Condono pendente e ampliamento della casa: quando la demolizione resta possibile

Una domanda di condono ancora aperta non protegge automaticamente tutto ciò che viene trovato sul terreno molti anni dopo. Se il fabbricato è stato modificato e non si dimostra che quello attuale corrisponde all’opera descritta nella vecchia pratica, la pendenza della domanda può non essere sufficiente a fermare un ordine di demolizione.

È il nodo affrontato dal TAR Lazio, Roma, Sezione Quarta Ter, nella sentenza n. 15825/2026, pubblicata il 9 ottobre 2026. Il ricorrente contestava la demolizione di un’abitazione per la quale risultava presentata una domanda di condono nel 2004. Il Tribunale respinge il ricorso: a essere decisiva non è la semplice esistenza della pratica, ma la mancata prova della coincidenza tra il manufatto richiesto in sanatoria e quello successivamente accertato.

La casa e la tettoia contestate dal Comune

L’ordinanza riguardava due opere: una tettoia di circa 156 metri quadrati, con struttura in ferro, colonne in muratura e copertura coibentata, e un fabbricato a uso abitativo rilevato come esteso per 86 metri quadrati. Per quest’ultimo veniva richiamata una domanda di condono presentata il 7 dicembre 2004.

Il ricorrente concentrava la contestazione sulla casa. Sosteneva che il Comune avrebbe dovuto definire il condono prima di disporre la demolizione e che non avesse valutato correttamente né lo stato della pratica né l’identità dell’opera. La menzione della domanda nella stessa ordinanza, a suo avviso, rendeva contraddittoria la scelta di ordinare il ripristino.

Per la tettoia, invece, affermava che la copertura fosse stata già rimossa e che l’opera contestata fosse quindi venuta meno. Anche questo passaggio riceve una precisazione del giudice, distinta dal problema della casa.

Che cosa sospende una domanda di condono

Il TAR non nega in astratto l’effetto sospensivo previsto dalla legge. Richiama l’articolo 38 della legge n. 47/1985: la domanda presentata entro il termine previsto, accompagnata dall’attestazione del versamento richiesto, sospende il procedimento penale e quello per le sanzioni amministrative.

La funzione di questa sospensione, nella lettura della decisione, è conservare la situazione mentre viene valutata la possibilità di sanare l’opera. Non è un’autorizzazione a trasformarla, né rende automaticamente comprese nella vecchia istanza altre costruzioni o superfici aggiunte in seguito.

Occorre dunque chiedersi a quale manufatto si riferisca la domanda. Il riferimento a un protocollo di condono non basta se l’opera sanzionata non coincide con quella rappresentata nella pratica. Il Tribunale affronta proprio questa verifica, anziché concludere che qualsiasi domanda pendente sia priva di effetti.

Le superfici che non coincidevano

Il confronto dei documenti evidenziava tre dati differenti:

• 52,90 metri quadrati: la superficie indicata nella domanda di condono;
• 86 metri quadrati: quella attribuita al fabbricato nel sopralluogo comunale del 1° aprile 2025;
• 59,89 metri quadrati lordi: la consistenza sostenuta nella perizia tecnica giurata prodotta dal ricorrente.

Queste cifre non sono tre misurazioni che il giudice considera tutte ugualmente dimostrate. La perizia rappresentava la tesi difensiva: nella motivazione, il TAR rileva che il tecnico si era limitato a dichiarare una superficie di circa 59 metri quadrati, senza fornire planimetrie e altri elementi idonei a dimostrare quanto affermato.

Il Tribunale pone sul ricorrente l’onere di provare che si trattasse dello stesso fabbricato. In assenza di riscontri adeguati, considera rilevante la differenza tra i 52,90 metri quadrati della vecchia istanza e gli 86 accertati: nella decisione viene descritta una trasformazione di circa 33 metri quadrati in più.

La trasformazione non era coperta dalla vecchia pratica

I giudici ritengono che il manufatto sia stato profondamente modificato. Non stabiliscono però con certezza come: nella motivazione vengono considerate l’ipotesi di un ampliamento e quella di una demolizione seguita da una diversa ricostruzione, senza scegliere tra le due.

Il punto comune è che non risultava provata la coincidenza oggettiva tra l’opera attuale e quella per la quale era stato chiesto il condono. Per questa ragione il ricorrente non poteva invocare la pendenza della pratica come ostacolo alla misura demolitoria riferita al fabbricato rilevato.

La sentenza non concede un condono e non apre una nuova procedura di regolarizzazione. Esamina un ordine di demolizione e la tutela invocata sulla base di una domanda storica. Non va quindi letta come una decisione che risolve ogni possibile questione sulla vecchia istanza o su eventuali, differenti strumenti di sanatoria.

Il condono pendente non autorizza nuovi lavori

La motivazione ricorda anche che, fino al rilascio del titolo in sanatoria, il manufatto rimane abusivo. La pendenza del procedimento non consente di modificarlo liberamente. Il giudice distingue il mero completamento, che deve comunque essere autorizzato, da interventi che trasformano l’opera.

La legge n. 47/1985 contempla, all’articolo 43, una disciplina specifica per opere non ultimate a causa di provvedimenti amministrativi o giudiziari, limitata alle strutture già realizzate e ai lavori strettamente necessari alla loro funzionalità. Non è una possibilità generale di ampliare un edificio mentre si attende il condono.

Per leggere correttamente il caso bisogna tenere separati la configurazione descritta nella domanda, le trasformazioni successive e gli eventuali titoli relativi ai nuovi interventi. È proprio l’assenza di una dimostrazione documentale convincente su questa continuità a pesare nel giudizio.

Per la tettoia non basta togliere la copertura

Il ricorrente sosteneva che la tettoia fosse scomparsa perché era stata rimossa la parte superiore. Il TAR osserva però che una tettoia è composta anche dalle altre strutture e che la loro sorte non era conosciuta.

La sola eliminazione della copertura non dimostrava quindi il ripristino completo. Le componenti residue avrebbero dovuto essere rimosse, secondo il giudice, perché continuavano a integrare una modifica dei prospetti e della sagoma. Non viene accertato che tutte quelle strutture fossero già state eliminate.

Ricorso respinto, senza automatismi per gli altri casi

Il TAR respinge il ricorso e compensa integralmente le spese di giudizio. Il provvedimento impugnato non viene annullato. La decisione non descrive, invece, un’acquisizione già avvenuta al patrimonio comunale né irroga una nuova sanzione pecuniaria.

La conseguenza pratica è documentale: chi oppone una vecchia domanda a una contestazione attuale deve poter collegare le due opere attraverso gli elaborati della pratica e un confronto tecnico verificabile. Una perizia giurata priva dei riscontri necessari non colma automaticamente le differenze tra quanto richiesto in condono e quanto risulta oggi sul posto.

Fonti e riferimenti

• Normattiva — legge n. 47/1985, articolo 38, effetti della domanda e del titolo in sanatoria nel testo alla data dell’ordinanza.
• Normattiva — legge n. 47/1985, articolo 43, procedimenti in corso e opere non ultimate.
• Normattiva — D.P.R. n. 380/2001, articolo 31, interventi senza permesso o in totale difformità, testo del 19 maggio 2026.