Quando un vicino segnala in modo circostanziato più interventi edilizi, la risposta del Comune non può limitarsi a una parte dei lavori e lasciare senza riscontro il resto della contestazione. Un controllo su due pratiche per opere interne non esaurisce necessariamente la verifica di terrazze, piscine e trasformazioni esterne.

È quanto emerge dalla sentenza del TAR Lazio, Sezione II bis, n. 16561 del 21 ottobre 2026. Il Tribunale ha accolto il ricorso contro l’inerzia di Roma Capitale e ordinato un riscontro esplicito e completo entro 60 giorni dalla comunicazione amministrativa della decisione.

La segnalazione riguardava più opere esterne

Una proprietaria confinante aveva chiesto al Comune di verificare diversi lavori eseguiti su un edificio adibito ad attività alberghiera, in un contesto sottoposto a tutela paesaggistica.

L’esposto riguardava una terrazza pavimentata con piscina, un solarium e una zona relax, oltre a una tettoia semichiusa, un locale bagno con lavatoio e la trasformazione di finestre in portefinestre. Secondo la ricorrente, i titoli richiamati dall’amministrazione non erano sufficienti per legittimare il complesso degli interventi.

La proprietaria aveva anche chiesto documenti e sollevato il tema degli assensi necessari per i vincoli presenti sull’area. Non si trattava dunque di una semplice protesta generica contro il vicino, ma di una richiesta di controllo riferita a opere e profili specifici.

Il Comune aveva risposto soltanto sulle CILA interne

Durante il giudizio Roma Capitale aveva depositato una nota con cui dichiarava di avere controllato due CILA senza riscontrare le irregolarità lamentate. La società proprietaria dell’edificio sosteneva che quella risposta avesse fatto cessare l’inerzia e che il ricorso non avesse più ragione di proseguire.

Il TAR non ha condiviso questa conclusione. Il riscontro municipale si concentrava sugli interventi interni, mentre l’esposto chiedeva una presa di posizione sulla legittimità complessiva dei lavori, compresa la piscina e la presenza degli assensi richiesti dai vincoli.

La stessa nota comunale rinviava ad altre verifiche sull’epoca di ultimazione, sugli eventuali ulteriori vincoli e sulle pratiche pregresse. Per il giudice, l’obbligo di rispondere era stato adempiuto soltanto in parte.

Un esposto documentato richiede una conclusione espressa

La sentenza collega l’obbligo di provvedere alla posizione qualificata del proprietario confinante e al contenuto circostanziato della segnalazione. In queste condizioni, il Comune deve attivare il controllo e concluderlo con una determinazione esplicita.

L’esito non deve essere necessariamente sanzionatorio: può anche essere una motivata archiviazione. Ciò che non basta è lasciare irrisolte parti sostanziali della richiesta, senza chiarire il risultato delle verifiche.

La vicenda riguarda i poteri comunali di vigilanza edilizia previsti dall’articolo 27 del DPR 380/2001 e l’obbligo di conclusione del procedimento richiamato dall’articolo 2 della legge 241/1990. Il rimedio contro il silenzio serve a ottenere una risposta dovuta, non a sostituirsi automaticamente alla valutazione tecnica e amministrativa delle opere.

Il TAR non ha dichiarato abusiva la piscina

È il limite più importante della pronuncia. Il Tribunale precisa che il giudizio non decide sulla legittimità delle opere realizzate dalla società: spetta al Comune valutare se ricorrano i presupposti per esercitare i poteri repressivi e sanzionatori.

Non è stato quindi ordinato di demolire la piscina o le altre strutture. È stato imposto a Roma Capitale di esaminare compiutamente la segnalazione e fornire una risposta. Il termine di 60 giorni è quello fissato dal giudice per questa vicenda, non un termine universale applicabile a qualunque esposto edilizio.

Documenti e contenuto della richiesta fanno la differenza

Per chi segnala lavori su un immobile vicino, il passaggio utile è distinguere le opere contestate e i motivi del controllo richiesto: una risposta sulle finiture interne non equivale a un riscontro su una nuova struttura esterna.

Quando occorre ricostruire le pratiche presentate, l’accesso agli atti edilizi resta uno strumento distinto dalla richiesta di vigilanza. Nel caso deciso, proprio il confronto tra le opere indicate nell’esposto e il contenuto effettivo della risposta ha consentito di accertare che l’obbligo comunale non era ancora stato completamente assolto.

Fonti e riferimenti

Allegato riservato
TAR Lazio, Sezione II bis, sentenza 16561/2026 del 21 ottobre 2026 — testo integrale riservato

Sentenza-16561-2026-consultazione.pdf - 50,6 KB

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