Garage senza vecchi permessi: quando l’incertezza sulla data non basta per demolire

Un vecchio garage può essere demolito perché non si riesce a dimostrare con certezza quando sia stato costruito? La risposta dipende dalle prove disponibili e dalle verifiche compiute. In una vicenda esaminata dal TAR Lazio, nemmeno l’accertamento tecnico disposto dal giudice ha consentito di stabilire se due manufatti fossero anteriori al 1° settembre 1967. Questa incertezza, però, non è stata considerata sufficiente per lasciare in piedi l’ordine di demolizione.

La sentenza n. 16014/2026 del TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Quater, pubblicata il 13 ottobre 2026, non riconosce una regolarità automatica a tutte le costruzioni datate. Il Tribunale distingue due situazioni contestate nello stesso provvedimento: annulla l’ordine per i garage e per le opere esterne indicate insieme a essi, mentre conferma la misura riferita al fabbricato principale, modificato rispetto alla concessione edilizia.

Due garage e una casa nello stesso ordine di demolizione

Il Comune aveva contestato, da una parte, due manufatti in muratura utilizzati come garage, con copertura praticabile, pavimentazione del piazzale e sistema di smaltimento delle acque. Dall’altra aveva rilevato diverse modifiche a un edificio residenziale: un nuovo livello, una scala esterna, aperture, divisioni interne e un balcone.

Il ricorrente sosteneva che i garage fossero stati realizzati prima dell’estensione dell’obbligo di licenza edilizia all’intero territorio comunale. Per la casa principale, invece, contestava la ricostruzione degli interventi e il regime sanzionatorio applicato. Pur essendo contenute nel medesimo provvedimento, le due questioni richiedevano valutazioni separate.

Un ulteriore argomento riguardava la posizione del destinatario rispetto ai garage, che risultavano nella sua disponibilità ma appartenevano a un altro soggetto. Su questo punto il TAR non gli dà ragione: la disponibilità concreta del bene, nel caso esaminato, gli consentiva di intervenire per il ripristino. L’ordine viene annullato per un’altra ragione, legata alla ricostruzione dell’epoca di edificazione.

Perché il 1° settembre 1967 è una data importante

Prima della riforma del 1967, l’articolo 31 della legge urbanistica n. 1150/1942 richiedeva la licenza per le costruzioni nei centri abitati e, in presenza di un piano regolatore, anche nelle relative zone di espansione. L’articolo 10 della legge n. 765/1967 estende poi l’obbligo all’intero territorio comunale.

Questo passaggio non significa che ogni edificio precedente al 1967 fosse costruibile senza autorizzazione. Occorre verificare la posizione del bene e le regole applicabili all’epoca. Nella controversia, il TAR esclude che i garage ricadessero nelle situazioni in cui il titolo era già necessario secondo la disciplina precedente alla riforma: è una condizione decisiva per comprendere l’esito.

Non sarebbe quindi corretto trasferire la stessa conclusione a un fabbricato storico situato in un centro abitato senza esaminare il relativo quadro urbanistico. La data e la localizzazione devono essere considerate insieme.

Le scritture private, le fotografie e le ricerche negli archivi

Per sostenere l’antichità dei garage, il ricorrente non si era limitato a una dichiarazione generica. Aveva prodotto una scrittura privata del 1961 relativa ai rapporti tra confinanti, nella quale compariva il riferimento alla costruzione di garage, e un documento del 1965 che menzionava i due manufatti.

Erano disponibili anche immagini storiche, ma non tutte consentivano conclusioni sicure. Un sorvolo del 1984 mostrava i manufatti; altre fotografie avevano una datazione imprecisabile. Il ricorrente aveva inoltre cercato rilievi aerei più antichi presso archivi specializzati, senza riuscire a reperire quelli necessari.

Il Comune opponeva immagini di un volo del 1979-1981, interpretandole come prova dell’assenza delle costruzioni. Il tecnico di parte forniva una lettura diversa. Da quel contrasto nasce la necessità di una verifica ulteriore, affidata dal giudice a un ausiliario tecnico, anziché risolvere la questione scegliendo semplicemente la lettura proposta da una delle parti.

Anche la verifica tecnica lascia la data incerta

La verificazione giudiziale non conduce a una data certa. Le immagini disponibili erano poco definite: uno dei garage risultava presente al momento del volo, mentre per l’altro la lettura restava dubbia. La documentazione catastale non permetteva, a sua volta, di collocare con precisione la costruzione dei manufatti.

L’ausiliario non riusciva a reperire ulteriori fotografie aeree o documenti ufficiali utili. La conclusione era dunque circoscritta: non era possibile confermare né escludere con certezza l’edificazione prima del 1967. Non veniva accertata positivamente una costruzione nel 1961 o nel 1965; permaneva un’incertezza non superata dalle ricerche.

È questa differenza a rendere il caso interessante. Una cosa è non presentare riscontri; un’altra è cercarli, produrre elementi pertinenti e arrivare a una situazione nella quale neppure l’indagine disposta dal giudice riesce a sciogliere il dubbio.

Perché il TAR annulla l’ordine per i garage

Il Tribunale ribadisce il principio secondo cui chi invoca l’epoca risalente di un’opera deve normalmente dimostrarla attraverso elementi seri e verificabili. Non elimina, quindi, l’onere della prova e non rende sufficiente una semplice affermazione del privato.

Ritiene però necessario un temperamento nella situazione concreta: il ricorrente aveva compiuto tentativi ragionevoli, i manufatti erano stati realizzati da un altro soggetto e la verificazione aveva confermato l’impossibilità di ottenere una ricostruzione univoca. Addossargli tutte le conseguenze negative di quell’impossibilità oggettiva non viene ritenuto giustificato.

Il TAR annulla così la parte dell’ordinanza riguardante i due garage, la pavimentazione del piazzale e lo schema di smaltimento delle acque indicati con essi. Il motivo specifico sulla pavimentazione resta assorbito: la sentenza non stabilisce che qualsiasi piazzale di dimensioni analoghe rientri nell’edilizia libera.

Il nuovo piano della casa: demolizione confermata

Per il fabbricato principale la situazione è diversa. Esisteva una concessione edilizia del 1980, rispetto alla quale il giudice riscontra trasformazioni rilevanti. La stessa relazione del tecnico del ricorrente descriveva l’abbassamento dei solai, un aumento dell’altezza, la creazione di superficie utile nel sottotetto, nuovi collegamenti e aperture.

Secondo il TAR, le modalità con cui era stato ottenuto il nuovo livello non cancellavano la difformità: il risultato era un’alterazione delle caratteristiche dell’edificio e l’utilizzazione residenziale di uno spazio prima non abitabile. Neppure la scala esterna poteva essere isolata dall’insieme delle opere e trattata come un intervento autonomo di scarsa rilevanza.

Il confronto con il titolo esistente resta quindi centrale. Ricostruire lo stato legittimo dell’immobile significa distinguere ciò che era autorizzato dalle trasformazioni successive: la tutela riconosciuta ai garage non si estende alle modifiche della casa.

Tolleranze e sanzione pecuniaria non sono scorciatoie

Il ricorrente aveva richiamato anche le tolleranze dell’articolo 34-bis del Testo unico dell’edilizia per le modifiche degli spazi interni. Il TAR respinge l’argomento perché non era accompagnato da calcoli a sostegno e perché rimaneva necessario considerare l’intervento complessivo. Non basta qualificare una differenza come tolleranza senza documentarne i presupposti.

La possibile impossibilità di demolire una parte senza pregiudicare quella legittima viene invece collocata nella fase esecutiva, su richiesta e con dimostrazione del problema di stabilità. Il giudice ricorda che questa verifica non rende, da sola, illegittima l’ordinanza. La successiva istanza di fiscalizzazione presentata dal ricorrente non viene descritta come automaticamente accolta.

Due esiti diversi, da non confondere

Il ricorso viene accolto solo in parte. Per i garage e le opere esterne indicate insieme a essi il provvedimento è annullato; per il fabbricato principale resta confermato. Le spese di lite sono compensate, mentre il compenso della verificazione sarà liquidato separatamente, a carico di entrambe le parti.

Per chi affronta una contestazione su un edificio datato, il punto pratico è la qualità della ricostruzione: documenti storici, ricerche effettivamente svolte, localizzazione del bene e trasformazioni successive vanno tenuti distinti. Un’incertezza oggettiva emersa dopo verifiche approfondite non equivale all’assenza di qualsiasi prova. Ma l’antichità di un manufatto non protegge automaticamente gli ampliamenti o i nuovi piani realizzati dopo.

Fonti e riferimenti

• Normattiva — legge n. 1150/1942, articolo 31, testo precedente al 1° settembre 1967.
• Normattiva — legge n. 765/1967, articolo 10, estensione dell’obbligo di licenza edilizia.
• Normattiva — D.P.R. n. 380/2001, articolo 31, testo alla data dell’ordinanza del 26 luglio 2024.
• Normattiva — D.P.R. n. 380/2001, articolo 33, disciplina del ripristino e della sanzione sostitutiva nel testo del 26 luglio 2024.
• Normattiva — D.P.R. n. 380/2001, articolo 34-bis, tolleranze nel testo del 26 luglio 2024.