Cancello condominiale: il diritto di passaggio non basta per installarlo

Una strada viene utilizzata dai residenti, illuminata e mantenuta a spese del condominio. Questo basta per chiuderne l’accesso con un nuovo cancello automatico? Non necessariamente: prima occorre verificare quale diritto consenta al condominio di intervenire materialmente sull’area.

È la distinzione al centro della sentenza del Consiglio di Stato, Sezione IV, n. 7574 del 16 ottobre 2026. I giudici hanno accolto l’appello del Comune e confermato la legittimità dello stop alla pratica edilizia di un supercondominio. La strada non risultava appartenere a quest’ultimo e i diritti documentati non gli attribuivano il potere di modificarne stabilmente gli accessi.

Il cancello previsto su una strada interna al complesso

La controversia nasce dalla presentazione, nel 2022, di una SCIA edilizia per installare un cancello automatico scorrevole all’ingresso di un complesso residenziale. Il Comune aveva contestato sia la disponibilità giuridica dell’area sia la sua destinazione viaria, annullando gli effetti della segnalazione e vietando la prosecuzione dell’intervento.

In primo grado il TAR aveva accolto la contestazione del supercondominio contro il provvedimento conclusivo, ritenendo insufficiente l’istruttoria comunale sull’uso pubblico della strada. Il Comune aveva quindi proposto appello.

Non era in discussione soltanto la configurazione tecnica del cancello. Il problema preliminare riguardava il diritto di eseguire quell’opera proprio su quel tratto di strada: una questione distinta dalla scelta del manufatto e dalla sua corretta installazione.

Il regolamento prevedeva uso e manutenzione, non il trasferimento della strada

Durante l’appello il Consiglio di Stato ha disposto una verificazione affidata all’Agenzia del Demanio. L’accertamento doveva chiarire due aspetti: la titolarità della strada e la presenza dei requisiti per considerarla ad uso pubblico.

Sul primo punto, l’esame non si è fermato all’intestazione catastale. Sono stati considerati anche le ispezioni ipotecarie, gli atti di provenienza, il regolamento del complesso e gli atti notarili successivi. La conclusione condivisa dai giudici è stata che la proprietà dell’area non era stata trasferita al supercondominio.

Il regolamento attribuiva ai condomini diritti di utilizzo e obblighi di manutenzione delle strade. Non conteneva, invece, il trasferimento della loro proprietà; riservava inoltre alla proprietaria originaria la possibilità di concedere servitù di passaggio.

Il punto decisivo non è quindi che un diritto di passaggio sia privo di valore. È che i diritti riconosciuti in questa vicenda non comprendevano il potere di realizzare opere permanenti capaci di modificare la configurazione fisica e il regime di accesso alla strada.

Perché l’assenza di uso pubblico non ha salvato la SCIA

L’accertamento ha dato ragione al supercondominio su un altro aspetto: non risultavano gli elementi necessari per riconoscere un uso pubblico attuale della strada. Il percorso serviva pressoché esclusivamente i residenti; altri accessi erano già chiusi e manutenzione, illuminazione e gestione erano sostenute dal complesso.

Questa conclusione, però, non eliminava la diversa carenza relativa al titolo per intervenire. Il provvedimento comunale poggiava su più ragioni e la mancanza di un titolo idoneo era sufficiente, da sola, a giustificarlo.

Escludere l’uso pubblico non equivale ad attribuire la proprietà al condominio. Né consente di ricavare automaticamente il diritto di installare un cancello dal fatto che la strada venga utilizzata e mantenuta da chi abita nel complesso.

Il titolo per intervenire va verificato prima di avviare l’opera

La sentenza richiama l’articolo 11 del DPR 380/2001, secondo il quale il titolo edilizio può essere richiesto dal proprietario o da chi abbia un titolo idoneo. Non occorre dunque essere sempre proprietari esclusivi: occorre però che la posizione giuridica posseduta consenta davvero l’intervento progettato.

Per un amministratore o un tecnico, la verifica utile consiste nel confrontare l’opera prevista con gli atti che disciplinano l’area: provenienza della proprietà, eventuali servitù, regolamento e altri titoli pertinenti. Pagare la manutenzione e avere il diritto di transitare non sostituiscono questa lettura.

Il Consiglio di Stato ha pertanto riformato la decisione del TAR e respinto i motivi aggiunti del supercondominio. La pronuncia non stabilisce quale pratica sia necessaria per qualsiasi cancello e non risolve in via generale le controversie civilistiche sulle strade private. Chiarisce perché, in questo caso, la possibilità di usare la strada non bastava a legittimare la trasformazione dei suoi accessi.

Fonti e riferimenti

• Normattiva — DPR 380/2001, articolo 11: soggetti legittimati e diritti dei terzi, versione del 14 aprile 2023.