Dal 27 maggio 2026 entreranno ufficialmente in vigore le modifiche introdotte dal D.P.R. n. 73/2026 al D.P.R. n. 31/2017, il regolamento che disciplina gli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica e quelli soggetti a procedura semplificata. Si tratta di un intervento normativo atteso da tempo soprattutto dal settore del turismo all’aria aperta, che punta a ridurre la burocrazia per campeggi, villaggi turistici e strutture ricettive open air.

La novità più rilevante riguarda caravan, autocaravan e case mobili installate all’interno di strutture già autorizzate sotto il profilo paesaggistico. In molti casi, infatti, non sarà più necessario richiedere una nuova autorizzazione paesaggistica, purché vengano rispettate precise condizioni tecniche e costruttive.

L’obiettivo del legislatore è duplice: da un lato semplificare le procedure amministrative considerate eccessivamente gravose, dall’altro mantenere intatta la tutela del paesaggio evitando trasformazioni permanenti del territorio. Una modifica che potrebbe incidere concretamente sui tempi e sui costi di gestione delle strutture turistiche all’aperto.

Ma quali interventi saranno davvero liberi? Quando servirà ancora l’autorizzazione semplificata? E quali sono le condizioni che campeggi e villaggi turistici dovranno rispettare per evitare contestazioni?

Case mobili: quando non serve più l’autorizzazione paesaggistica

Il cuore della riforma riguarda l’Allegato A del D.P.R. 31/2017, cioè l’elenco degli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica. Con il nuovo D.P.R. 73/2026 viene infatti introdotta una disciplina più chiara per caravan, case mobili e manufatti leggeri collocati nelle strutture turistico-ricettive all’aperto.

Dal 27 maggio 2026 non sarà richiesta alcuna autorizzazione paesaggistica per l’installazione di caravan, autocaravan, case mobili e altri mezzi di pernottamento mobili all’interno di campeggi e villaggi turistici già legittimamente autorizzati, a condizione che tali installazioni:

  • siano prive di opere permanenti;
  • mantengano caratteristiche di reale mobilità;
  • non comportino trasformazioni irreversibili del suolo;
  • siano funzionali all’attività turistico-ricettiva stagionale o continuativa;
  • rispettino eventuali prescrizioni urbanistiche e paesaggistiche locali.

La modifica nasce anche per superare le numerose incertezze interpretative che negli anni hanno generato contenziosi tra operatori turistici, Comuni e Soprintendenze. In diversi casi, infatti, strutture considerate temporanee venivano trattate come nuove costruzioni con conseguente obbligo di autorizzazione paesaggistica ordinaria.

Il nuovo impianto normativo, invece, punta a distinguere in modo più netto ciò che rappresenta una trasformazione stabile del territorio da ciò che resta un allestimento mobile e reversibile. Un passaggio importante soprattutto nelle località turistiche costiere e nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico, dove i procedimenti autorizzativi possono richiedere mesi.

Va comunque precisato che l’esclusione non è automatica in ogni situazione: qualora le installazioni perdano i requisiti di mobilità o vengano realizzate opere edilizie permanenti, continueranno ad applicarsi le normali procedure autorizzative previste dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.

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Interventi semplificati: cosa cambia per strutture turistiche e aree vincolate

Oltre agli interventi completamente esclusi dall’autorizzazione paesaggistica, il D.P.R. 73/2026 interviene anche sulle opere soggette a procedura semplificata, modificando alcuni punti dell’Allegato B del D.P.R. 31/2017. L’obiettivo è accelerare gli interventi di minore impatto senza eliminare il controllo delle amministrazioni competenti.

La semplificazione riguarda soprattutto opere accessorie e installazioni leggere all’interno di campeggi, villaggi turistici e strutture ricettive open air già esistenti. In pratica, alcuni interventi che prima richiedevano iter più complessi potranno seguire una procedura ridotta, con tempi amministrativi più contenuti.

Tra gli aspetti più rilevanti emerge la volontà di favorire l’ammodernamento delle strutture turistiche senza considerare automaticamente ogni modifica come una trasformazione edilizia significativa. Una scelta che punta anche a sostenere un settore economico in forte crescita, soprattutto nelle regioni costiere e nelle aree naturalistiche.

Resta però centrale il principio della tutela paesaggistica. Le semplificazioni introdotte dal nuovo regolamento non eliminano infatti i vincoli previsti dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, ma cercano di rendere più proporzionato il rapporto tra entità dell’intervento e procedura autorizzativa richiesta.

Per i gestori delle strutture ricettive sarà comunque fondamentale verificare sempre:

  • i regolamenti regionali e comunali;
  • le prescrizioni contenute nei piani paesaggistici;
  • eventuali limiti imposti dalle Soprintendenze;
  • la reale natura temporanea o mobile delle installazioni.

Anche dopo la riforma, infatti, eventuali opere fisse, ampliamenti permanenti o urbanizzazioni non reversibili continueranno a richiedere autorizzazioni ordinarie e controlli più approfonditi.

Le nuove regole puntano a ridurre il contenzioso

Uno degli effetti più attesi delle modifiche introdotte dal D.P.R. 73/2026 riguarda la riduzione delle controversie nate negli ultimi anni tra operatori turistici, enti locali e amministrazioni paesaggistiche. Proprio l’assenza di criteri chiari aveva infatti prodotto interpretazioni molto diverse da territorio a territorio.

In molti casi, le case mobili installate nei campeggi venivano considerate opere edilizie permanenti nonostante fossero prive di fondazioni e facilmente removibili. Questo comportava richieste di autorizzazioni complesse, sospensioni amministrative e perfino provvedimenti sanzionatori.

La questione si collega anche al D.P.R. 380/2001, da anni al centro del dibattito sulla qualificazione urbanistica delle case mobili e dei manufatti leggeri installati nei campeggi. In molte controversie amministrative, infatti, il nodo principale riguarda proprio la distinzione tra strutture temporanee e nuove costruzioni soggette a titolo edilizio.

La nuova normativa cerca quindi di introdurre un principio più uniforme: ciò che mantiene caratteristiche di mobilità e reversibilità non deve essere assimilato automaticamente a una nuova costruzione stabile. Una distinzione che potrebbe alleggerire notevolmente il carico burocratico per le strutture turistico-ricettive.

La semplice possibilità di rimuovere una struttura, però, non basta sempre a escluderne la rilevanza edilizia. Secondo numerosi orientamenti giurisprudenziali, contano infatti anche elementi come la durata dell’installazione, l’utilizzo effettivo della struttura e la presenza di opere accessorie permanenti.

Non bisogna quindi interpretare la riforma come un “liberi tutti”. Le amministrazioni continueranno a verificare caso per caso la reale natura delle installazioni. Elementi come allacci permanenti, piattaforme in cemento, opere murarie o modifiche irreversibili del terreno potranno ancora far scattare l’obbligo di autorizzazione paesaggistica ordinaria.

La riforma potrebbe avere effetti importanti anche sugli investimenti nel turismo open air. Negli ultimi anni il settore dei campeggi e dei villaggi turistici ha registrato una forte crescita, spingendo molte strutture a rinnovare gli spazi ricettivi con soluzioni abitative leggere e modulari. Procedure più snelle potrebbero quindi favorire interventi di riqualificazione più rapidi, pur mantenendo il controllo sulle aree sottoposte a tutela paesaggistica.