Vecchi disegni edilizi: le misure al millimetro non bastano per contestare l’abuso

Una difformità edilizia non può essere ricostruita al millimetro partendo da vecchie tavole prive di quote espresse, soprattutto quando i disegni furono tracciati a mano e il Comune non ha verificato direttamente lo stato dei luoghi. È il punto centrale della sentenza n. 4008/2026 del TAR Lombardia, Milano, Sezione II, pubblicata il 30 luglio 2026.

Il giudice amministrativo ha annullato il provvedimento comunale che aveva negato efficacia a una SCIA in sanatoria. Non ha però dichiarato automaticamente regolare l’immobile: ha stabilito che le contestazioni formulate erano sostenute da un’istruttoria insufficiente. La differenza è importante, perché impone all’amministrazione di accertare e descrivere con precisione le opere prima di trarne conseguenze sfavorevoli.

Il caso: cantina più piccola e sottotetto contestato

La proprietaria aveva presentato una SCIA in sanatoria riferita a un edificio autorizzato con una licenza edilizia del 1954. Il Comune aveva rilevato più criticità: aveva inizialmente considerato la richiedente una semplice promissaria acquirente, aveva contestato una cantina realizzata con dimensioni inferiori rispetto al progetto e aveva ritenuto che la diversa altezza di imposta delle falde del tetto avesse prodotto un incremento di volume nel sottotetto.

L’amministrazione aveva inoltre reputato non idoneo il procedimento scelto, sostenendo che sarebbe stata necessaria una diversa istanza di sanatoria. Nel giudizio è però emerso che la qualità di proprietaria era documentata. Il confronto decisivo si è quindi concentrato soprattutto sulla consistenza materiale delle presunte difformità e sul modo in cui erano state ricavate.

Prima di contestare un abuso serve un accertamento adeguato

Il TAR ricorda che un provvedimento edilizio sfavorevole non può poggiare su una ricostruzione approssimativa. Anche quando l’eventuale sanzione ha natura vincolata, l’amministrazione deve prima accertare la situazione reale, identificare le opere e descriverne natura e consistenza. Solo dopo può qualificarle giuridicamente e stabilire quale conseguenza applicare.

Nel caso esaminato non risultava svolta un’attività istruttoria in loco. Questo limite pesava in modo particolare sulla cantina: il Comune affermava che fosse stata costruita più piccola rispetto al titolo del 1954, ma non aveva quantificato lo scostamento. Non aveva neppure spiegato perché quella differenza dovesse rendere inefficace l’intera pratica, benché si trattasse di un vano accessorio e non abitabile.

La sentenza non afferma che una cantina più piccola sia sempre irrilevante. Evidenzia invece che, senza misure e senza un esame concreto, non è possibile stabilire se vi sia una difformità significativa, una variazione riconducibile alle tolleranze oppure una circostanza priva dell’effetto attribuito dal Comune.

Le tavole del 1954 non erano quotate sull’altezza del tetto

La parte più interessante riguarda il sottotetto. Le tavole allegate alla licenza edilizia non riportavano una quota esplicita per l’altezza di imposta delle falde, mentre altre parti dell’edificio erano dimensionate. Per ricavare il dato mancante, l’ufficio aveva misurato le linee grafiche del disegno in scala 1:100 e aveva confrontato il risultato con le altezze rilevate nell’edificio.

Secondo il TAR, un simile metodo non consentiva di raggiungere una conclusione certa. Le tavole erano state realizzate a mano negli anni Cinquanta e non potevano essere trattate come elaborati digitali esatti al millimetro. Inoltre, dove comparivano quote numeriche, le grandezze indicate non coincidevano sempre perfettamente con la lunghezza grafica delle linee. Proprio questa incoerenza rendeva fragile l’idea di desumere un abuso da pochi millimetri misurati sulla carta e poi trasformati in centimetri reali.

Il disegno resta una prova, ma va letto nel suo contesto

La decisione non rende inutilizzabili i progetti storici. Una tavola approvata resta un elemento essenziale per ricostruire lo stato autorizzato, ma la sua forza dimostrativa dipende da ciò che rappresenta davvero. Una misura espressamente quotata ha un significato diverso da una dimensione ottenuta con il righello su un elaborato manuale; allo stesso modo, una linea schematica non può essere caricata di una precisione che il documento non possiede.

Quando mancano quote decisive, occorre incrociare più elementi: titoli e varianti, elaborati disponibili, eventuali certificati, caratteristiche costruttive, rilievo attuale e riscontri in loco. L’amministrazione deve poi rendere comprensibile il percorso tecnico seguito, indicando valori, metodo di confronto e conseguenze urbanistico-edilizie dello scostamento riscontrato.

Le tolleranze non sono state riconosciute automaticamente

Nel passaggio dedicato alla cantina, il TAR osserva che lo scostamento non quantificato avrebbe potuto, in astratto, rientrare anche nelle tolleranze costruttive. È un rilievo sull’incompletezza dell’istruttoria, non l’accertamento che quella specifica opera fosse certamente tollerata.

Per applicare le tolleranze occorre infatti verificare i presupposti previsti dall’articolo 34-bis del DPR 380/2001, considerando la data di realizzazione, la tipologia dello scostamento, le percentuali e le condizioni rilevanti nel caso concreto. Una possibilità evocata dal giudice non sostituisce la verifica tecnica richiesta dalla norma.

La sanatoria esaminata seguiva la disciplina precedente

La pratica oggetto del processo era stata presentata ai sensi dell’articolo 37, comma 4, del Testo Unico Edilizia, nella formulazione applicabile al momento dei fatti. La sentenza deve quindi essere letta nel suo contesto temporale: non offre una soluzione automatica per le istanze presentate oggi.

Dopo il decreto Salva Casa, il quadro dell’accertamento di conformità è cambiato e comprende, per le ipotesi previste, l’articolo 36-bis del DPR 380/2001. Per una pratica attuale il tecnico deve pertanto individuare la disciplina vigente, verificare la natura della difformità e valutare anche le eventuali norme regionali e di settore. Resta però attuale il principio istruttorio affermato dal TAR: fatti e misure devono essere dimostrati prima di fondare il diniego o una sanzione.

Cosa controllare quando il progetto storico è poco preciso

Per il proprietario e il tecnico, il primo passo è non limitarsi a sovrapporre meccanicamente il rilievo contemporaneo a una scansione d’archivio. È utile distinguere le quote scritte dalle misure ricavate graficamente, verificare la scala e la qualità della riproduzione, cercare varianti o documenti successivi e motivare eventuali incongruenze tra testo e disegno.

Anche l’ufficio comunale, se ritiene esistente una difformità, deve indicare quale parte dell’opera contesta, quale dimensione autorizzata assume come riferimento, come l’ha determinata e quale dato ha rilevato sul posto. Il confronto deve infine chiarire perché lo scostamento abbia una determinata rilevanza edilizia e perché incida sulla pratica presentata.

La sentenza n. 4008/2026 non premia l’incertezza documentale, ma impedisce che essa venga risolta attribuendo a un vecchio tratto di matita una precisione che non può offrire. Se la misura è decisiva, va provata con un’istruttoria proporzionata e verificabile.

Fonti

• TAR Lombardia, Milano, Sezione II, sentenza n. 4008/2026
• DPR 380/2001, articolo 34-bis: tolleranze costruttive
• DPR 380/2001, articolo 36-bis: accertamento di conformità nelle ipotesi previste