dei vari prodotti, delle lavorazioni e delle forniture debba essere determinato in base ai prezzari regionali, da aggiornarsi ogni anno.

Sulla scorta di tale indicazione, ogni Regione italiana provvede, annualmente, ad approvare il prezzario delle opere edili avendo cura di tenere nella dovuta considerazione quelle caratteristiche geografiche che costituiscono elementi di eccezionalità in grado di interferire sui costi di costruzione delle opere edili.

La medesima fonte normativa, al comma 16 dell’articolo 23, stabilisce, altresì, che il prezzario debba cessare la propria validità al 31 dicembre di ogni anno, sebbene ne consenta l’utilizzo fino al 30 giugno dell’anno successivo per i progetti approvati entro tale termine e quindi posti a base di gara.

Il Decreto statuisce, altresì, che il costo del lavoro per i contratti di lavori, forniture e servizi, debba essere annualmente determinato dal Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali mediante tabelle apposite, scaturenti dagli accordi conseguiti ai tavoli della contrattazione tra le organizzazioni sindacali più rappresentative e i delegati delle organizzazioni dei datori di lavoro.
L’Osservatorio Regionale per gli Appalti e le Concessioni, invece, ha la competenza di elaborare ed applicare il necessario aggiornamento dei prezzi riportati sul prezzario regionale che, ricordiamolo, si applicano obbligatoriamente in materia di appalti pubblici.

Facendo seguito alle disposizioni di cui al D.lgs. n. 50 del 2016, ogni Regione italiana, annualmente, approva il prezzario regionale dei lavori edili corredato dalle relative analisi dei prezzi. Qualora i prezzi unitari non presentino variazioni sostanziali, è data facoltà, alle varie Giunte Regionali, di convalidare le edizioni del prezzario relative agli anni precedenti.

Conclusioni

Emerge con forza, da questo breve excursus, l’importanza del prezzario per l’edilizia nella definizione dei costi di costruzione che, ribadiamo, non torna utile solo al committente dell’opera, che pure ne usufruisce per un calcolo preciso delle spese che dovrà sostenere.

Il prezzario regionale per le opere edili, infatti, costituisce un elaborato indispensabile nella progettazione architettonica della cui utilità usufruisce l’intero sistema di apparati coinvolti, a vario titolo, nella realizzazione delle opere medesime, dall’impresa esecutrice alla stazione appaltante, dall’agente immobiliare all’economista.