IMU sulla seconda casa disabitata o senza utenze: si paga nel 2026?

Una seconda casa continua normalmente a essere soggetta all’IMU anche quando è vuota, non viene affittata, non contiene mobili oppure ha luce, gas e acqua disattivati. L’imposta municipale propria colpisce infatti il possesso dell’immobile, non il suo utilizzo effettivo e neppure il consumo delle utenze.

La situazione cambia se il fabbricato non è soltanto disabitato, ma è stato riconosciuto inagibile o inabitabile ed è di fatto inutilizzato. In presenza di entrambe le condizioni, l’articolo 1, comma 747, lettera b), della legge 160/2019 riconosce una riduzione del 50% della base imponibile per il periodo dell’anno interessato. Non si tratta quindi di un’esenzione automatica e non basta dichiarare che la casa è vecchia, da ristrutturare o priva di utenze.

Seconda casa disabitata: la risposta in breve

“Seconda casa” non è una categoria catastale: nel linguaggio comune indica un’abitazione che non possiede i requisiti dell’abitazione principale del contribuente. Ai fini IMU contano il possesso, la quota, il periodo, la rendita catastale e l’aliquota deliberata dal Comune.

Le situazioni più frequenti possono essere riassunte così:

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Chi deve pagare l’IMU sulla seconda casa

Il soggetto passivo è normalmente il proprietario. L’obbligo può però ricadere anche sul titolare di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie, sul concessionario di aree demaniali e sul locatario nel leasing immobiliare. Nel normale contratto di affitto o comodato l’IMU resta invece a carico del possessore: inquilino e comodatario non diventano contribuenti soltanto perché utilizzano l’abitazione.

In caso di comproprietà, ciascun possessore calcola e versa autonomamente l’imposta in proporzione alla propria quota e ai mesi di possesso. Se uno dei comproprietari risiede e dimora abitualmente nell’immobile mentre l’altro vive altrove, l’eventuale esenzione per abitazione principale riguarda soltanto la quota del soggetto che possiede entrambi i requisiti; l’altro comproprietario paga l’IMU sulla propria quota.

Per una casa ereditata, l’obbligo decorre normalmente dall’apertura della successione e si ripartisce tra gli eredi, anche prima della presentazione formale della dichiarazione di successione. Va tuttavia verificata l’eventuale esistenza di un diritto di abitazione, per esempio quello riconosciuto al coniuge superstite sulla casa familiare, perché può modificare l’individuazione del soggetto tenuto al versamento.

Perché una casa senza utenze paga comunque l’IMU

Il presupposto dell’IMU è il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli. Per una normale seconda abitazione, quindi, non rileva che il proprietario vi trascorra pochi giorni, che l’immobile rimanga chiuso per anni o che i contratti di fornitura siano stati cessati.

Contatore rimosso, consumi pari a zero, assenza di arredi o mancata locazione possono contribuire a dimostrare il non utilizzo, ma non dimostrano da soli l’inagibilità. La riduzione richiede anche una condizione oggettiva del fabbricato, tecnicamente accertata, che lo renda inidoneo all’uso.

IMU e TARI seguono inoltre presupposti differenti. Per la tassa rifiuti l’assenza di arredi e utenze può assumere rilievo secondo la legge e il regolamento comunale; per l’IMU, invece, la sola casa vuota resta imponibile.

Disabitata, inabitabile e inagibile non significano la stessa cosa

Una casa è disabitata quando nessuno la occupa stabilmente. Può essere perfettamente funzionale e immediatamente utilizzabile: in questo caso l’IMU si paga normalmente.

L’inabitabilità riguarda l’inidoneità dell’immobile a essere usato come abitazione, mentre l’inagibilità richiama soprattutto condizioni che impediscono un uso sicuro. Ai fini dell’agevolazione IMU, la distinzione terminologica passa in secondo piano rispetto ai requisiti indicati dalla norma e dettagliati dal regolamento comunale: deve esistere un degrado fisico sopravvenuto o un’obsolescenza funzionale, strutturale o tecnologica non superabile con normali interventi di manutenzione.

Possono costituire elementi rilevanti, in base al regolamento locale e alla valutazione tecnica:

• gravi lesioni di muri portanti, pilastri, solai, scale o copertura;
• pericolo di crollo totale o parziale;
• condizioni igienico-sanitarie tanto gravi da non essere risolvibili con manutenzione ordinaria o straordinaria;
• provvedimenti dell’autorità che vietino l’utilizzo per ragioni di sicurezza;
• fatiscenza strutturale che richieda restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione.

Di regola non bastano pareti da tinteggiare, infissi vecchi, impianti da adeguare, infiltrazioni localizzate o la necessità di rifare bagno e cucina. Anche il mancato allacciamento alle reti non rende automaticamente inabitabile l’edificio ai fini fiscali. Il regolamento IMU del Comune va sempre consultato perché può descrivere caratteristiche, decorrenza, modulistica e controlli.

Riduzione IMU del 50% per inagibilità: tutti i requisiti

La legge richiede contemporaneamente:

1. che il fabbricato sia dichiarato inagibile o inabitabile secondo la procedura ammessa;
2. che sia di fatto non utilizzato;
3. che le condizioni sussistano nel periodo per il quale si chiede la riduzione.

Se manca anche uno soltanto di questi elementi, la riduzione non spetta. Un fabbricato oggettivamente degradato ma ancora utilizzato non beneficia dell’abbattimento; allo stesso modo, una casa inutilizzata ma integra continua a pagare l’IMU ordinaria.

La norma riduce del 50% la base imponibile, non l’aliquota deliberata dal Comune. A parità di aliquota il risultato economico equivale normalmente al dimezzamento dell’imposta riferita al periodo agevolato.

Se è inagibile soltanto una parte dell’edificio

Quando un fabbricato comprende più unità immobiliari autonome, la riduzione può riguardare soltanto quelle effettivamente dichiarate inagibili o inabitabili e non utilizzate. Se il problema interessa una porzione di una singola unità catastale, non è prudente dimezzare autonomamente l’intera imposta: occorre verificare con l’ufficio tributi e il tecnico se le condizioni compromettono l’unità nel suo complesso.

Da quando decorre la riduzione

Il beneficio opera soltanto per il periodo dell’anno nel quale sussistono le condizioni. La data concreta può dipendere dall’accertamento dell’ufficio tecnico, dalla presentazione della dichiarazione sostitutiva o dalle regole procedurali adottate dal Comune. Per evitare contestazioni è opportuno presentare subito la documentazione, senza attendere la scadenza annuale dell’IMU.

Quando l’immobile torna utilizzabile o viene nuovamente occupato, la riduzione cessa. Anche il venir meno dell’inagibilità deve essere comunicato secondo i termini e le modalità richiesti.

Come dimostrare l’inagibilità o l’inabitabilità

Il comma 747 prevede due strade alternative.

Accertamento dell’ufficio tecnico comunale

Il proprietario può chiedere l’accertamento all’ufficio tecnico del Comune. La perizia è a suo carico e alla dichiarazione va allegata la documentazione idonea. Il Comune effettua il sopralluogo e verifica se le condizioni rientrano nella disciplina locale.

Dichiarazione sostitutiva con accertamento tecnico

In alternativa, il contribuente può presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del DPR 445/2000 che attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato. Non è quindi sufficiente un’autocertificazione generica del proprietario: deve esistere l’accertamento tecnico richiamato nella dichiarazione e il Comune conserva il potere di controllo.

Prima di incaricare il professionista conviene scaricare il regolamento e l’eventuale modulo dell’ente. Alcuni Comuni chiedono una relazione asseverata, fotografie, planimetria, descrizione delle lesioni, data di decorrenza e dichiarazione di mancato utilizzo.

Quando presentare la dichiarazione IMU

Le istruzioni ministeriali includono i fabbricati inagibili o inabitabili tra gli immobili che godono di una riduzione e per i quali deve essere presentata la dichiarazione IMU. Il termine ordinario è il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è intervenuta la variazione rilevante.

La dichiarazione conserva efficacia negli anni successivi se non cambiano i dati dai quali dipende l’imposta. Ciò non autorizza però ad aspettare il 30 giugno successivo prima di informare il Comune: per far decorrere la riduzione possono essere necessari una comunicazione, un modulo o una dichiarazione sostitutiva immediata. La procedura locale va completata non appena si verifica la condizione.

Devono essere conservati:

• perizia, relazione o accertamento dell’ufficio tecnico;
• dichiarazione sostitutiva e ricevuta di presentazione;
• dichiarazione IMU e ricevuta di consegna o trasmissione;
• fotografie e documenti che provano il degrado e il mancato utilizzo;
• calcoli, delibera delle aliquote e modelli F24;
• comunicazione della successiva cessazione dell’inagibilità.

Come si calcola l’IMU sulla seconda casa

Per una normale abitazione iscritta nel gruppo catastale A, esclusa la categoria A/10, la formula di base è:

Rendita catastale × 1,05 × 160 = base imponibile

Base imponibile × aliquota comunale × quota di possesso × mesi imponibili ÷ 12 = IMU dovuta

La legenda dei dati è la seguente:

• rendita catastale: valore risultante dalla visura catastale, rivalutato del 5% mediante il coefficiente 1,05;
• 160: moltiplicatore applicabile alle abitazioni del gruppo A, eccetto A/10, e alle categorie C/2, C/6 e C/7;
• aliquota comunale: percentuale stabilita dal Comune per quella specifica fattispecie;
• quota di possesso: percentuale intestata al singolo soggetto passivo;
• mesi imponibili: periodo dell’anno nel quale si protraggono possesso e condizioni fiscali.

Esempio senza riduzione

Supponiamo una seconda casa con rendita catastale di 800 euro, posseduta al 100% per tutto il 2026, e un’aliquota comunale puramente esemplificativa dell’1,06%:

800 × 1,05 × 160 = 134.400 euro di base imponibile
134.400 × 1,06% = 1.424,64 euro di IMU annua

Il risultato è identico se l’abitazione è vuota e le utenze sono disattivate, perché tali circostanze non incidono sulla base imponibile.

Esempio con inagibilità per l’intero anno

Se lo stesso fabbricato possiede per tutto l’anno i requisiti documentati di inagibilità o inabitabilità ed è inutilizzato, la base imponibile viene dimezzata:

134.400 × 50% = 67.200 euro di base imponibile ridotta
67.200 × 1,06% = 712,32 euro di IMU annua

L’aliquota dell’1,06% è soltanto un esempio. Il contribuente deve utilizzare il prospetto 2026 e il regolamento del proprio Comune disponibili nella banca dati del Dipartimento delle Finanze.

Aliquote e scadenze IMU 2026

Nel 2026 l’acconto scadeva il 16 giugno ed era calcolato applicando aliquota e detrazione dei dodici mesi dell’anno precedente. Il saldo, con l’eventuale conguaglio sulla base delle aliquote 2026 validamente pubblicate, scade il 16 dicembre 2026.

Per gli “altri fabbricati”, categoria nella quale rientra normalmente una seconda abitazione, il versamento tramite modello F24 utilizza il codice tributo 3918 e il codice catastale del Comune. Se l’acconto non è stato versato o è stato calcolato male, è possibile valutare il ravvedimento operoso senza attendere un avviso di accertamento.

Altri casi in cui una “seconda casa” può pagare meno o non pagare

L’immobile diventa realmente abitazione principale

Un’abitazione non di lusso è esente quando il possessore vi risiede anagraficamente e vi dimora abitualmente. Spostare soltanto la residenza sulla carta non basta se la dimora effettiva rimane altrove. Dopo la sentenza della Corte costituzionale n. 209/2022, il requisito va riferito al singolo possessore anche quando i coniugi hanno stabilito residenza e dimora in immobili diversi; il Comune può verificare l’effettività della dimora.

Casa di anziano o disabile ricoverato permanentemente

Il Comune può assimilare all’abitazione principale una sola unità posseduta da anziani o disabili che trasferiscono la residenza in un istituto a seguito di ricovero permanente, purché la casa non sia locata. Non è un’esenzione nazionale automatica: occorre controllare il regolamento comunale.

Comodato a figli o genitori

La base imponibile può essere ridotta del 50% per l’abitazione non di lusso concessa in comodato a un parente in linea retta di primo grado che la utilizza come abitazione principale. Il contratto deve essere registrato; il comodante deve rispettare i limiti sul possesso di abitazioni e deve risiedere e dimorare nello stesso Comune in cui si trova l’immobile. La casa semplicemente lasciata a disposizione del figlio, senza contratto registrato e senza gli altri requisiti, non accede al beneficio.

Locazione a canone concordato

Per le abitazioni locate a canone concordato ai sensi della legge 431/1998, l’IMU determinata applicando l’aliquota comunale è ridotta al 75%. In altre parole, si paga il 75% dell’imposta ordinaria, con un abbattimento effettivo del 25%.

Immobile occupato abusivamente

Sono esenti gli immobili non utilizzabili né disponibili per i quali sia stata presentata denuncia per i reati previsti dalla norma o sia stata denunciata l’occupazione abusiva oppure iniziata l’azione giudiziaria penale. L’esenzione richiede la comunicazione al Comune con le modalità previste e cessa quando l’immobile torna disponibile.

Casi pratici che creano più dubbi

Casa ereditata, vuota e senza contratti di fornitura

L’IMU è dovuta dagli eredi secondo quote e periodo di possesso, salvo che ricorra un’esenzione o un’agevolazione specifica. Il fatto che la successione non sia ancora materialmente definita, che nessuno abbia le chiavi o che le utenze siano cessate non elimina automaticamente l’obbligo.

Casa in vendita e mai utilizzata

Mettere l’immobile sul mercato non sospende l’IMU. Il proprietario conserva il potere di disporne e continua a pagare fino al trasferimento, salvo fattispecie speciali espressamente previste dalla legge.

Casa in ristrutturazione

Il cantiere non produce automaticamente la riduzione per inagibilità. Se l’immobile era utilizzabile e viene temporaneamente svuotato per lavori di ammodernamento, l’IMU resta normalmente dovuta. Per alcuni interventi di demolizione, ricostruzione, restauro, risanamento o ristrutturazione indicati dalla legge, la base imponibile può essere costituita dal valore dell’area fabbricabile fino alla fine dei lavori o al precedente utilizzo: è un calcolo diverso dalla riduzione del 50% e va verificato con il Comune.

Rudere o unità in categoria F/2

Un fabbricato collabente privo di rendita catastale non coincide con una normale abitazione inagibile. L’eventuale imponibilità dell’area e il trattamento IMU dipendono dalla situazione catastale e urbanistica concreta; non va applicato automaticamente il dimezzamento previsto per un fabbricato dotato di rendita.

Errori da evitare

• confondere una casa vuota con un fabbricato fiscalmente inagibile;
• ritenere sufficiente la disdetta delle utenze;
• applicare il 50% senza accertamento tecnico e senza verificare il regolamento comunale;
• dimezzare l’aliquota invece della base imponibile;
• chiedere la riduzione per periodi precedenti alla decorrenza riconosciuta dal Comune;
• dimenticare la dichiarazione IMU o la comunicazione di cessazione dell’inagibilità;
• utilizzare l’aliquota di un Comune diverso o una delibera non più valida;
• confondere le regole IMU con quelle della TARI.

Domande frequenti

Se chiudo tutte le utenze non pago l’IMU?

No. La seconda casa senza acqua, luce e gas continua normalmente a pagare l’IMU. Le utenze non determinano il presupposto dell’imposta.

Una casa sfitta paga l’IMU?

Sì. L’assenza di un inquilino non dà diritto a una riduzione nazionale. Il Comune potrebbe aver deliberato aliquote differenziate per specifiche fattispecie, che vanno cercate nel prospetto locale.

Per una casa inagibile l’IMU è azzerata?

No. La regola generale prevede la riduzione del 50% della base imponibile, limitata al periodo in cui coesistono inagibilità o inabitabilità e mancato utilizzo. Eventuali esenzioni diverse devono avere un autonomo fondamento normativo.

Basta la dichiarazione del proprietario?

No. La dichiarazione sostitutiva deve attestare la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità effettuata da un tecnico abilitato. Il Comune può effettuare controlli e richiedere la documentazione prevista dal proprio regolamento.

La riduzione continua negli anni successivi?

La dichiarazione IMU mantiene efficacia finché non cambiano gli elementi dichiarati, ma devono continuare a sussistere sia l’inagibilità sia il mancato utilizzo. Il contribuente deve comunicare la cessazione delle condizioni.

Cosa controllare prima del calcolo

Prima di versare saldo o ravvedimento occorre recuperare la rendita catastale, verificare quota e mesi di possesso, leggere regolamento e prospetto delle aliquote 2026 del Comune e accertare se l’eventuale agevolazione sia stata correttamente comunicata. Per l’inagibilità è opportuno coinvolgere il tecnico e l’ufficio tributi prima di applicare autonomamente la riduzione.

Fonti principali: articolo 1, commi 739-783, della legge 27 dicembre 2019, n. 160; istruzioni ministeriali alla dichiarazione IMU; banca dati 2026 delle aliquote e dei regolamenti comunali; Corte costituzionale, sentenza n. 209/2022; Agenzia delle Entrate, compilazione F24 con codice 3918.