Chiudere un balcone con vetrate o trasformarlo in una veranda è una delle modifiche più diffuse nelle abitazioni italiane. Spesso viene percepita come un intervento “minore”, quasi domestico, soprattutto quando esiste da molti anni o quando l’immobile è stato acquistato già in quelle condizioni. Eppure, dal punto di vista urbanistico, queste opere continuano a generare contenziosi molto delicati tra proprietari e Comuni.

Lo dimostra una recente decisione del TAR Lazio, la sentenza n. 8215/2026, che affronta proprio il caso di una veranda realizzata attraverso la chiusura di un balcone in un immobile situato nel centro storico di Roma. Il Tribunale, però, non si limita a parlare dell’abuso edilizio: entra nel merito di un tema molto più importante e spesso sottovalutato, cioè il modo in cui la Pubblica Amministrazione deve motivare la scelta tra demolizione e sanzione economica.

La pronuncia è interessante perché chiarisce diversi aspetti pratici: quando una veranda può essere considerata abuso edilizio, perché le VEPA non sempre rientrano nell’edilizia libera, cosa significa “illecito permanente” e quali obblighi ha il Comune prima di ordinare il ripristino dei luoghi. Ma soprattutto apre una riflessione molto concreta: la demolizione può davvero essere automatica nei centri storici oppure serve una valutazione più approfondita caso per caso?

Il caso: una veranda realizzata chiudendo il balcone

La vicenda nasce dopo alcuni accertamenti eseguiti dal Comune su un appartamento situato in area storica della Capitale. Secondo quanto contestato dall’amministrazione, il proprietario dell’immobile aveva realizzato la chiusura di un balcone mediante una struttura in metallo e vetri, creando di fatto una veranda stabile incorporata all’abitazione.

Da lì è partito il procedimento edilizio: prima la sospensione delle opere e successivamente l’ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi. Il proprietario ha quindi deciso di impugnare i provvedimenti davanti al TAR sostenendo, tra le varie argomentazioni, che l’opera fosse molto risalente nel tempo, che l’immobile fosse stato acquistato già in quelle condizioni e che la struttura potesse rientrare nell’ambito delle cosiddette VEPA, cioè le vetrate panoramiche amovibili oggi spesso associate all’edilizia libera.

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La sentenza affronta proprio questi temi e lo fa con un approccio molto pratico, destinato ad avere effetti anche in molte altre controversie edilizie simili. Perché il TAR chiarisce un principio importante: non basta definire una struttura “vetrata” o “chiusura leggera” per escludere automaticamente l’abuso edilizio.

Conta invece l’effetto concreto prodotto sull’immobile, cioè se quella struttura crea nuovi volumi, nuovi spazi chiusi o un ampliamento stabile della superficie abitabile.

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Per il TAR una veranda non diventa “edilizia libera” solo perché ha le vetrate

Uno dei passaggi più interessanti della sentenza riguarda il tema delle VEPA, cioè le vetrate panoramiche amovibili, introdotte negli ultimi anni tra gli interventi che, in determinate condizioni, possono essere realizzati senza permesso di costruire.

Molti proprietari, dopo le modifiche normative del 2022, hanno pensato che qualsiasi chiusura di balconi o terrazzi con vetri potesse ormai considerarsi libera. Il TAR Lazio, invece, ribadisce un principio molto chiaro: non conta soltanto il materiale utilizzato o la presenza di pannelli trasparenti, ma l’effetto urbanistico concreto dell’opera.

Nel caso esaminato, i giudici hanno evidenziato che la struttura contestata non aveva caratteristiche di temporaneità o reale amovibilità. La veranda risultava infatti stabile, realizzata con telaio metallico e vetri, tale da creare uno spazio chiuso permanente e un aumento della superficie utile dell’abitazione. Proprio per questo motivo il TAR ha escluso che l’intervento potesse rientrare nell’edilizia libera prevista per le VEPA.

Questo punto è particolarmente importante perché aiuta a comprendere un equivoco molto diffuso. La normativa sulle VEPA non ha liberalizzato qualsiasi chiusura di balconi o terrazzi. Le vetrate restano ammesse senza titolo edilizio solo quando mantengono una funzione accessoria e temporanea, senza trasformare lo spazio esterno in un nuovo ambiente abitabile stabile.

In pratica, quando la chiusura produce nuova volumetria o modifica in modo permanente l’organizzazione dell’immobile, il rischio di abuso edilizio continua a esistere anche dopo le recenti semplificazioni normative.

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L’abuso edilizio resta anche se l’opera è vecchia o acquistata insieme alla casa

Un altro aspetto molto utile della sentenza riguarda una convinzione abbastanza comune nel settore immobiliare: molti pensano che un abuso edilizio “si sistemi da solo” con il passare degli anni oppure che il nuovo proprietario non ne risponda se non è stato lui a realizzarlo materialmente.

Il TAR Lazio, invece, ricorda che gli abusi edilizi hanno natura permanente. Significa che l’irregolarità continua a esistere fino a quando non viene sanata oppure eliminata con il ripristino dello stato dei luoghi.

Per questo motivo i giudici hanno respinto la difesa del proprietario che sosteneva di aver acquistato l’immobile quando la veranda era già presente. Secondo il Tribunale, il carattere abusivo dell’opera è oggettivo e ricade anche sull’attuale proprietario, indipendentemente da chi abbia realizzato concretamente l’intervento.

La sentenza affronta poi un altro tema molto delicato: quello degli immobili costruiti prima del 1967. Spesso si sente dire che “prima del ’67 era tutto regolare”, ma in realtà non è sempre così. Il TAR chiarisce infatti che nel Comune di Roma l’obbligo di ottenere autorizzazioni edilizie era presente già dal 1912, molto prima quindi della normativa urbanistica nazionale entrata in vigore successivamente.

Questo passaggio è importante perché aiuta a sfatare uno dei falsi miti più diffusi nel mercato immobiliare italiano. L’età dell’immobile, da sola, non basta a dimostrare la regolarità urbanistica. Serve invece documentazione concreta, titoli edilizi o prove precise capaci di dimostrare quando e come l’opera sia stata realizzata.

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Il punto decisivo della sentenza: il comune deve motivare perché sceglie la demolizione

Il cuore vero della decisione del TAR Lazio n. 8215/2026 non riguarda tanto l’esistenza dell’abuso edilizio — che infatti viene sostanzialmente confermata — quanto il modo in cui il Comune ha gestito la scelta della sanzione da applicare.

Ed è proprio qui che la sentenza introduce un principio molto interessante per chi si occupa di edilizia e contenzioso urbanistico.

Nel caso esaminato, l’immobile si trovava in una zona storica soggetta a particolari tutele urbanistiche. In queste situazioni la normativa prevede che il Comune debba chiedere il parere della Soprintendenza prima di decidere se imporre:

  • la demolizione dell’opera abusiva;
  • oppure una sanzione economica sostitutiva, la cosiddetta fiscalizzazione dell’abuso.

La Soprintendenza, però, non ha risposto entro i termini previsti. A quel punto il Comune poteva comunque decidere autonomamente, ma secondo il TAR avrebbe dovuto spiegare in maniera chiara perché aveva scelto la soluzione più grave, cioè il ripristino dei luoghi, invece della semplice sanzione pecuniaria.

Secondo i giudici, infatti, nei casi disciplinati dall’articolo 33 del Testo Unico Edilizia, demolizione e multa non sono automatiche né equivalenti: rappresentano due strumenti alternativi tra loro e richiedono quindi una vera valutazione discrezionale da parte dell’amministrazione.

Il TAR contesta proprio questo aspetto: il Comune si sarebbe limitato a prendere atto del silenzio della Soprintendenza senza motivare concretamente la scelta finale. In pratica mancava il ragionamento amministrativo che spiegasse perché, in quel caso specifico, fosse necessario demolire la veranda anziché applicare una sanzione economica.

Ed è qui che la sentenza offre qualcosa di più rispetto alle classiche decisioni sugli abusi edilizi. Il messaggio implicito è molto chiaro: anche davanti a un’opera irregolare, la Pubblica Amministrazione non può agire in modo automatico o standardizzato, soprattutto quando la legge prevede più soluzioni possibili.