Una piccola modifica realizzata durante i lavori può davvero trasformarsi, a distanza di anni, in un abuso edilizio insanabile? È una domanda che riguarda moltissimi proprietari di immobili, soprattutto nei centri storici e negli edifici più datati, dove spesso esistono leggere differenze tra progetto autorizzato e opera effettivamente realizzata.

Proprio su questo tema è intervenuto il Consiglio di Stato con una sentenza destinata a far discutere, chiarendo che non tutte le difformità edilizie hanno lo stesso peso e che anche i Comuni devono valutare concretamente l’entità reale dell’intervento prima di negare una sanatoria.

Nel caso esaminato dai giudici amministrativi, una modifica minima alla copertura di un piccolo bagno esterno aveva portato al rigetto della richiesta di regolarizzazione urbanistica. Ma il Consiglio di Stato ha ribaltato completamente la decisione, riconoscendo l’importanza delle cosiddette tolleranze costruttive e del carattere minimale dell’opera. Una pronuncia che potrebbe avere effetti rilevanti anche su molte pratiche edilizie ancora aperte.

Ma cosa è stato deciso esattamente? E perché questa sentenza può diventare un precedente importante per chi ha piccole difformità da sanare?

Il caso: una piccola modifica che diventa un problema urbanistico

La vicenda nasce da un appartamento situato in un piccolo edificio residenziale all’interno di un nucleo storico. Alla fine degli anni ’70 i proprietari avevano ottenuto regolare concessione edilizia per realizzare un piccolo bagno esterno all’abitazione, necessario per adeguare l’immobile agli standard igienico-sanitari dell’epoca.

Durante l’esecuzione dei lavori, però, venne apportata una lieve modifica rispetto al progetto autorizzato: invece della copertura inclinata prevista inizialmente, fu realizzata una copertura piana. Una variazione apparentemente minima, ma che comportò un piccolo incremento volumetrico pari a circa 1,93 metri cubi.

Per molti anni quella difformità non produsse particolari conseguenze. Successivamente, però, i proprietari decisero di regolarizzare la situazione presentando un’istanza di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del DPR 380/2001, la norma che disciplina l’accertamento di conformità edilizia.

Il Comune, dopo aver esaminato la pratica, respinse però la richiesta sostenendo che quella modifica avesse alterato la sagoma dell’edificio e determinato un aumento di volume non compatibile con le norme urbanistiche vigenti nel centro storico. Secondo l’amministrazione, quindi, l’intervento non poteva essere sanato.

Da qui è iniziato un lungo contenzioso amministrativo arrivato fino al Consiglio di Stato, che ha completamente ribaltato l’impostazione adottata dal Comune e dal TAR in primo grado.

Advertisement - Pubblicità

Perché il comune aveva negato la sanatoria

Il nodo centrale della vicenda riguarda il principio della cosiddetta “doppia conformità”, requisito fondamentale previsto dall’articolo 36 del DPR 380/2001 per ottenere una sanatoria edilizia.

In pratica, un’opera abusiva può essere regolarizzata soltanto quando risulta conforme:

  • sia alle norme urbanistiche vigenti al momento della realizzazione;
  • sia a quelle in vigore al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Nel caso esaminato dal Consiglio di Stato, il Comune aveva sostenuto che il piccolo aumento volumetrico derivante dalla modifica della copertura fosse incompatibile con le norme tecniche applicabili all’area storica in cui si trovava l’immobile. Secondo l’amministrazione, infatti, le disposizioni urbanistiche vietavano incrementi di volume all’interno di quel contesto edilizio.

Per questo motivo il Comune aveva considerato impossibile concedere l’accertamento di conformità, ritenendo sufficiente il semplice aumento volumetrico per giustificare il rigetto della pratica.

La questione, però, non era così semplice. I giudici di Palazzo Spada hanno infatti evidenziato un aspetto molto importante: le norme urbanistiche non possono essere applicate in modo automatico e rigido senza valutare la reale consistenza dell’intervento e il suo impatto concreto sull’edificio e sul territorio.

Ed è proprio su questo punto che la sentenza introduce un chiarimento destinato ad avere effetti molto rilevanti anche in altre controversie edilizie.

La decisione del Consiglio di Stato: conta anche la reale entità della difformità

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 2113 del 16 marzo 2026, ha accolto il ricorso dei proprietari, annullando il diniego del Comune e ribaltando la precedente decisione del TAR. Secondo i giudici, l’amministrazione non aveva valutato correttamente la natura concreta dell’intervento edilizio e aveva applicato le norme urbanistiche in maniera eccessivamente formale.

Nella sentenza viene sottolineato che l’opera riguardava un piccolo bagno esterno realizzato per soddisfare esigenze igienico-sanitarie, quindi con una funzione essenziale per la piena abitabilità dell’immobile. Inoltre, la modifica contestata consisteva semplicemente nella trasformazione della copertura, scelta tecnica che aveva consentito una migliore fruibilità del locale.

L’aspetto decisivo, però, riguarda le dimensioni estremamente ridotte dell’aumento volumetrico. Il Consiglio di Stato ha infatti evidenziato che l’incremento di volume era inferiore alla soglia minima di rilevanza prevista dalla normativa sulle tolleranze costruttive.

Ed è proprio qui che la sentenza assume particolare importanza. I giudici hanno ricordato che le cosiddette tolleranze edilizie — oggi disciplinate dall’articolo 34-bis del DPR 380/2001 — servono proprio a evitare che minime irregolarità tecniche vengano trattate come abusi edilizi sostanziali.

In altre parole, non ogni difformità comporta automaticamente l’illegittimità dell’opera. Quando lo scostamento rispetto al progetto autorizzato è minimale e non produce un reale impatto urbanistico, il Comune deve tenere conto delle soglie di tolleranza previste dalla legge.

Il Consiglio di Stato ha inoltre richiamato un orientamento già consolidato: le tolleranze costruttive possono essere riconosciute anche molti anni dopo la realizzazione dell’intervento e non soltanto durante l’esecuzione materiale dei lavori. Un chiarimento particolarmente importante per gli immobili più vecchi, dove piccole difformità vengono spesso scoperte soltanto in occasione di compravendite, successioni o pratiche di sanatoria.